山西新农村物业管理的主要模式与实施路径

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　　【题目】山西新农村物业管理模式探究
　　【第一章】新型农村物业管理优化路径研究绪论
　　【第二章】物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　【第三章】山西新农村建设及管理现状调查
　　【第四章】山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　【第五章】山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　【第六章】推进山西新农村物业管理的建议
　　【结论/参考文献】新农村物业管理推行研究结论与参考文献
　　
　　 第 5 章 山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　
　　5.1 山西新农村管理中现代物业管理制度的引入模式
　　
　　把现代物业管理制度引入到山西新农村管理中来，要实事求是，根据山西各地农村的实际状况进行分析。为此，根据不同乡村的经济发展程度的实际情况，各个农村遵循自愿、适应的原则，摸索出一个适应不同类型山西农村本土特色的具体引入模式， 以下模式可供考虑采用。
　　
　　5.1.1 以村委会为主体成立物业服务企业模式
　　
　　对于农村经济不发达、农民收入不高，农民对物业管理认知度不高地区。这些地区农民无法承受较高的物业管理费用，对物业服务需求不高。村民只需较低层次的物业服务，如社区基本安全维护、环境卫生的保护、设备实施的管理等。
　　
　　此类型农村可以借鉴江苏省南京市栖霞区栖霞街道石埠桥村以村委为主体成立物业服务企业，以村委会为主体组建物业服务公司模式适用农村经济不发达地区，由于专业知识有限，只能提供较低层次的物业服务，物业管理费不高，与农民承受能力相匹配。
　　
　　以村委会为主成立物业服务企业，村委会和物业服务企业应分别制定相应的工作职责和工作流程标准，让政府的归政府，企业的归企业。这种模式是物业管理引入农村的初级阶段，作用非常明显，物业管理效率高，见效快。究其原因，农村基层管理组织与物业服务公司合二为一，具有较强的领导性，具体工作人员执行力较高，所以运行效率较高。能够通过强有力的政府主导的模式，强行在农村开展物业管理模式[13].能够实现通过物业管理模式保障新农村建设成果的作用，并且基层管理组织的延续性和稳定性也会促进物业管理的延续性和稳定性。但是这种模式的缺点非常明显，首先由于不能体现市场化，这种物业管理模式必然发展空间有限。农民可能不是在自愿的前提下被迫接受物业管理这种模式，会出现逆反心理，如果开展效果不好，会出现新的问题。其次由于村委会与物业服务公司是一体的，无论怎样划分其职责，从表现形式上开很难区分哪些是物业服务企业做的那些是村委会做的，不利于市场化模式运作。第三物业管理服务水平受制于村委会的重视程度影响会非常大。所以这种模式主要适用于哪些具有较高个人影响力的农村经济发展带头人的村庄。长期来看，不适应市场化运作模式。应尽快建立现代企业制度，全面实行市场化。
　　
　　5.1.2 委托专业物业服务企业进行管理的模式
　　
　　对于山西新农村中经济较发达的农村和城中村，新农村建设多以社区形式出现， 物业附属的设备实施和城市一样复杂多样，农民经济实力比较雄厚，市场意识较强，条件更为充分，对物业管理需求更为强烈，可以借鉴东莞市黄江镇长龙村委托广东华侨物业发展公司对本村实施现代物业管理的模式。
　　
　　这种模式是将农村物业由所有权人（业主）采用招标或协议方式将自己所有的物业（如给排水设施、农用机械、农村道路、农用房屋等）委托给专业物业服务公司进行管理，通过签订物业服务合同、按照物业服务合同的约定缴纳物业管理费而享受物业管理服务。该模式的特点是所有权和管理权相分离[15].
　　
　　物业管理行业具有较强的地域性，山西本土物业服务公司在适应和满足地域性需求的时候具有先天优势。在山西农村物业管理市场中，山西本土物业服务公司潜力巨大，具有广阔前景。以太原市为例，太原既有恒大、万科、绿地等优秀的物业服务企业同时也有缤纷物业、中正物业等地域性的山西本土物业服务公司，双方在管理上各有优势。在山西新农村物业管理中，山西本土企业熟悉民情，具有优势，能够根据农村实际情况和农民的物业服务需求，具体制定适合当地农村特色的物业管理方案。而全国性的物业服务公司服务标准高、有更完善额服务标准、服务流程，管理制度等，能够给村民带来更完善的物业服务。实现农村物业管理能够专业化管理、企业化经营、社会化服务的运行机制，能适应当地新农村物业管理市场的多方面需求。
　　
　　从长期看，委托物业管理型是新型农村物业管理发展的方向，无论村民选择全国性的知名物业服务企业还是选择熟悉当地民俗文化的本土企业都能切合物业管理的社会化、企业化和专业化特点，同时引进农村物业管理市场竞争机制，促进农村物业管理的进一步发展[16].
　　
　　5.1.3 完全按现代企业制度组建物业服务企业
　　
　　“城中村”由于发展情况不同遗留问题较多， 完全实施城市化改造面临一系列政策与法律难题，难以一蹴而就，但现代物业管理主要是对物业进行管理对业主进行服务，首先应考虑积极引入，为下一步的“城中村”改造奠定基础，城中村改造的显着特点就是村民改居民，由农村户口变为城市户口，这些区域的村民对一般生活比较富裕，对物业管理行业了解较多，能够较快的接受物业管理服务[17].关键要管理好公共设施、配套设备，使配套的公共设备实施能够发挥其作用，能对“城中村”物业财产保值增值。这些地方可以借鉴山东枣庄市泥沟镇红瓦屋屯社区注册成立了全市首家新农村社区物业管理公司。开始组建农村的现代化物业服务企业，按现代企业制度运行。
　　
　　现代企业制度是指适应现代社会化大生产和市场经济体制要求的一种企业制度，也是具有中国特色的一种企业制度。这种模式主要特点就是由村民入股成立公司，聘请物业管理职业经理人、工程经理等专业人士对公司进行经营管理。建立“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”现代化企业制度的物业服务企业[17].
　　
　　在运作过程中，先重视管理农村物业及服务的设备实施和场地开始，重点本村当地具体情况，规模应由小到大，由点到面，开展物业服务工作，多种经营服务项目应由少到多，由粗到细，全面引入物业管理模式，突破一点，取得经验，逐步推广，全面开展。也可以选择委托专业的物业服务公司这种模式，由专业的物业服务企业为村民提供相应的服务。
　　 　　
　　5.2 山西新农村物业管理的实施路径：基于王国村模式实例研究
　　
　　物业管理参与社会主义新农村管理既是一种思路创新，也是一种实践探索。物业服务企业应根据自身特点，结合新农村管理的实际情况。参与社会主义新农村管理中来。
　　
　　5.2.1 以安全管理为切入点、奠定基础
　　
　　农村安全管理工作具有不同于城市安全管理的复杂性，并且解决农村安全问题又非常迫切，物业服务公司进入农村应有勇气直面问题，首先按照相关法律法规，做好安全防范工作。以安全管理为切入点，奠定农村物业管理的基础。《物业管理条例》明确规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，物业管理区域内有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当及时制止，并立即向有关行政管理部门报告” [18].我们调查发现，山西天泉物业管理有限公司在接管晋源区王郭村后首先选择了以协助相关部门做好安全防范工作为首要突破口。为此，山西天泉物业管理有限公司制定根据王郭村具体情况制定了完善的安全防范的工作制度和应急预案，分清自身职责，积极主动协助相关部门做好村里的治安防范工作，其主要从以下几点开展工作：
　　
　　（1）引进专业的管理平台，充分整合当地人力资源
　　
　　人防是物业安全防范的核心，农村安全管理的复杂性要求要做好农村安全防范工作需要具备两个基本素质，首先，安全防范工作人员要具备专业素质和素养，其次要对所负责村庄十分熟悉。所以物业管理照片安全防范人员也应具备这两个条件[19].直接招聘显然无法满足要求，所以山西天泉物业管理有限公司为了提高王郭村的安全管理水平，在结合自身专业基础上，充分整合本村和邻村的人力资源。具体做法是就近招聘当地具备安全员素养又愿意从事物业管理安全管理工作的人员，聘用本村退役军人为安全管理对队长。利用物业服务公司的专业性，有针对性的制定一套符合当地情况的培训、考核、上岗、试用、正式录取的人力资源管理程序。通过一个程序下来，能够留下来的安全管理人员一方面具备物业管理安全管理的法律法规，熟悉公司的规章制度和企业文化，具备一名安全管理人员的素养和素质，同时也对所管村长特别熟悉，知道安全管理的重点区域和盲点，对进去村庄的外来人员分辨率高，提前进行了相应应对。自接管以来，治安发生率逐年降低，村民对安全管理工作非常满意。
　　
　　（2）落实多层次安全防范管理模式
　　
　　根据国家相关法律法规规定，物业服务公司主要是协助做好安全防范工作。山西天泉物业管理有限公司从多层次多角度为王郭村项目做好安全防范工作。首先：做好制度建设和安全管理方案，新农村情况极为复杂，王郭村安全管理又有本身特点，王郭村由新建集体高层住宅和部分没有回迁散落住宅组成，由于离市区较近，村内承租户较多，为此物业管理多次深入村庄进行调研，制定出针对性较强的安全防范方案。其次引入智能安全防范设备实施。现行的人防模式已经无法应对安全防范的复杂性，山西天泉物业管理有限公司根据王郭村实际情况配置了智能车辆道闸、无死角监控、周界防范系统、电子巡更系统等，确保做好安全防范工作。再次，做好交通标识标牌工作，重新对出入口进行设计，在整个村庄实施单行线，人车分流，做好车辆引导标识标牌，悬挂本小区监控已全覆盖，起到震慑作用，做好消防设备的标识标牌。最好，落实岗位责任制，根据安全管理方案，设定了门岗、巡逻岗、监控岗、车辆管理岗、消防员等相关岗位，整体实现 24 小时不间断安全防范工作。为每个岗位制定相应的岗位职责和工作流程、标准。确保安全无死角。
　　
　　5.2.2 以环境管理为突破口、争取认同
　　
　　《物业管理条例》规定“改善人民群众的工作和生活环境”是规范物业管理目的。环境卫生农村普遍存在的问题。传统的乡村管理中，村里没有配置环境卫生设施，或配置了长期闲置，农村整体形象脏乱差。物业服务公司进入农村市场后，在做好安全防范工作后就应该着手改善农村农民整体环境，尤其是随着农民生活水平的提高，对环境的要求也越来越高，物业服务公司环境管理是物业管理的一项基础性工作。通过改变农村面貌，营造一个优美的居住环境可以作为提高村民物业管理满意率和忠诚度的重要突破口[19].
　　
　　山西天泉物业管理有限公司对王郭村环境管理首先也是通过整合当地闲置劳动力开始，通过招聘、培训、上岗、试用期、录用的程序保证了保洁员的素质，其次根据村内实际情况重新进行整体规划，配置环卫设施，种植绿地，制定环境管理方案，再次落实岗位责任制，对环卫人员进行定岗、定编、定标准，确保产生的生活垃圾日产日清，加大巡查力度，保证保洁质量，最后是对整个村庄绿化进行重新规划设计，提高绿化率，并针对绿化情况有针对性的进行养护，提高成活率。
　　
　　5.2.3 以“政企互动”的运作模式搭建平台、实现双赢
　　
　　物业管理走进农村，新农村建设的后续专业也向社会化、企业化、专业化发展。政府应当积极改变工作思路，让市场的归市场，政府和村委会做到监督和支持工作。提高新农村管理的效率和效果[20].
　　
　　山西天泉物业管理有限公司接管王郭村项目后，把村委会从具体管理中解放出来，交给专业的物业服务公司去做，村委会按照物业服务合同约定做好监督和协调工作。而物业管理积极与政府和村委会沟通对村里整体环境进行了改善和改造，由以前的村民自己烧煤供热改成了新型环保锅炉供热；铁锅林立的收看电视改为接入有线电视；在物业服务公司的主导下，不仅完成的治安防范、环境管理，设备设施管理，车辆管理等物业基础工作的提升和改造，同时在物业服务公司的建议和各级政府的支持下，完成了并建设了 70 亩的人工湖、假山和景观小品的建设，完成了天泉幼儿园、王郭小学、民贤高级中学等教育资源的配置和建设，兴建了篮球场，健身活动器材等运动健身场所，兴建了村民活动中心和同时能容纳 2000人的大礼堂，能够举办丰富多彩的社区文化活动，绿化率达到 40%,村貌村容有了质的改观；治安显着好转；一扫过去“脏乱差”的形象，整个村庄焕然一新，村民素养也显着提高，村内整体环境的改善。实践表明，“王郭村模式”在山西新农村社区建设中显示出积极的示范效应，是推动农村加快发展步伐，确保村民共享发展成果的生动实践。它以一个全新的视角，让人们充分认识到物业管理在社会主义新农村建设中的重大作用。
　　
　　5.2.4 以“以人为本的服务理念” 彰显企业精神、体现人文关怀
　　
　　物业管理的核心是服务，具体表现就是以人为本，在进入农村市场后更应该以服务为核心，体现以人为本的理念。物业管理通过对物业的管理体现对人的服务，所以，开展安全防范管理、环境管理、设备实施管理等工作都是为了更好的服务于村民[21].山西天泉物业管理有限公司成立客服部和特约服务拓展部共同做好为村民的服务工作，增设 24 小时应急服务，包括日常设备实施的维修、老人护理，兴建学生学习小组等针对性较强的特约性服务，体现以人为本的服务理，物业服务企业彰显其“以人为本”的人文精神。