住宅小区物业管理运作难题与法律对策(5)

　　因为街道办是派出机构，不属于一级政府机构，在网络化、信息化高度发达的今天是否应保留本就存有很多争议；居委会则是社区居民的自治组织，其人员严格讲不属于公务员队伍，也不是事业编制，只是合同工。而住宅小区的业主大会也是业主的自治组织，为何彼自治组织可以指导和监督此自治组织呢？而且居委会人员业务素质参差不齐且人员不稳定，很多工作人员的物业管理法规知识还不如热心相关事务的业主扎实。遇到问题就要请示住建局或是要求业主直接请示住建局（包括部分街道办的工作人员），既然如此，为何法规还要规定由他们来“指导”呢？更重要的是他们对于小区业主而言是“无产”的，从物权法角度而言就应是“无权”的。所以授予他们享有对业主大会和业主委员会进行指导监督的权力，于法理有悖、于情理不符。有些城区在操作中还一定要街道办主任（或街道办其他领导）担任业主大会筹备组组长，这是于法无据的，筹备组组长为什么不能由业主来担任呢？业主担任可以更好避免不作为或乱作为。
　　
　　然而，在实践中街道办、社区居委会虽然不属于一级政府机构，但根据我国实际情况，他们事实上又发挥着最基层政府角色的作用，与上级政府的联系也远比业主大会、业主委员会或物业公司紧密。特别是一些居委会，他们既然已经无偿进入小区取得了办公用房，就不能对小区的物业管理事务不闻不问，小区的治安、卫生、交通等，都有义务出力帮助维护，帮助业主和物业公司共同管理维护好小区的物业秩序，共创和谐平安小区。目前，街道办和居委会在小区物业管理方面热心还不够，相关业务知识，有待加强，以便更好地发挥协助与支持的职能。同时，对街道办和居委会而言，他们对业主大会、业主委员会“指导与监督”的职能应当弱化或去除。
　　
　　四、结 语
　　
　　2012年十一届全国人大五次会议期间，许金和、南存辉、任玉奇等91位代表提出3件议案，建议制定物业管理法。[18]期待这一建议早日被采纳实现。物业管理法规是时候由行政法规提高至法律的位阶。但这一次立法升级的指导思想应首先侧重考虑业主利益，兼顾平衡多方权益。
　　
　　物业管理问题在当今中国社会，已经成为一个综合性的社会问题。既要维护业主物权利益，又要社会管理秩序保持和谐安定。涉及相关法规要适当调整、政府要依法合理行政、物业公司要合法经营等多个主体的权能与利益的划分。“路漫漫其修远兮，吾当上下而求索”,我们或可乐观一些，通过各方的共同努力，还物业管理一个应有的和谐状态，给广大业主一个应得的宜居小区。
　　
　　参考文献：
　　
　　[1]王方杰。物业管理满意程度仅五成[N].市场报，2002-07-10.
　　[2]许润润。常州一项物业管理满意度调查显示 近八成市民不满意小区物管[N].新华日报，2006-04-10（B02）。
　　[3]田凤姹。中小城市物业管理顾客满意度评价模型[J].科技信息，2011（16）： 114-115.
　　[4]杨国霞，沈山。城市住宅小区物业服务满意度评价---以徐州市为例[J].开发研究，2012（1）： 156-160.
　　[5]梁如雪，唐柳凤。南宁市2千多个有物业的小区 成立业委会的不足20%[EB/OL].（2015-01 -26）[2016 -04 -12].
　　[6]骆南华。天赐良园小区遭遇“八年之痒”[N].南国早报，2014-06-19.
　　[7]张农科。关于我国物业管理模式的反思与再造[J].城市问题，2012（5）。
　　[8]霍红霞。如何构建和谐社区的物业管理---以包头市物业管理现状为个案[J].阴山学刊，2009（4）。
　　[9]白小弟。国外物业管理模式的几点启示[J].窗口，2008（4）。
　　[10]胡慧平。国外物业管理的成功之道[J].中国房地产信息，2005（12）。
　　[11]田锋，梅阳。国外物业管理经验手探析[J].城市住宅，2014（7）。
　　[12]张年。美国物业管理概况及其借鉴与启示[J].中国物业管理，2007（4）。
　　[13]***。解决中国的问题只能在中国大地 上 探 寻 适 合 自 己 的 道 路 和 办 法[EB/OL].（2014-10-13）[2016-04-12].
　　[14]孔丹。探索我国物业管理的新路子---以中山巷社区物业管理公司为例[J].福建建筑，2007（6）。
　　[15]潘嘉玮。论物业管理的物权性质[J].暨南大学学报：哲学社会科学版，2006（5）。
　　[16]孟强。论业主大会的诉讼主体资格[J].政治与法律，2009（8）。
　　[17]骆南华。天赐良园小区遭遇“八年之痒”[N].南国早报。2014-06-19.
　　[18]陈丽平。住建部将适时建议物业管理立法[N].法制日报，2012-12-17（3）。