高校物业管理的现状、特点、问题及加强建议

　　高校物业管理是由高等教育管理体制改革和高校后勤社会化改革共同催生的。随着市场经济的加快发展和后勤社会化改革力度的不断加大，为适应新形势，高校物业管理工作也应当相应进行改革。师生已不再满足于过去“一把扫帚，一个簸箕，一块抹布”的粗放式的物业服务，他们的要求越来越高，对物业服务的态度、内容、细节、质量、权益等越来越重视。这一切都促使高校要进一步做好物业管理和服务工作，物业管理部门必须不断深化服务理念，转变服务方式，强化内功修炼，提高服务水平，为高校营造优美的学习环境，为师生创造舒适的生活环境，以满足师生不断提高的物业服务要求，进一步适应新形势下后勤改革和发展的需要以及自身的发展需求。

　　一、高校物业管理的含义

　　高校物业管理是指受学校和师生的委托，根据国家有关法律法规、标准、合同及契约规定，按照学校有关的管理制度，通过运用现代的管理科学和技术，由专门的管理部门或机构对学校物业实施统一、专业的管理，对学校已建成并投入使用的各类建筑物、设施、设备等进行维护、修缮和整治，并向学校教师和学生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进与服务对象间的相互沟通与交流，从而创造一个积极、和谐、健康、向上的文化环境，促进学校各项事业的发展和整体的进步。因此，高校物业管理是一个将管理、经营和服务集为一体的系统的、复杂的工程。

　　按照不同的划分标准，高校物业管理包含不同的内容。

　　具体来讲，依照服务的对象划分，高校物业管理可分为教职工住宅生活区、学生住宅生活区和教学活动区的物业管理。

　　按照服务的内容，高校物业管理的内容包括房屋及其基础设施、公共设施的管理、维护与修缮，校园绿化景观的设计、规划及实施，公共道路及水、电等的管理与维护，还包括楼房治安管理、环境卫生保洁等多种服务。因此，高校物业管理的作用不可小觑，不仅有效地保障了学校正常的教学、科研和行政工作，还在维持师生生活秩序等诸多方面起着十分重要的作用。

　　二、高校物业管理的现状

　　在全国高校跨越式发展的大背景下，随着后勤社会化改革的不断深入，各高校物业管理已初具规模，都已初步建立了较为完善的、具有自身鲜明特色的物业管理服务体系，由专门的机构进行领导、组织和协调，制定了专门的管理制度、规范和措施，配备有一支具有特定专长的员工服务队伍，有特定的工作职能和服务范围，承接特定的工作任务，服务质量较过去有明显的提高。

　　三、高校物业管理的特点

　　高校是培养人才的事业单位，是法人主体，这种特殊的情况使其物业管理在服务目标、服务对象、服务标准等许多方面虽与社会物业管理有相同之处，但仍有区别，并呈现出明显的特点。

　　1． 高校物业管理围绕学校的教育宗旨开展各项工作，服从并服务于这个大局，即以“三服务、两育人”的目标为要求，提供常规性的公共服务，以满足各需求主体在教学、科研、学习、生活中的权利诉求，并通过服务性的互动保障学校各项工作的正常运行，促进学校各项事业的发展。

　　2． 高校物业管理有相对固定的服务对象，始终是校内师生员工。

　　3． 高校物业管理有独特的效益目标。由于服务对象是师生，因此与社会物业管理企业追求利益最大化的目标不同的是，高校物业管理在追求自身经济效益的同时，必须兼顾社会公益性，实现教育和保障的目标。

　　4． 高校物业管理有特定的资金来源。社会物业管理的收费方式一般是按照物业管理条例规定的标准，因地制宜，结合当地实际经济情况、行业标准和物价，直接向业主收取管理费用。与之不同的是，高校物业管理的经费一般是由学校参照地方物业管理的行业标准及物价适当收取，或以事业单位经费划拨的方式获得。

　　四、高校物业管理工作的重要性

　　物业管理是高校后勤服务工作中一项十分重要的内容。尽管物业管理的成果在日常工作和生活中很少被留意，可一旦出现问题，便很容易引发师生员工的不满，继而成为被投诉的对象。小到校园里的一草一木，大到楼房建筑、校园环境，物业管理工作存在于身边的每一个角落，其重要性不言而喻。

　　首先高校物业管理维持建筑物的正常使用，保障教学、科研及生活; 其次物业管理美化校园，创造舒适的学习、工作和生活环境; 再次推动高校后勤改革，提升后勤服务品质。

　　五、高校物业管理存在的问题

　　随着我国高校后勤改革的逐步深入，高校物业管理在一定程度上也取得了一些成绩，较好地保障了学校教学、科研、行政工作和师生生活。但由于起步较晚，加上本身是由后勤转型而来，因此仍有一些不足之处，具体表现为以下几方面:

　　1． 物业管理体制转变不完全

　　由于高校的身份、地位和背景具有特殊性，因此这决定了高校物业管理的行政性，这是高校物业管理区别于社会物业管理的最大特点之一。尽管许多高校成立了后勤集团，实现了高校与物业的相对分离，但许多高校仍对物业管理实行事业编制、行政管理，其主要领导仍由学校任命，行政决策仍由学校制定，职工的福利待遇、人事任免等仍由学校管辖。这导致高校与物业的权利归属并没有完全剥离，造成政企不分、权责不明的现象，使得高校物业不能完全按照企业模式进行运作，无法在真正意义上实现自负盈亏，无法实行物业管理的市场化、社会化、专业化与规范化，在一定程度上制约了高校物业管理社会化发展和改革的脚步。

　　2． 管理服务观念落后，缺乏专业管理人才

　　目前，我国高校物业管理部门人才缺乏现象十分严重。

　　传统观念认为，物业管理是一种低技术含量、高劳动强度的行业，有能力的人存在偏见，不愿意加入物业管理队伍。由于高校物业管理大都由后勤转型而来，现有的很多管理人员在服务意识和管理理念上还没有形成物业管理的概念，还未做到真正意义上的社会化，还达不到现代管理服务的要求，缺乏系统的管理知识，缺少专业技能训练和培训，头脑中还存在“等、靠、要”的想法，“服务第一、用户至上”的意识还比较淡薄，市场运行经验、竞争意识方法不足，这些方面的欠缺都不利于推动高校物业的发展。另外，我国高校物业管理人员队伍普遍存在年龄结构老化、文化层次不高的现象。为了降低用工成本，许多高校雇佣年龄较大、文化水平较低的务工者来校工作，他们自身素质较低，接受新知识、新技术的能力相对较差，速度相对较慢。专业的管理人才和技术人才的缺乏，在一定程度上导致高校物业管理服务水平和观念改进缓慢，影响了高校物业服务的质量。

　　3． 经费短缺，投入不足

　　现阶段，高校物业管理的资金一般来源于学校行政拨款，资金有限，使用需经行政审批。面对日益高涨的社会物价、消费及工资水平，高校物业管理不得不一再压缩成本，长期处于经费不足状态，导致员工人数不足、工作效率低下、工作进展缓慢，严重影响了高校物业管理和服务的质量。

　　六、加强和完善高校物业管理的对策

　　1． 转变观念，理顺体制

　　高校决策者应转变观念，建立现代物业管理理念，从改革原有的管理体制和运行机制入手，组建自主经营、自负盈亏、独立核算的物业管理单位，按照企业化经营模式，引入竞争机制，建立一套适合自身实际、有利自身发展的完整的、科学的、规范的管理制度、工作标准和服务流程，接受学校和师生员工的监督。同时，还要根据师生员工的需求，开展多层次、多元化的服务，在贯彻教育宗旨的前提下兼顾经济利益，充分体现高校物业管理的教育属性和市场属性。

　　2． 组建队伍，提高水平

　　人才是高校物业管理发展的有力支持。高校物业管理要想提升服务品质，具有持久的竞争力，不仅需要配备具有现代物业管理理念的管理人员，也需要一支技术过硬、思想合格、身心健康的员工队伍。首先，要建立公开、公平、公正的进人及用人机制，将具备现代物业管理知识、较强管理能力的管理人才和熟练掌握技术的工人吸纳到员工队伍中来。其次，要建立科学、系统、规范的培训机制，有目标、有计划地进行知识、技能的强化和提升，使其不断提升工作能力，符合工作要求。再次，要建立必要的竞争和激励机制，按照工作岗位、劳动多少、表现好坏、能力高低建立相应的薪酬和激励体系，对员工进行客观公正的考评，利用经济杠杆留住人才、用好人才。

　　3． 加大投入，拓宽来源

　　经费是高校物业管理的基础，也是工作顺利开展的保障。这就要求高校物业管理人员在科学、合理用好学校提供经费的同时，要积极拓宽思路，在学校政策许可的范围内增加经费来源，灵活运作，合理运用，把钢使在刀刃上，把创收所得投入到进一步开展工作、提高服务和保障水平中去。

　　同时还要密切关注政府动向，紧密依靠政府推动高校发展的相关政策，开展科研和建设项目，以获得资金扶持。

　　总之，随着高校的加快发展和后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理因其特殊性，正日益受到学校和社会的重视，它具有强大的生命力和广阔的发展前景。相信在今后的工作中，高校物业能承载着学校和师生员工的期望，以管理为手段，以服务为中心，积极自我发展，探索改革新出路，发挥更大的作用。

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