物业管理问题、成因及处理方法

　　引言

　　物业管理作为现代化城市管理的一部分,会直接影响人们生活与工作的质量。物业管理像是一把“双刃剑”,良好的物业管理能够有效提高周边业主的生活与工作品质;而较差的物业管理,收取了业主们一定的费用,却没有带来相应的服务,不仅不能为业主分忧,而且还给业主添堵,不如没有。物业管理是随着房地产市场的极速发展而应运而生的,但由于房地产经济过快的发展速度致使物业管理还不够成熟完善,只有“半吊子”能力,因此,这些大大小小的各类问题便相继出现。

　　一、物业管理发展现状

　　近年来,我国房产经济飞速发展,人民居住条件愈发良好。而随着当今住房制度的不断改革深化、二手房市场的开放发展,住房产权格局早已改变从前的单一形式,呈现出多元化的局面。因此,房屋的管理模式为了适应市场经济的需要也在逐步改变。物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业,其产生与发展,对于改善人民群众的生活、工作环境、促进住宅建设、设施社会再就业工程,都起到了积极作用。

　　当前我国物业管理体制随着住房制度的深化改革也在逐步发展,在其发展过程中,已初步建立社会化、专业化与市场化。而现今为了确定物业管理企业而经常采用的招标投标方式也为其奠定了庞大的市场基础。

　　当然,物业管理行业在逐步发展的同时,各类问题也相继显现出来:没有一个健全完善的物业管理企业法律法规、物业管理体制不完善致使物业管理过程中无法与业主很好的合作配合,物业管理工作难以继续;物业管理工作人员水平较低,没有一个优质的服务,致使业主对物业管理工作不认同从而产生纠纷;前一任物业管理企业的遗留问题因物业管理公司发生更换,无法得到妥善解决,业主意见较大等。如果想要做好物业管理工作,就必须将这些问题妥善解决处理。

　　二、物业管理中存在的问题

　　1、物业管理法制不完善。现今,我国住房制度在不断发展改革,个人购房已代替单位分房成为促进当今房产发展的主要组成部分,而越来越多的物业管理问题也随之而来,业主与物业公司之间的物管纠纷逐步成为人们关注的焦点。虽然国务院出台了《物业管理条例》,相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章[2]。但依旧不够完善。我国物业管理立法与物业管理发展不同步,层次不分明,没有形成一个完善的物业管理法律体系。立法和行政法规的缺乏致使物管纠纷无法得到及时的妥善解决,物业管理公司面对难以处理的纠纷问题时,所采取的方式只是给与承诺却无法履行,造成业主与物业管理公司之间的矛盾越来越多,越来越大。与此同时,很多房屋的产权界定不明确,物业管理公司究竟有多少权利与责任无法明确,物业管理收费方面也没有一个相应的标准,给物业管理和收费带来较大困难。

　　而现有的物业管理模式也不够完善,存在着较大的弊端:立法的不完善致使个别地方自主立法,制定自身省市的物业管理地方法规;物业管理在各地的发展不统一平衡,各地物业管理立法差距较大等。

　　2、物业管理专业人才缺乏。前,我国大多数的物业管理企业工作人员在专业知识结构方面无法满足物业管理的发展要求,物业管理行业从业人员一般不具有专业的物业管理能力。物业管理工作人员的素质偏低, 服务无法满足业主需求。虽然《物业管理条例》中第33条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。 但事实上,在从事物业管理工作的人员当中,很少有人取得物业管理职业资格证书,真正做到带证上岗。而具备更高级管理能力的工作人员更是难得一见。物业管理行业专业人才缺乏的现状致使物业管理水平无法提高。

　　现有的物业管理从业人员专业水平不高,只能够完成自己分管的工作,对物业管理中的其他部分工作没有办法很好的完成,无法做到哪里需要,哪里补上。物业管理的整个行业素质不高,物业管理观念老旧及专业意识淡薄致使整个物业管理行业水平较低,服务无法到位。

　　物业管理团队的专业化还未形成,许多物业管理公司都是由随便几个差不多能力的人员组建而成。人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重影响,一些外资企业提出的优厚待遇还会将我国为数不多的物业管理专业人才挖走,致使物业管理发展压力愈发加大。

　　在业主使用房屋时,会碰到一些自身无法理解的专业房屋问题,这些问题一般是向物业管理公司寻求答案。而当今物业管理工作人员专业性较弱,对于业主提出的房屋问题无法解答,极易引起业主不满。现今我国物业管理团队建设普遍滞后,人员素质有待提高,这些均会影响物业管理行业的发展。

　　3、物业管理未做到全面覆盖。一个城市中的物业管理是否良好发展会直接关系到这座城市的健康发展与社会的稳定进步。但当前的情况,是在物业管理过程中,没有科学技术的推广应用,大多数物业管理公司经营规模不达标,而业主收入水平不高,无法满足物业管理的所需经费,这些情况造成我国物业管理无法做到全面覆盖。据统计,全国实有房屋建筑面积765 891万平方米,实现物业管理的117 354. 88万平方米,物业管理率仅为15. 32%[4]。而从物业管理的发展区域来看,南方一些经济发达地区与沿海城市的物业管理比内陆及中小城市发展要快。

　　4、开发商无法完成所谓承诺。一些房产开发商为了获得更加高额的利润,在购房者购房考虑过程中,将在房屋项目的建成及物业管理上都做好的周密规划呈现给购房者。在开发商的所谓承诺之下,购房者对所购房屋有了充分的信心。但当业主正式购房完成后,如果房屋质量、修理费用与交付日期等出现问题,开发商便会百般推辞,概不负责。在业主独自承受苦果的同时,物业管理企业也不得不置身于不属于其负责问题的矛盾纠纷中。在此种纠纷中,一旦问题得不到妥善解决,业主与物业管理公司的矛盾便会急剧激化,致使业主对物业管理公司失去信心。

　　5、物业管理经费短缺。当今的住宅小区由于其组成部分不仅有新建小区还有之前的旧小区,二者之间档次与标准不同造成其对物业管理的各方面服务质量要求有所差距。政府对某些物业管理服务收费项目要求收费标准一致,但一些新型高档小区要求物业提供一定的服务设施,物业管理费却与旧式小区一致,此种情况造成新型高档小区物业管理公司收支无法平衡,服务质量与水平无法得到保障。而且由于某些业主自身原因拖欠物业管理费用,致使物业管理经费短缺。

　　三、物业管理问题成因

　　1、政府方面。小区物业管理作为房地产行业的售后服务部门,一直未得到政府部门的相应关注重视,而且政府所制定的相关法规由于物业管理所涉及的服务种类、部门较多等原因,在实践中,无法真正满足物业管理发展需求。对于规范物业管理市场方面,政府也并没有一个相应的针对性法规。

　　2、业主方面。由于之前我国人民所住房屋一般是由单位统一分配,人们对有关房屋的一系列问题都交由国家去解决这一观念根生蒂固。因此,现今人们对物业管理认识不够充分,认为物业管理企业没有什么存在的必要与作用。而且大多数房屋住户没有一定的法律意识,对房屋质量问题的责任归属不明确,对物业管理企业毫不信任,对物业管理企业给出的解释解答采取一概不听的做法。如果有关房屋质量问题没有在物业管理处得到妥善解决,则会出现业主不缴纳物业管理费的现象。

　　3、企业自身方面。第一,物业管理企业制度不够完善,企业内部工作范围没有一个明显的划分。物业管理企业内部管理不科学、完善,企业经营运作无法独立进行;第二,物业管理企业无法做到对人力资源的合理运用,管理存在弊端,企业中专业人才较少,整个物业管理团队职业素质水平较低,物业管理企业服务质量无法达标,物业管理企业市场竞争中,存在着一味追求利益的恶性现象,影响整个物业管理行业的健康发展;第三,物业管理企业的经费短缺造成物业管理企业服务水平无法提高。

　　四、妥善处理物业管理问题的对策方法

　　1、完善物业管理行业法律法规。国家相继出台的有关物业管理方面的行政规章表明政府对物业管理领域的重视关注。我国作为法治国家,凡事都要依法而行。对物业管理行业法律法规进行完善,能够规范整个物业管理市场。使物业管理行业在工作服务中,如果遇到纠纷与矛盾能够做到“有法可依”,促进矛盾的妥善解决,维护业主与物业双方权益,使物业管理行业稳步发展,实现社会稳定和谐。

　　物业管理关系范围非常广泛,涉及方面较多:供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。这些关系的良好维持,需要相应的法律法规进行规范。因此,有关部门应加强完善物业管理方面的法律法规,使物业管理行业健康发展。关于物业管理费方面也应运用法律形式规定其标准,减少及杜绝业主随意拒交物业管理费的现象及行为。

　　2、培养专业性人才。现今大多数物业管理的弊端是企业内部机构庞大繁杂、人员众多、管理效率低。为了克服这一难题,企业应建立科学的用人机制,加强从业人员培训。

　　物业管理相关人力资源不丰富也致使物业管理企业无法走向专业,为了给物业管理企业提供丰富的人才资源,使物业管理团队实现专业化,应运用多种渠道方式培养人才。这些培养专业性人才应具有良好的素质并能掌握科学的物业管理技术。因此,在培养过程中,应将培养人才的思想建设与培养人才的作风建设相结合,另外,还应加强提高人员的专业技术素质。

　　3、运用科技提高物业管理水平。物业管理智能化是现今物业管理的趋势。为了提高物业管理服务水平,物业管理企业应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视,实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段,满足客户需求,并可运用科技手段将社区服务规范起来,做到简单、规范、有序的物业管理。

　　4、规范开发商行为。随着企业改革改制步伐的加快,物业管理企业已逐步与开发商脱钩,变以前的“父子关系”为“兄弟关系”,物业管理企业与开发企业关系的改变是历史的必然、时代的进步。由于开发商的长期不闻不问,物业管理企业一直不上不下、不好不坏的境地。一些开发商在移交物业时,会将车库、经营用房等配套物业在售房时全部售出卖断,使小区管理雪上加霜。面对此种状况,政府应要求开发商在建设小区时,将车库、经营用房等配套物业移交至小区业主委员会,委托物业管理企业代为经营,将大部分收入用来补充小区物业管理所需经费,其余的作为物业公司的企业收入,使物业管理良好发展。

　　5、解决物业管理经费问题。首先要让业主认同物业管理收费的合理性,充分认识到物业管理是以业主为先,服务于业主的。那么业主在享受服务的同时自然是要支付相应的服务费用。面对有些业主随意欠缴物业管理费用的情况,应告知业主让其充分认识到拖欠物业管理费用会使自身所享受的服务品质下降,利益受到损害。

　　业主委员会也应该引导业主自觉承担物业维护及服务的全部费用。政府应根据小区的服务范围及品质制定相应的物业管理收费标准。作为物业自身,应采用科学的方法经营运作企业,改善经费状况。

　　五、结语

　　随着房地产经济的迅猛发展,物业管理也逐渐得到人们更多的关注与重视。当今物业管理行业仍旧处于不成熟的尚在发展阶段,相继出现的各方面的大大小小的问题也急需解决。文章通过对当今物业管理发展现状进行分析,说明物业管理中存在的几点主要问题,分析了解其中原因,提出了五点解决措施,有效促进物业管理的健康良好发展。

　　参考文献:

　　[1]朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].西南大学学报,2010(5):177-178
　　[2]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息,2011(21):92
　　[3]齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策[J].改革与开放,2009(7):79
　　[4]胡忠英.浅析我国物业管理存在的问题及对策[J].吉林工程技术师范学院学报,2010(4):26-28
　　[5]姜勖.浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策[J].学理论,2009(11):256-257