从经济学角度分析物业管理市场失灵问题

　　在当今社会中，物业管理是人们熟知的一个服务行业，它工作的内容主要是围绕城市中各个区域的建筑设施以及相关配套设备来开展进行的。物业管理工作内容涉及面十分广泛，综合性也比较强，它对人们的生活以及整个城市的发展都有着很大的影响。因此，对于物业管理工作，我们必须要给予足够的重视。在物业管理工作中，如果存在着管理不当的地方往往会致使物业管理市场失灵问题的产生。本文中，笔者重点从经济学的角度全面分析了此问题，并针对此问题提出了几点政府所能采取的干预及管理方式，以促进城市物业管理服务更加规范和科学。

　　1　从经济学的角度出发对物业管理市场失灵现象进行分析

　　在当今市场竞争如此激烈的社会中，物业管理作为一种服务行业，作为一种没有实体的无形商品，它的需求以及供给作用很大程度地影响着市场价格。物业管理服务的需求就是物业管理工作人员对建筑设施周围的环境以及建筑设施及相关配套设施的安全性和舒适度加以维护确保其安全舒适，而消费者对这项服务中获得的舒适感进行费用支付。物业管理服务的供给是物业管理工作人员在实际工作中降低风险的服务成本。以经济学的观点出发，物业管理服务市场在某种程度上可被看为一个存在着激烈竞争的市场结构。但是具体从实际的生活方面来讲，物业管理服务市场与其他竞争激烈的市场结构又是不同的。以下，我们结合经济学的原理对物业管理市场进行全面的分析。

　　1.1　物业管理服务具有公共性

　　物业管理服务存在着公共性的特点，通俗地解释为，物业管理部门能够对所负责建筑物内的所有业主提供相同的服务，而每一位业主在享受此项服务时不会影响到其他业主对此项服务的享用。当物业管理服务部门为业主提供物业管理服务之后，业主能够获得更多利益的同时，整个小区内的安全性和舒适度也更加有所保障。当然，在物业管理服务部门提供给业主服务的时候是需要人们投入一定的成本的。

　　1.2　物业管理市场存在着信息不对称的现象

　　在物业管理部门提供给业主物业管理服务的过程之中，业主、物业管理服务提供方、政府部门，这三者之间存在着明显的信息不对称现象。如果此类现象长时间地出现，很容易会产生三方间出现逆向选择的现象，从而大大降低物业管理服务的质量及水平。

　　1.3　物业管理市场有着外部性的特征

　　如果物业管理服务部门或工作人员在为业主提供服务的途中存在着物业环境或者质量上的问题，定然会极大地降低业主的生活质量及生活水平。因此，为了达到业主的需求，为业主提供一个更安全舒适的生活环境，大部分的物业管理部门通常采用的方式是增加对其的成本投入，在此点上就表现出了物业管理市场的外部性特征。如果物业管理服务部门或人员没有办法确保自身的服务质量，在很大程度上会导致物业环境质量问题的出现，那么就会呈现为负面的外部性特征，相反，如果有着优质的物业管理服务，不仅会提高物业管理的服务水平，同时还能够为业主及小区甚至社会做出一定的贡献。

　　通过以上三方面的分析，我们可以看出目前的物业管理市场已经存在着市场失灵的情况，因此物业管理部门及政府必须对此加强重视。物业管理市场相关工作人员要针对失灵情况进行全面的分析，针对问题，政府采用一定的措施进行干预和管制，进一步提高整体的物业管理及服务质量，尽可能满足业主的各项需求。

　　2　理论分析矫正物业管理市场失灵的措施

　　2.1　市场化观点

　　市场化观点中将价格在资源配置中的信息作用凸显得很明显，它试图把市场引入公共物品的生产，但获得价格信号并非毫无成本，这种成本会阻碍公共物品的市场化生产。于是，公共物品的私人生产有两条途径：一是降低这种成本；二是如何引入市场因素。

　　2.2　政府管制

　　通常情况下，在人们的理解中政府管制就是政府对市场进行的干预和管理。政府对物业管理市场进行的管制方法主要有三种：第一，直接干预市场配置机制的管制；第二，通过影响消费者决策而影响市场均衡的管制；第三，通过干扰厂商决策从而影响市场均衡的管制。

　　3　政府对物业管理市场进行干预的措施及方法

　　针对物业管理市场失灵这一问题，解决方式可以参照以下两种：

　　3.1　进一步完善和健全物业管理法律法规体系

　　拥有一套完善、健全的法律发挥体系不仅可以为政府在对物业管理服务进行干预管理的工作中提供一定的法律依据，同时还能够为物业管理企业及业主提供法律上的保护。因法律法规有着强制性的特点，一旦触犯法律法规必然会受到严惩，因此能够很好地约束市场的各个主体，确保市场的规范程度。

　　3.2　加强物业管理服务的标准体系建设

　　标准承载者技术层面和制度方面两方面的含义，它是南权威组织机构颁发的具有约束力的正式文件。采用先进的国际标准或发达国家家标准，加快本国标准的修订和制定，加强物业管理服务标准体系的建设，推进标准化进程，既是物业管理企业身份维护的制度，又能够通过此途径来降低交易的费用。

　　4　物业管理行业发展的相关对策

　　4.1　对物业管理区域的规模进行更加合理的规划

　　在物业管理工作开展执行的过程中会存在着一定的规模经济现象，针对此问题可以对以往以单个园区作为物业管理基本单位的传统模式进行改革，充分地发挥政府部门的干预作用，对物业管理区域重新进行整合和规划，使得物业管理企业能够在给业主提供良好服务的前提下获取一定的利益值，更加有动力、有激情地开展物业管理工作。

　　4.2　加强对物业管理部门和物业管理工作人员培训

　　物业管理工作人员的来源主要有两方面：一种是内部的供给，另一种是通过外部招聘的方式。为了确保能够给业主提供优质专业的服务，确保管辖园区的安全性及舒适度，必须要加强对其的专业培训，提高他们的专业技能及综合素质。此外还要注重对职业道德的培训，物业管理服务终归是服务行业，业主的满意是工作的最终目的，只有不断提高服务质量与服务意识，才能够更好地给业主提供满意的服务，进而提升企业的业主满意度与知名度，进一步促进整个物业管理服务行业的整体发展。

　　4.3　围绕业主需求，实行多重经营

　　在很多物业企业中存在着企业亏损的情况，为了有效地改善此问题，在拥有一批专业管理人员的基础上还要实行多种经营的经营方式。但是在实行多重经营的时候不能毫无依据地去做，要充分地对企业的实际情况及综合实力进行考量，制定出符合本企业的执行策略。多种经营的目的要明朗，将业主的需求作为根本点，围绕此根本点一点点开展进行。随着生活水平的提高，人们对自身的生活质量有了更深层次的要求，进而对物业服务的质量也做出了更多更加严格的要求。因此，物业管理部门也要不断完善自己的服务，做到与时俱进。工作节奏的加快使得人们常常感到时间的珍贵性，更多的人们愿意用金钱来换取更多的时间，物业企业可以抓住这一特点，围绕此点进行多种经营，争取做到业主不用出门就可以解决问题，这样不仅满足了业主的需求，同时还能够让企业从中获取到一定利益，进而提升了企业的生存能力。

　　4.4　给业主树立正确的物业观

　　给业主树立正确的物业观可以从两个方面着手进行：第一，可以充分地运用政府方面在物业管理上的引导职能，主管单位可以定期组织一系列有关物业知识的科普培训，加深人们对物业的认识和了解。第二，物业管理服务单位可以通过自己的优势，着手在小区内部开展物业知识的普及宣传工作。物业管理服务人员能够更加直接地面对业主，对他们所遇到的问题更加清楚，通过对各个问题的总结归纳和处理反馈，在加深业主物业知识理解程度的同时，也能够促进自身企业物业服务质量的提高。

　　5　结语

　　如果在物业管理服务工作中出现管理不当的行为，就会产生物业管理市场失灵的问题，而此问题如果发生，必然会给经济带来严重的不利影响。为了更好地做好物业管理服务工作，完善物业管理，预防或降低物业市场失灵现象发生的几率，减少市场失灵产生的不良影响，对物业管理单位及业主的合法权益有所保障，由政府部门出面采取一定的措施进行干预是非常必要的。政府在进行干预或管理时，也需要利用市场机制，进一步完善相关的法律法规，建立信息披露制度，加强标准化体系建设，建立市场准入制度等方法进行。

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