推进山西新农村物业管理的建议

    本篇论文目录导航：

　　【题目】山西新农村物业管理模式探究
　　【第一章】新型农村物业管理优化路径研究绪论
　　【第二章】物业管理理论与社会主义新农村建设研究
　　【第三章】山西新农村建设及管理现状调查
　　【第四章】山西新农村推行物业管理模式的必要性与可行性
　　【第五章】山西新农村物业管理的主要模式与实施路径
　　【第六章】推进山西新农村物业管理的建议
　　【结论/参考文献】新农村物业管理推行研究结论与参考文献
　　
　　 第 6 章 推进山西新农村物业管理的建议
　　
　　6.1 基于政府层面的相关建议
　　
　　6.1.1 落实各乡镇物业管理行业的行政管理部门
　　
　　目前，物业管理行业归房地产行政管理部门主管，而乡镇一级没有设立房地产行政管理部门，因此多数乡镇没有物业管理行业归口行政管理部门，没有专门部门引导这种模式在自己的辖区扩展下去。行政管理的缺失，使得在新农村管理中引入物业管理模式虽然值得推广和引入，但无人可做和无人能做[22].根据走访调查，大部分物业管理模式走进农村的案例都是有物业服务公司先介入，然后政府才推动发展。所以，物业管理模式要想在农村生根发芽，迅速发展，应有专职人员管理协调。各乡镇能将乡村物业管理划归镇政府某一部门领导（如乡镇建设管理办公室），使现代物业管理制度在新农村管理中的推广与使用有相应的体制保障。
　　
　　6.1.2 认真分析各种困境，提前做好预案
　　
　　在山西新农村中引入物业管理公司会面临很多问题。例如：技术、服务人员不专业，导致村民满意度不高，缺乏物业管理忠诚度；物业管理费用无法收缴，公司业务开展举步维艰等。这些问题不及时解决就会产生很多问题[23].物业公司要及时分析困境，提前做好预案。如加大服务管理力度，提高物业服务水平，提高满意度和忠诚度，使村民切实享受到与缴费相一致的物业服务，同时应加大对农村物业的保值增值，使农村享受到物业服务带来的收益。
　　
　　总之，现代物业管理模式引入到新农村管理中，肯定会面临水土不服而引发的新困境，所以相关政府应该多去调研、研究，提前对可能出现的问题，提出相应的解决办法。特别是农村村民的观念问题，农村生活的随意性与物业管理的制度性相矛盾，各地乡镇政府可以出台一些临时管理规约示范文本、农村物业服务合同示范文本等指导性文件，指导物业服务公司和村民共同开展物业管理工作。更重要的是，从物业管理本质上看，物业管理的范围不包括农村集体所有制土地上的物业。将物业管理模式引入到新农村管理中来，面临制度上的屏障。为加快物业管理行业在农村发展，各级政府应出台相关法规政策和具体办法，引导物业服务公司走向农村。比如成都市就相继出台《关于进一步规范农民集中居住区物业管理的通知》（成房发〔2009〕16 号），和《成都市社会主义新农村物业管理导则（试行）》（成房发〔2009〕197 号），建立了在新农村管理中引入物业管理模式的长效机制。把物业管理模式引入到新农村管理中来，离不开各级政府的政策性支持，政府根据自身辖区新农村建设的实际情况，结合物业管理特点，出台相关新农村物业管理规范性文件，对愿意走向农村的物业服务公司，出台扶持政策，推动新农村实施物业管理工作。
　　
　　6.1.3 积极引导农民认识物业管理服务的重要作用
　　
　　在山西新农村中引入物业管理模式需要引导农民认识物业管理服务的重要作用，为此，物业公司必须通过开展多种经营活动，确实提高当地农民的收入水平，使农民能够从物业管理工作中受益。例如广州华侨城物业服务企业，在接管东莞市农村市场后，认真分析，推出了送洗衣、代送代收快递、房屋租赁、统一联系销售农产品等多种经营活动，一方面使农民获得了收益。另一方面物业服务公司要引导改变农民物业管理消费意识。与城市不同，开展农村物业管理应关注人情，农村传统的邻里管理保持较好，开展物业管理工作要结合农村特点，使农民真正感受到被关怀，情感上能够接受，比如物业服务公司应加大对留守儿童和老人的关注力度，使外出务工人员能够安心务工，可以开展老人护理服务和儿童小饭桌、学习小组等物业特约服务。村民满意了，物业服务公司也就更好开展工作了。政府应当加大对农民物业管理消费观念的引导，物业服务公司与村民是服务与被服务的平等合作关系，加大在农村的物业管理相关法律法规的宣传工作，使农民能够从法律的角度认可物业管理模式，同时应加大引入物业管理到新农村管理中来的成功案例宣传，使农村切实认识到引入物业管理模式的优势。改变农村消费观念。
　　
　　根据图 6.1 显示，广大农村村民对物业服务企业并不是了解不多，认为物业管理能够进入农村市场的受调查村民共计 850 名，占所有受调查人员比例为42.73%;而认为物业管理不该进入农村市场的比例为 27.7%,远远低于认为物业管理能够进入农村的比率。
　　 　　
　　6.2 基于物业服务企业的相关建议
　　
　　根据调查数据显示，村民认为物业管理进入山西新农村市场，应从以下四个方面做好工作。认为物业服务企业要提高农村乡镇物业服务企业的服务管理水平的村民共计 1123 人，占比 56.46%;认为物业服务企业要建立多渠道的物业管理资金筹集渠道的村民共计 1099 人，占比 55.25%;认为物业服务企业要发挥物业管理优势，建立新农村的现代文明的村民共计 897 人，占比 45.1%;认为物业服务企业要准确定位，勇于承担企业社会责任的村民共计 880 人，占比 44.24%.
　　 　　 　　
　　6.2.1 提高农村乡镇物业服务企业的服务管理水平
　　
　　山西物业管理行业发展 30 多年以来，整体发展十分不平衡，这种不平衡体现在软件不平衡和硬件不平衡。具体就是物业公司在管理面积、业态、资质、利润、创新性、服务理念、服务标准等都存在很大的差异。而农村工作又具有相应的独特性和复杂性，这对进入农村市场的物业服务公司无论是公司实力还是公司从业人员业务素质要求更高。物业服务公司要想进入农村市场，必须要修炼内功，根据农村物业管理市场的基本特征，有针对性的制定相应的物业管理方案、岗位职责、工作流程、工作标准等文件，从制度上与农村市场相匹配。同时加大培训力度，进一步提高员工素质，使他们能够在做好物业服务的基础上，能够结合农村实际，有创造性的解决农村物业管理相关问题和开展多种经营活动和特约服务。提高农民的物业管理满意率和忠诚度。
　　
　　6.2.2 建立多渠道的物业管理资金筹集渠道
　　
　　物业管理行业属于微利行业，主营业务利润率较低。在进入农村市场后，可以面临资金压力。比如在对农村配套的设备实施维修与改造，在城市物业管理过程中，这部分钱应该是从专项维修资金中列支，而农村物业缺乏这部分资金，面对这种情况，物业服务公司应当寻求村委会、政府的帮助，争取政府资金支持，或由村民投资入股等多种筹资渠道。物业服务企业本身应该发挥物业管理优势，积极开展多种经营活动，以低收费，多服务，靠经营来提高物业企业利润。
　　
　　6.2.3 发挥物业管理优势，建立新农村的现代文明。
　　
　　在城市物业管理过程中，物业管理工作与社区建设工作是相辅相成的、不可分割的一个有机整体。物业管理社区文化建设是社区建设的有益补充。并且能够把塑造和谐社会的触角直接伸到广大人民群众的家门口[24].所以物业管理对创建新农村的现代文明有着天然的优势。农村经济的发展必然会造成农村文化生活的改变。物业管理可以对在城市中开展社区文化建设的经验进行合理性吸收，结合农村实际情况，开展农村现代文明建设，帮助农村适应新的精神文化的发展和满足农村精神文化的需求。比如针对节假日物业服务企业都会推出相应的社区文化建设活动，可以直接结合实际情况直接引入的农村社区文化活动中去；城市的广场舞可以直接在农村开辟地方直接引进，引导农民向健康、积极的生活方式中去。同时物业服务公司也应该根据农村实际开展社区文化的创建工作，比如针对农村赌博显现，物业服务公司可以开放兴建农村图书馆引导农民从赌桌走向书桌；比如针对农村封建迷信，物业服务公司一方面可以加大宣传力度，改变观念，另一方面开展各种体育文化活动和科学知识课堂，普及科普知识等。物业服务公司应发挥市场化的特征，有针对性的开展各种社区文化建设，引导村民向健康、文明、积极向上的生活方式转变。
　　
　　6.2.4 准确定位，勇于承担企业社会责任
　　
　　山西社会主义新农村建设是一项重大工程，其关系到广大农村人民的生活幸福指数，在引入物业服务公司后，由于地域、资源、文化、历史等自然原因肯定会存在这样那样的问题，物业服务公司应勇于承担社会责任，发挥其在设备实施管理上的优势、在安全防范上的优势、在环境管理上的优势、在社区文化建设上的优势，勇于走向农村，成为社会主义新农村建设中坚力量。
　　
　　实践证明，作为社区管理的新兴力量的物业管理是当前城市公共服务的一个重要载体，在新农村管理中引入物业管理模式后，能够在推进新农村公共设施改造、维护社会稳定、改善新农村居民居住和生活环境和安全防范工作等方面，具有得天独厚的优势[25].同时在新农村管理过程中，农村面临的主要矛盾是村民对公共服务需求与政府行政服务资源匮乏。物业管理模式能够有能力、有必要好解决农村公共服务供需矛盾。