加强保障性住房小区物业管理的相关研究

　　引言
　　
　　民生问题一直以来都是我国政府和社会各界高度重视的问题。

　　随着我国社会保障体系的不断完善，作为住房保障措施的重要一环，各地都开始了保障性住房工程建设，而与之配套的物业管理问题也随之进入公众的视角。由于保障性住房的特殊性，使得其物业管理问题也与常见的商品房有较大差异。加强保障性住房小区物业管理的相关研究，妥善解决其中的问题和困难，保障社会和谐和城市环境，是各级政府高度重视的问题之一。

　　1 建立健全保障房小区物业管理法律保障体系
　　
　　依法治国是我国建设社会主义现代化事业的基本需要。保障性住房作为我国改善民生、建设和谐社会的重要组成部分，必须要以法律为依据，坚持依法办事。建立健全保障性住房物业管理法律保障体系，用法律的手段规范小区物业管理行为，强化政府监督管理职能，明确服务提供商、小区业主等各方面的权利和义务，对于保障性住房小区物业管理质量提升及稳步推进具有十分积极的作用。

　　2 实现保障性住房小区物业管理费来源渠道多元化
　　
　　和商品房谁受益谁承担的物业管理费的缴纳方式不同，保障性住房由于具有很强烈的基础社会保障的色彩，同时又是新生事物，相关部门缺乏足够的经验，导致当前保障性住房物业管理收费的方式具有浓重的地域性特点，缺乏统一标准。考虑到我国实际情况，保障性住房物业管理费用的缴纳方式和资金渠道来源应有以下几种方式：

　　2.1 政府财政全额补贴
　　
　　该项物业费资金来源政策的对象主要是廉租房的使用者。他们位于城市居民结构的下层，生活困难，收入水平很低，难以承担物业管理费的高昂费用。为使物业管理费用能够按时收取，保障小区物业工作正常运转，就需要由第三方提供资金支持。由于廉租房产权属于政府，廉租房的设立是政府改善民生、拉近贫富差距、保障社会稳定的重要手段，所以廉租房的物业管理费应由政府财政全额承担。

　　2.2 政府财政部分补贴
　　
　　该项物业费资金来源政策的对象主要是公租房和回迁房屋居民。他们收入水平比廉租房使用者高出有限，单独承担物业管理费压力很大。所以才有政府财政部分补贴的方式缴纳物业费。

　　2.3 居民自行承担
　　
　　该项物业费资金来源政策的对象主要是经济适用住房、限价房的用户。和上面两种人群相比，他们收入水平较高，消费能力较好，能够单独承担物业管理费的支出压力，对生活环境的要求也较高，具有一定程度的改善居住环境的愿望，因此，对他们采用自行承担物业管理费的方式是比较合适的。

　　3 构建科学规范的保障性住房物业服务市场运营机制
　　
　　3.1 对保障房小区物业管理服务供应商的选取方式进行明确规范
　　
　　选择规范优质的小区物业服务商是保障小区物业管理质量的首要措施。国家应出台物业管理法规，对保障性住房物业服务商的确定方式进行明确规定，要求保障性住房物业管理服务商应采用严格的专业资格审查，并通过招投标方式进行择优选取。

　　3.2 对保障性住房小区物业服务企业的职责进行明确规范
　　
　　要通过立法的方式对保障性房屋物业服务企业的权利和责任进行明确。一般情况下，物业公司的责任应包括接管验收、日常管理、专业维修、多种便民服务、入住装修、退房等方面的内容。

　　3.3 创新保障性住房小区物业管理新方式，实施物业管理监督委员会制度
　　
　　我国保障性住房小区分布广泛，不同地区的保障性住房小区差异性很大。部分规模大、所有权分散的保障性住房小区管理难度很大。针对这种情况，要广开思路，突破创新，积极吸收借鉴国内外物业管理的先进经验，构建适合我国国情的保障性住房物业管理方式。参照香港等地物业管理经验，设立实施保障性住房小区物业管理监督委员会，主要负责在小区业主、居民和物业管理公司直接的协调和信息传递工作，同时还应协助当地政府和行政机关做好对物业服务供应商的监督管理以及对业委会行为的规范和约束，以保障小区物业健康运行。基于上述功能，保障性住房物业管理监督委员会的成员应具有广泛性，能够反映小区物业管理服务与管理过程中各方面的意见，按照先进地区的作法，保障性住房小区物业管理监督委员会成员应包括市、区保障性住房管理部门代表、街道、居委等属地管理机构的代表、业主和承租人代表。监督委员会是针对现代社会小区物业管理的特点而建立起来的有效机制，特别是对于新入住、业主委员会尚未建立或者主要是用于承租的保障性住房小区的物业服务管理工作有着极为重要的协调、沟通作用。而如果小区已经成立了业主委员会，监督委员会必须要与之保持相对独立，以保证监督、协调工作的公平、公正开展。在具体业务上，监督委员会应负有对小区业委会环节选举的指导和监督职能。

　　3.4 规范物业服务企业的退出程序
　　
　　为保证小区物业服务市场的健康运行，物业企业必须能够保证能进能出。设立科学合理的物业服务企业退出机制，是建设我国保障性住房小区物业管理体制的重要环节。要通过行政管理的方法对物业服务企业定期进行考核，评价其服务质量，考核其是否具有必须的物业服务资质。考核方式可以分为季度考核、日常监管、社区考核和行业测评等多种方式，通过多方位的考核方式全面考核物业服务企业服务质量。行业测评是以社会公众对企业提供的服务的满意度为标准进行的考核一种方式。根据考核结果，对企业作出相应的处理，并建立物业企业档案。如果企业达不到考核标准，有关单位应责成企业制定整改计划并监督其实行。对于一年内三次考核不合格，根据小区类型采取不同的措施分别对待，廉租房、公租房小区直接重新选聘物业公司，经济适用房、回迁房、限价房小区则由业主大会负责新物业公司的选聘工作。同时，行政管理部门要取消一年内三次考核不合格的物业服务企业管理保障性住房小区物业服务业务资格。对于考核结果优良的物业企业，在今后开展物业服务业务时，要予以支持。

　　4 构建完善的业主及房屋使用权人自治机制
　　
　　作为小区业主或房屋使用权人，对于小区的物业管理据有天然的便利条件，参与小区物业管理工作更有效率。基于我国小区实际情况，应按照国家相关条例、规范，对经济适用住房、回迁房、限价房等小区建立业主大会和业主委员会，由其承担小区物业管理中的相应职责。对于产权人为当地政府的廉租房和公租房，应有租房者组成承租人委员会，行使职责，维护承租人合法权益。业主委员会或承租人委员会的工作职责主要是就物业费用价格、服务方式、服务水平等物业管理中的核心问题与物业公司协商，依法选聘物业公司，委托第三方对小区建设过程进行监督，避免形成不良问题影响业主权益的等。

　　5 结束语
　　
　　保障性住房建设是我国社会主义体制改革中解决民生，推动社会和谐发展的重要手段。社会各界乃至国内外都对保障性住房的问题予以高度重视。有关单位要高度重视保障性住房小区物业管理情况，深入研究保障性住房小区物业服务管理工作中的深层次问题，提出解决办法，制定有效措施，全面提升保障性住房居住质量，维护保障性住房业主合法权益，推动我国社会改革事业平稳发展。

　　参考文献
　　
　　[1]金康。保障房物业管理巧借力招投标[J].城市开发，2012（1）。
　　[2]张贵军，韩庆安。河北省保障性住房物业管理模式研究[J].中国城市经济，2012（2）。