物业管理中的问题、对策及发展方向

　　1 物业管理中的问题及对策

　　1.1 物业管理行业发展的瓶颈

　　1.1.1 全民物业管理消费意识欠缺

　　房地产业正在国内如火如荼的进行着，广大用户目前购房的目的从传统的居住开始扩展，投资也是业主购房的一个主流因素。无论是哪种目的的购房，业主都希望能够得到最优质的服务，而这项服务就是我们通常所说的物业管理费。物业管理费不包括在售楼费用中，也不能够一次性付清，要根据用户的使用而按照月份或者年份实行定期的缴纳，而目前一些业主对于这项费用的认识比较淡薄，出现拒不缴纳物业管理费用的现象，需要从认识源头来扭转。

　　1.1.2《物业管理条例》可操作性差

　　至今为止，我国都还没有一部真正适合国情的“物业管理法”。2003 年 6 月国务院第 9 次常务会议通过并颁布了 《物业管理条例》，但是该条例还是比较笼统，可操作性差。总体来看，物业管理法规的制定大大滞后于物业管理的发展速度，制约了物业管理市场化的发展1.1.3 从业人员素质偏低。

　　一些物业部门认为物业管理主要集中在小区内部的清扫和基础设施的维修，因此从节约成本的角度出发，聘用了一些不具备从业资格和能力的低素质劳动力，这些工作人员在服务过程中不能够达到业主的要求因此矛盾频发。但是市场经济体制下的物业管理要求物管人员掌握规划、建筑、园林、经营、管理、公关、财务等专业知识，素质要求较高。此外，物业管理是以提供劳务为产品的行业，其服务质量的好坏直接影响物业管理企业的竞争生存能力。由于从业人员的素质偏低，其管理服务的质量也不能得到保障。这也是目前我国物业管理中存在的问题之一。

　　除了以上三点外，物业管理工作政府重视力度不够、行政部门与物业管理企业、物业管理企业与业主委员会关系没有理顺等等。

　　1.2 物业管理问题的解决方法

　　对于物业管理工作中存在的种种问题，应从以下几方面考虑解决：a.在现有《物业管理条例》的基础上，尽快完善和出台《物业管理法》目前国务院已出台了《物业管理条例》，还要进一步完善物业管理制度。物业管理制度应该包括两个层次：一是由政府按照《物业管理条例》制定的物业管理办法。主要应规定物业管理的目的、内容、原则、体制、收费标准和法规责任等。用以调整和规范政府主管部门、物业管理单位、社会各方面以及业主委员会相互问的权利和义务；二是管理单位制定的维修养护和收支规定等。b.提高全民物业管理消费意识，保障物业管理费的良性循环。物业管理，尤其是住宅小区的物业管理费来源渠道不畅，资金周转不灵，已是物业管理中普遍存在的问题。究其原因，除了政府和开发单位的问题外，主要还是市民的物业管理消费意识没有上去。政府应充分利用宣传媒体加大宣传物业管理的力度，使市民都认识到自己作为物业消费者应具有的权利、责任和义务，保障物业管理费的良性循环，避免由于意识落后所造成的城市发展快，管理水平低；住房发展快，房屋损坏也快；城市、街道绿化好，住宅区死角多和发展与管理不协调的弊端，使物业管理消费意识在法律上、制度上、政府行为上、社会需求上以及消费者个人需要上都有组织制度的保证。c.由物业管理主管部门组织物业管理专业培训，提高物业管理人员的素质。全面扭转物业管理团队的低素质，切实提高物业管理的服务质量，关键在于管理人员的培训。物业管理部门要定期组织业务培训，进行有重点分批次的业务培训，培训的内容要全面同时具备可操作性，不能空泛的讲理论，更应该重视实践的可操作性。目前提高管理人员的素质的主要途径有学历教育、上岗教育、在职培训和专题讲座等。通过培训可以使物业管理人员在原有的基础上不断更新知识和积累经验，以适应物业管理不断的发展要求。

　　2 物业管理发展趋势分析

　　2.1 物业管理发展总趋势

　　自从 19 世纪中叶欧洲工业经济的繁荣使英国首先萌生了城市物业管理以来，物业管理这一新生事物经历了一个多世纪的探索和发展，无论从观念还是理论框架上都获得了丰富和完善。在 21 世纪的今天，随着信息时代的到来，电话、E-mail、Internet 等现代信息技术的发展越来越快，人民生活的场地与环境已不再局限于一隅之地，因而作为对人们生活、工作的场所和环境为管理对象的物业管理行业来说，也应不断地适应时代的变化，改变观念，拓展管理服务范围、树立与时代发展相适应的科学物业管理观念。值得注意的是，当今许多国家如美国、新加坡等国家早已屏弃了旧物业管理框架，而采用了简便管理模式，他们的管理模式已朝着知识化、信息化的方向发展。简便管理模式的定义应该是对环境、组织机构以及人类行为的协调，它广泛涉及经济学、管理学、建筑学、行为学以及工程学等学科。由此可见，21 世纪简便管理模式的目标已不再局限于单纯的物业、设施的管理，必然应以人为中心，以提高人类的工作、生活质量，提高物业价值以及人类社会的可持续发展目标。

　　2.2 我国现时期物业管理发展的趋势

　　目前我国物业管理市场已初步形成，由于其行业的特殊性决定了物业管理的发展与社会经济的发展、人民生活水平的提高和生活方式的改变有着密切的关系。随着人们对于生活质量要求的不断提高，经济水平的不断进步，以及我国各项法律法规的日益健全，未来物业管理行业将会有更大的发展空间和平台，只要全面提高其团队素质，以服务群众为根本出发点，其发展的空间将不可限量。

　　结束语

　　目前频发的业主与物业之间的矛盾归根结底在于二者的认识还比较肤浅，如果业主方面能够及时定期的缴纳业务管理费，而物业管理处又能够聘用专业的管理人员，不断的提高团队素质和服务质量，为广大业主提供优质的服务，那么二者之间的矛盾就会迎刃而解，因此只要二者协调好关系，物业管理将为广大业主提供一个舒适的生活环境，物业管理部门也会得到不菲的经济回报，实现双赢。

　　物业管理市场逐渐由单一、狭小向开放、扩大转变；物业管理法律法规由不完备到趋于完善并形成体系；物业管理企业的数量将呈现从扩张到收缩直到稳定状态；信息网络技术的应用，使物业管理手段日益现代化；政府行政职能日益弱化，行业自律逐渐增强；物业管理服务的内容将向两头延伸；物业管理从业人员的素质要求越来越高；规模化、集约化的经营，将导致物业管理服务质优价廉。