酬金制物业管理模式下财会管理与会计核算特征

　　一、引言

　　物业管理收费模式目前主要是酬金制与包干制。由国家发改委和建设部于 2003 年制定的《物业服务收费管理办法》第九条规定“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。北京物业之窗曾经采访了北京市政府住建委”北京市首批物业管理行业专家库‐社会专家“舒可心，他认为酬金制必将取代包干制。酬金按合同约定收取，可以一定程度上规避亏损风险，则企业不必考虑多元化经营来维持收支平衡，有利于物业公司专业于提供物业服务，酬金制是未来物业管理的必然发展方向。

　　酬金制管理下，物业公司相当于业主的管家，收取的管理费中除酬金外均属物业项目所有，为物业公司代管，业主有权要求审核物业公司的预算、监督和审计物业公司的账目。这就要求业主对酬金制物业管理有较高的认识，对酬金制物业管理财务具备一定的专业水平。因此，在酬金制管理逐渐发展的国内，必然要推广酬金制管理模式知识，探索研究酬金制模式下的会计处理特点及方法。本文主要以只租不售的写字楼为例，单一业主，采用酬金制模式聘请物业公司进行物业管理。

　　二、 酬金制物业管理模式下财务会计管理特点

　　《物业服务收费管理办法》第十二条规定”实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。“这一规定指出，第一，对于收取的物业收费物业公司不具有所有权；第二，物业收费只能应用于物业合同约定的支出。由此可见，酬金制物业财务管理包括以下特点：

　　（一）会计核算基本前提的不同解释

　　会计主体：酬金制管理下的房地产项目会计主体为物业管理处。与一般经营单位及包干制管理不同，酬金制管理形式下，房地产公司或业主委员会聘请物业公司经营房地产项目，定期支付物业公司酬金作为托管服务费，物业公司负责房地产项目的财务核算，财务账务均归业主所有，并随时接受业主审查，运营的盈亏则属聘请人的房地产公司享有或承担。同时，物业托管合同到期时，物业项目的利润或负债由继任物业公司承接。

　　持续经营：酬金制管理模式下，对物业管理企业而言持续经营的前提是委托托管合同的有效性。而对于业主而方，只要物业项目经营持续，物业管理企业托管合同到期不影响持续经营假设。

　　会计分期：在酬金制管理模式下，管理企业应和业主约定划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。

　　（二）定期公示

　　根据《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》物业管理企业对外财务报告除按国家规定的报送范围外，期末应定期地向业主委员会、物业产权人报送，在不同情况下具相同意义。对于产权售卖的多业主情况下，业主对于自己缴纳的物业费支出有知情权，即所缴管理费是否与为达到相应管理服务所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理费收支情况的合法监督。对于只租不售的单一产权管理者，负责审核物业管理处提交的第二年物业运营预算，而作为受聘于业主的物业管理处，应向业主定期汇报管理服务情况、费用支出情况及预算执行情况，并随时接受业主的财务审查。

　　（三）相对独立核算

　　酬金制物业管理形式下，管理处做为物业公司的派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性，所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于受聘于业主，管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理公司统一核算，就不能有效保证资金的按规定使用，造成业主利益遭受侵害。

　　（四）收支差额补足

　　根据《物业服务收费管理办法》，酬金制管理要求物业服务的收费除物业管理合同约定外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这建立在业主制订的物业收费标准能够满足物业基本运营支出。但在项目入住率未达到预定成本回收标准时，物业收费不足运营支出之间的差额，应由业主补足。物业合同中往往通过两种方式：无息贷款（或往来款）补足、空置单元物业管理费补足。

　　（五）财务管理中不涉及资金筹集、营运、投资或资金分配行为

　　从《物业服务收费管理办法》第九条规定的酬金制定义中可以看出，实行酬金制管理的物业项目，物业公司只能在预定收取的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，物业项目的盈余属业主与物业公司无关。

　　三、 酬金制管理模式下会计核算特点

　　酬金制管理模式下会计处理的物业行业特点主要体现在会计要素内容的改变：酬金制管理模式下，会计基本要素资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润在物业行业会计原则中的不同之处。

　　（一）物业管理项目会计核算主体基本无“资产”

　　一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。

　　先说注册资金，作为会计主体的物业管理处是物业管理企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本，只是受聘于业主管理物业项目。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。而酬金制管理，单一业主的，由业主提供开办费作为前期运作的基本资金，在物业托管合同内约定返还条件，在物业运营正常符合条件后在物业管理收入中返还。但开办费的返还不得影响酬金的定期支付。

　　物业中心的办公地点以及必要的办公设备设施由业主提供，或开发商前期预置，形成物业中心的流动资产、固定资产和可能的递延资产属于业主权益，物业中心只具有资产的使用权和调转权不具备所有权。因此，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。

　　（二）物业管理会计过程基本无“负债”

　　“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，必须按期归还或偿还。

　　管理处的管理费收入，根据提前测算好的经业主大会同意并不违反政府主管部门规定的物业管理服务全成本，并由业主提前支付的以物业管理费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支定收，操作上是先交钱后提供服务。

　　理论上是所交费用应满足劳务支出，所以一般不需要借贷。其会计主体具有无负债性质。在物业项目的运营初期，由于筹备期间投入较大，管理成本较高，入住率低，造成前期开办费无法快速回收。故有提前预收若干个月管理费，或实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的做法，以缓解入住初期资金的紧张状态。单一业主的写字楼项目，由业主提供开办费或补足空置单元管理费以弥补物业项目资金的不足。以上两种原因形成了物业管理处对财务对象（业主）的短期负债现象，债务的本质仍属于业主，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。

　　（三）物业管理的“所有者权益”是业主

　　所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润。

　　由于物业管理费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业管理费是以支定收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业管理企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为业主所有。

　　（四）物业管理费全部是“成本和费用”

　　一般财务活动中的费用概念是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成本的材料费用，人员工资等直接费用；计入生产经营成本的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。

　　物业管理费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务运营费用和能源支出，20‐30%左右的费用属于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业管理企业的酬金也按照物业托管合同的约定，编入到管理费结构当中，作为成本的期间费用当期交付给物业管理企业。

　　所以，物业管理费除大、中修和更新的维修基金不属费用，但需当期计提或另外建立专项账户外，其余性质全部是费用。

　　（五）会计主体没有“利润”

　　利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。

　　从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其经营活动的盈余不能被经营者拿走。对于小区而言，业主交了管理费后经过物业管理处的经营活动产生的最终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润（成果），而是业主的钱没有花完剩下（结余）的。对于只租不售的写字楼而言，盈余归业主所有，应在满足支付酬金的情况下，作为大厦基础设施设备建设的资本性支出使用或支付给业主。从会计理论上来说，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。因此说酬金制管理的会计主体没有“利润”。

　　（六）法定税费

　　2011 年 6 月《北京地税关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》，规定酬金制方式开展物业服务业务的有两种不征收营业税的行为：对物业管理企业单独开设账户专项存放为业主委员会的代管资金，不征收营业税；业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。

　　除此之外收取的各类管理费及服务费应按实际收入缴纳营业税。在营业税科目下设营业税及城建税、教育费、地方教育费附加二级科目。

　　四、 结论

　　从 1993 年的《房地产开发企业会计制度》，到 1998 年的《物业管理企业财务管理规定》，到 1999 年的《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》，再到 2003 年的《物业服务收费管理办法》、2006 年的《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、2010 年的《北京市物业管理办法》，物业的财务管理工作正在逐渐得到重视。而酬金制物业管理模式作为一种新型管理模式，不仅已经在发达城市中运作起来，针对物业管理情况在执行方式上也有了各自的细分。针对酬金制管理的相关法律法规及会计处理方法，也应在会计准则内、在税收法律法规内占据一席之地，形成一套完整的可操作的系统。推广酬金制管理模式，普及酬金制财务知识，规避包干制的弊端，发挥酬金制的优势，尽可能地避免物业纠纷，创造物业行业的和谐。

　　参考文献：

　　[1] 财政部 1998 年《物业管理企业财务管理规定》
　　[2] 财政部财会字（1993）第 02 号颁发的《房地产开发企业会计制度》
　　[3] 财政部财会字（1999）第 44 号颁发的《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》
　　[4] 《商业研究》2000/04 总第 216 期《物业管理会计核算原则》王艳荣 郑晓薇 刘兴革
　　[5] 《物业管理财税基础》胡绍山 武汉理工大学出版社
　　[6] 《物业管理概论》 臧炜彤 崔琦 刘薇 化学工业出版社