中国旅游房地产特征分析

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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析 
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论 
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础 
【3.1  3.2】中国旅游房地产特征分析 
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响 
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响 
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题 
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目 
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献

　　3.中国旅游房地产发展现状及问题分析

　　3.1 中国旅游房地产的发展现状

　　经济的发展，使人们的需求越来越多样化。随着中国经济的快速发展，2014年中国 GDP 总值已经达到 63.3 亿元，比 2013 年增加了 7.4%,并且这是 24 年的新低，主要是由于 2014 年中国经济转型，房地产企业受到多方面你的打压，以至于导致其他附属行业营业状况持续下滑，给国民 GDP 的增幅带来了不利影响，但是这并不影响中国经济的发展[23].

　　旅游业的发展带动了旅游房地产行业。目前根据 2014 年报道的数据，中国2014 年的人均 GDP 是 7485 美元，并且已经有七个省人均 GDP 已经突破万元，根据以上研究不难发现，其实中国的人均 GDP 早已远远超过 3000 美元的标准，但是由于国家之间的地域、政治的区别，我国的旅游产业发展较晚，但是发展速度可谓是迅猛，在 2014 年中国的总旅游收入为 3.38 万亿元，同比增长 14.7%,这说明国民的消费类型正在由之前的刚性需求转变为度假旅游需求，旅游的市场正在慢慢的加大[24].为什么中国的人均 GDP 已经达到标准但是旅游产业却停留在发展阶段呢？这主要是因为中国的传统消费意识决定的。有调查显示，在美国80%以上的人群都热衷于旅游这项运动，更有 75%以上的人群每年至少度假一次，而在中国只有 35%的群人热衷于旅游，而只有 15%左右的人群每年可以旅游一次，这说明国民对于旅游的认识的差距，西方国家经济发展较早，人群相对来说思想比较开放，因此对于旅游这个行业接受程度要比较高，中国从封闭到开放，经历 100 年，但是思想中的封闭却不是 100 年可以改变的，因此对于旅游行业的接受程度要照比西方差了不少[25].但是虽然中国的旅游业照比国外起步较晚，但是其优势在于发展较快，国家政策支持和地方正度政策支持，这些有利条件给旅游产业带来很大的发展空间，同时也为旅游房地产行业带来生机。

　　旅游房地产的发展与政府的大力推动密不可分。中国的经济发展观是可持续发展，而可持续发展里面的重要产业正是旅游产业，旅游产业的优势在于不需要消耗自然资源以及大量物资，就可以做到刺激地方财政收入的效果，典型的例子有海南的三亚，其旅游产业比重占整年的政府经济收入的 60%以上，这么大的比例以及财政收入地方政府当然是大力支持和倡导，而国家又不用以环境等自然条件作为牺牲代价，国家自然也是支持的，所以相关政策方面的导向导致了旅游产业的大力发展，而旅游产业也确确实实符合中国的国情，上一段提到中国的人均 GDP 已经达到了 7485 美元，而中国国人的消费形态也正在悄悄的发生改变，因此此时大力发展旅游产业确实是最好的刺激地方政府财政收入的手段和模式[26].

　　市场需求和政府推动共同促进了旅游地产的商业化。旅游产业的蓬勃发展自然而然就会刺激到某些人的神经，从 2000 年开始旅游房地产悄悄进入中国市场，中国的地产商就看见了里面的商机，由此才引出了旅游房地产的盛行，但是由于中国经济发展的畸形态势，更多的是中国房地产行业发展的畸形态势，导致了今天旅游房地产的没落，但是究其根源，就不得不提到它的开发模式。

　　旅游房地产具备优势同时也有劣势。旅游房地产最大的共性就是周边的景色一定非常优美，有着名的景点或者是美丽的景色，这是驱使客户购买，吸引客户购买力的基本因素，人们看见周边美丽的景色，有居住下来的想法，于是乎就买了下来，结果发现事实似乎没有想象的那么美好，这是因为旅游房地产虽景色优美但往往面临周边配套缺失的问题；旅游房地产一般处于景色美丽的郊区或者是海边等相对来说偏僻地带，这一代人烟稀少，周边的配套自然更是少的可怜，人们居住在这里，周边相关的教育、医疗、日常用品等需求均得不到满足，为们的日常生活提供了很大的不便利性。因此当旅游房地产发展到今天，人们渐渐发现生活里面只有景色是不行的，更多的时候还是配套更加重要一些。因此旅游房地产渐渐不再被人们所钟爱。

　　由以上分析我们可以看到，旅游房地产正如其名一样是将旅游的资源和房地产结合起来，利用景点的美增加地产的附加价值，提供多种形式的消费方式，而这一模式的发展未来发展的方向之一，便是增加周边配套和便利性。

　　在过去的 2014 年里面，最热门的话题无外乎就是房地产，房子降价了，政策调控了，这是 2014 年很多人茶余饭后的谈资。而 2015 年来临之后，在开年的第一枪就是“不动产登记制度”落地执行，这给全国房地产行业也是敲响了一次警钟，好在刚需型的房地产开发商并太惊慌，因为随后两会期间就提出“刺激刚需型消费，打压投机型需求”这样的核心思想，全国的楼市好过了，但是全国的旅游型地产的日子真是雪上加霜，本来市场需求慢慢减少，再加上政府 2014 年的全面调控，好不容易盼到了 2015 年，谁承想又迎来了“不动产登记”,全国的旅游房地产开发商全都在挠头，到底该怎样应对呢？

　　从 2014 年 3 月开始到 2014 年 12 月底，具不完全统计，因为无法完成预期销售任务导致资金链断裂的大小房企一共 3000 多家，平均每天就有 10 家左右房企面临倒闭，如国内知名的“光耀地产”、“亿达地产”都是之前行业里面有名的行业领头羊，而面对 2014 年政策调控，依然是无能为力[27]（图 3-1）。

　　2014 年，全国第一季度受宏观经济调控政策的影响，房地产成交均价明显有下行趋势，并且是大幅度下行。据不完全统计，2014 年第一季度房地产成交均价下行的城市达到 28 个城市，其中包括许多二线城市；第二季度由于第一季度的房价下调包括政策走向趋势下行压力明显，购房者的观望情绪蔓延，但是需求里下降，持续了一季度的下行趋势，而且越发的明显，这就正好阐述了房地产理论里面的一个重要理论，那就是“买涨不买跌”,在众多行业里面，这个法则也是依然适用。第三季度由于政府方面的政策刺激，房地产整体形势开始好转，短期内促进了市场成交，但是主要集中在一线、二线城市，三底线城市仍然不容乐观，而且在这个阶段全国的供应量仍然在持续增加，这样进一步的增加了全国的的库存量，供应与库存之间的矛盾进一步加大，给第四季度的销售带来了不利影响，最终仍然是以价格换取销量，9 月百城成交均价涨服只有 0.92%第四季度整体成交均价仍然处于下行通道，10 月份百城成交均价为 10629 元/㎡，同比下跌 0.4%,11 月份百城成交均价为 10589 元/㎡，同比下跌 0.38%[28].

　　从全国来看，我国房地产 2014 年的成交情况整体下行趋势明显，并且其中一线城市情况比较好，二三线城市才是政策调控影响最大的区域。

　　在旅游房地产的成交方面，2014 年全国旅游房地产的成交情况基本上和房地产的成交情况类似，呈现不稳定的态势（图 3-2）。

　　2010-2014 年，全国旅游房地产供应量及增量主要以三四线城市为主，其中2014 年新增供应创五年历史新高（图 3-3）。2014 年初近几年的成交土地集中供应，促使市场供应量持续走高，上半年的供应形势一路攀升，这也为后续销售带来了很大的阻力；到五月份供应量达到 2014 年的最高点，而 5 月份国家的相关调控政策已经落地，这促使一些开发商不得不降价以应对库存过高无法销售的局面；6 月份开始供应量开始有小幅度的回落，但是整体供应处于高段位的事实仍然无法改变，9 月份供应量又大幅度攀升，这根政府相关的政策侧重有一定关系，政府的相关刺激政策的出台有效的刺激了楼市楼盘供应量的增加，但是石头仍然不及 5 月份，11 月份，受 2014 年整体销售态势的影响，供应量终于开始回落，但是从往年的数据综合分析来看，目前全国的旅游地产供应量仍然处于高段位，因此也给 2015 年的旅游地产再次增加难度[29].

　　从 2010 年至 2014 年全国旅游地产供销比情况看，2014 年全国 20 个城市的成交量下降 12.9%,供应量同比增长了 3.5%,这样的矛盾发展使得旅游地产发展再次遇到困境，2014 年的整体供销比是 0.8,整体来说小于 1,这说明全国的旅游房地产供应量大大多于需求量，从总体来看 2014 年供销比较 2013 年下降明显（图 3-4）。这说明人们对于旅游房地产的购买欲望和需求量在明显减少，其中又以三四线城市下降的尤为明显，这说明旅游地产在三四线城市中已经处于房地产行业里面老大难，去年库存是目前全国旅游地产的最大难题和营销主题[30].

　　3.2 中国旅游房地产特征分析

　　3.2.1 我国旅游房地产区域分布分析

　　我国旅游房地产区域分布基本上可以分为三大板块（图 3-5）：第一板块（北部区域）：北部渤海一带，其重要城市有秦皇岛、大连、青岛、威海，主要项目是滨海旅游度假为主。北部区域主要是依靠渤海、黄海的海滨资源进行旅游地产的开发，比较典型的有大连的金石滩、山东威海的银滩、海洋、南海、乳山等地，目前这些区域的旅游地产开发已经成型，目前仍有在建项目，但是从之前已经建成并投入使用的情况来看，情况并不乐观。首先这些区域均具备全国旅游房地产的特性，每年的5-10 月份，人群相对集中，公共资源相对紧张，给当地带来一定程度的不便利，到了 10 月份以后，多数养老度假人群均已离开，整座城市变成一座空城，其中最典型的就是山东威海的乳山，因为乳山具有相对较好的海景资源，因此在海景周边一带房地产开发随处可见，但是仅仅只有高楼，周边生活配套、就业都是空白状态，每到 10 月份之后，整个城市基本就是一座空城，导致空城的原因一部分是由于配套的缺失，还有一部分是因为乳山整体区域没有供热管线，冬天气候又不如南方那样温暖，所以冬天的乳山就是一座“鬼城”,其实乳山只是北部区域旅游地产的一个缩影，北方的旅游地产普遍都存在着配套缺失等问题[31].

　　第二板块（中部区域）：中部长江三角一带，主要以宁波、舟山、上海、四川、福州、厦门等为主，主要发展的是景区旅游度假项目。

　　中部区域：中部区域主要是以长江三角洲为主，主要是由于之前炒房团炒作使之房价一路猛增，旅游房地产也因此找到了机遇，但是随着国家的政策调控和岁投机型需求的打压，炒房团慢慢淡出了公众的视野，但是中部区域的旅游地产却没有跟着炒房团一起衰败，相反还在不理性的继续加大供应量，终于在 2011年前后，市场需求量急剧缩减，导致大量的烂尾楼频繁出现，浪费了大量的土地资源，也给当地的经济带来不小的影响，因此理性的进行房地产开发是旅游地产的行业趋势。

　　第三板块（南部区域）：是南部区域，主要是以海南岛为中心程放射性发展，海南岛的自然资源优越，其海洋资源是众多开发商争夺的核心资源，主要是以沿海海景房为主。

　　南部区域主要是以海南为主的海滨资源海景房，主要的代表城市就是海南的三亚，南部区域的海景房总体来说相对形势比较好，因为其地理位置距离深圳以及珠江三角洲较近，比较有地理优势，客户渠道相对来说比较容易，其次南部区域气候宜人，景色四季都非常优美，因此相对来说形势较好。但是海景房大量开发，外地人不断的引入，引起了当地公共资源设施紧张的趋势，每年的夏天，三亚的公共资源都十分的紧张，这主要是由于导入外地客群与当地旅游客群重叠，导致地区公共资源骤然紧张，这给原地本来居民带来了很大的不便。

　　由此可见，全国旅游房地产的分布主要分为北部区域、中部区域和南部区域，主要源于对以海洋资源和景点资源为核心的自然资源的争夺。旅游房地产区域分布的特点和情况也略有不同，但是总体来说形势不容乐观，旅游房地产不理性的发展给城市发展或多或少都带来了不利的因素。

　　3.2.2 旅游房地产购买人群特征分析

　　关于旅游房地产购买人群分析是论文中的相对重要的一部分，因为只有清晰的了解旅游房地产的购买人群才能根据人群的特性找到现在旅游房地产的问题，根据消费人群的转变找到旅游房地产问题的应对策略。

　　旅游地产购买人群大致可分为几种：

　　第一种：投机型人群。此类人群看好旅游资源的稀缺性，看好旅游房地产的前景，手中还有部分可以自由支配的闲钱，因此他们把旅游房地产看做是一种保值增值的商品，进行频繁的买进，卖出，此类人群多数来自于浙江、宁波等地；典型的例子有先期来自于浙江宁波的炒房团，他们聚集大量的民间资金，在某个区域大肆买进，哄抬当地房价，是当地的房价处于高位，然后集体抛售，完成一系列动作之后，开始有组织的进行地域转换，利用地域之间的房价差异赚取差额。

　　第二种：度假型人群。此类人群具有一定的经济实力，并且有时间去享受度假时光，因此在旅游资源丰富的地区购买房产，将自己的资产化为不动产，一方面可以保值，另外一方面可以供自己度假居住。此类人群大多是社会中的中上层人群，具有一定的社会影响力和经济实力，有大部分来自于各个部门的政府关于以及私企老板，他们够买房产的目的只有两个，一个是度假，另外一个是保值，还有少部分人群由于资产来源不明，着急将资产变为不动产，因此在全国各地购买旅游房地产，以隐藏自己不明资产来源。但是从 2014 年开始，中央开始大规模进行反腐，此类人群慢慢减少，甚至一度出现官员资产抛售，这在世界房地产中也是少见的。

　　第三种：养老人群。此类人群也是旅游地产消费人群中具有重要位置的人群。

　　随着中国老龄化的日益加重，具有养老需求的人越来越多，他们四处奔走，就是为了寻找一个适宜居住的环境，最终良好的自然环境吸引了他们，让他们选择了旅游地产[32].最典型就是海南省的三亚市，不完全统计，三亚市的海景房有 55%以上都是 60 岁以上人群购买，主要的需求就是养老。此类人群多是来自于东北，因为北方自然条件不如南方，冬天相对来说条件恶劣，因此多数东北的老年人会在自己退休之后为自己选择一个适宜居住的环境，而海南的气候四季如春，海景资源在全国来说都是名类前茅，因此海南三亚成为他们养老的首选之地，其次就是大连的旅顺，但是由于旅顺气候不如海南优越，海南还是他们的养老主要阵地。

　　以上三种是旅游地产的主要购买人群，通过分析可以看出，旅游房地产主要针对的人群是有一定经济基础、对自然环境有较高要求、总体年龄在 50-60 岁之间，随着时代的变迁，中国相关政策的改变，客群模式也随着改变，目前而言，养老人群是旅游房地产的主要购买人群，因此这也在另外一面论证了美国、日本旅游地产转型成功的依据，也为中国未来旅游房地产的发展带来很大的借鉴作用。