探讨保障房小区物业管理提前介入的意义

　　保障性住房工程是一项民生工程，保障房小区物业管理工作是保障小区的软环境，保障房的物业管理服务品质，关系着老百姓切身利益。现以无锡市保障房小区东璟家园为例，探讨保障房小区物业管理提前介入的必要性。

　　一、无锡市保障房小区东璟家园的物业概况

　　东璟家园用地面积约308895m2，总建筑面积1003176m2，总设计户数9624户。其中：总住宅建筑面积722585m2，商业建筑面积35246m2，公建配套用房面积76814m2，容积率为2.671。根据行政主管部门的《物业管理区域划分意见书》，东璟家园A、D地块（幼儿园）被划分为一个物业管理区域。东璟家园A1地块（占地面积约45815m2，总建筑面积183534m2，设计户数为1721户）2014年9月底正式开展交付工作，让1146户低收入家庭实现“住有所居”的梦想。建设单位通过政府采购的方式对小区的物业管理工作进行了招标，深圳彩生活物业管理有限公司为中标单位，该公司于今年6月在香港上市，意味着全国首家上市物业公司首次参与无锡保障房小区进行物业管理。为确保小区物业管理工作的无缝对接，中标后建设单位要求物业单位提前介入物业管理工作。

　　二、东璟家园物业管理提前介入的原因分析

　　1、保障房的特殊性质要求物业单位提前介入

　　东璟家园作为无锡市规模最大的保障房项目，是无锡市一项关乎民生的重点政府工程，建设单位交付以后物业管理工作的好坏，直接关系到低收入家庭的切身利益，也将成为群众和社区普遍关注的重要事项。物业单位的提前介入，物业不仅有足够时间针对性地制订适合本小区的各项管理制度和章程，还可以熟悉并完成与建设单位的前期交接事宜，确保为小区的成功交付和后期管理夯实基础。

　　2、保障房工程质量的全面控制需要物业提前介入

　　东璟家园物业项目一旦建成，物业单位就必须面对东璟家园物业可能发生的各类问题，尽管物业管理的诸多问题通常在房屋的使用过程中发现，但究其根源往往要追溯到项目的建设过程中。在关系到切身利益的条件下，让物业单位提前介入，它可以从物业的使用、维修、保养等角度发现问题，比工程监理的要求更严格、更细致、更周密，保证物业从开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　　三、保障房物业管理提前介入的具体工作环节

　　传统的物业管理工作的起始时间是在房屋售出、用户入住之后，而不是在此之前。而我们以东璟家园为例，进行物业前期介入的周期是从项目的设计开始到物业接管验收（业主正式入户前）为止的质量监督过程，主要表现为下几个方面：

　　1、规划、设计阶段。合理的总体布局，可以方便未来业主的使用，也可以防止对业主的生活产生影响和干扰。因此，有必要邀请物业单位参加建设单位组织的方案设计，让保障房物业管理单位从保障低收入家庭业主利益和今后物业管理出发，结合以往物业管理积累的丰富经验，在智能化系统的设计等方面进行论证并提供合理化书面建议。同时，此阶段也是物业单位准备前期介入作业方案和进度表的制订阶段，其中包括人员进场准备、费用测算等细节工作。

　　2、建设阶段。建设阶段是整个物业提前介入工作的重点阶段，物业单位跟踪此阶段的整个过程，参加每周现场例会，从物业管理的要求角度，从使用功能上严格把关，就安装调试过程中，给排水、电气照明、通信、供电等设备系统中发现的问题与施工单位进行交涉，引起建设单位的足够重视并要求承建单位限期解决。这样让所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，不仅节省费用，而且缩短了物业开发、经营和使用之间的过渡期。同时，在此阶段要求物业管理单位对设备和管线的布置了如指掌，并按工程进度，逐一进行物业接管验收工作。

　　3、销售阶段。经济适用房的销售具有特殊性，以无锡市为例，有审批、公示、选房、签约等环节，且销售为分批次集中销售。在《经适房选房通知书》下发后，大量低收入家庭前往工地现场进行实地看房，需要前期介入的物业与工程现场管理人员制订安全方案，共同服务好低收入看房家庭。同时，此阶段聘请相关人员对物业管理层进行无锡市保障房相关政策的学习，例如无锡市经济适用房需交付5年后才能上市交易，廉租房的准入制度等，减少交房的矛盾，有利于今后物业单位的服务管理。

　　4、交付准备阶段。在与建设单位进行完成物业承接验收后，东璟家园物业单位正式进入交付准备阶段。建设单位全权委托东璟家园物业单位在保修期内代表建设单位与建筑、安装等单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，并签订《东璟家园保修服务三方协议》，约定维修到场时间等细节，确保服务质量，在接管后保证物业单位为保障家庭第一时间提供可靠的服务。同时，此阶段确定正式交付方案，并具体落实相关交付事宜，确保低收入家庭顺利入户。

　　由此可见，保障房小区的物业管理直接关系到小区居民的居住质量，通过对东璟家园物业前期介入管理的实证研究，发现物业管理的前期介入有利于房屋的顺利交付，有利于后期的物业管理工作，同时可以有效避免规划、设计、施工所造成的缺陷。

　　参考文献：
　　[1] 王玉清.保障性住房小区物业管理存在的问题及对策研究[J].现代经济信息，2013（9）.
　　[2] 何沁华.破解常熟市保障性住房物业管理困境[J].房地产导刊，2013（3）.