相关房地产政策对旅游房地产的影响

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【题目】都江堰旅游房地产发展困境探析 
【第一章】都江堰市旅游房产开发研究绪论 
【第二章】旅游房地产的概念及理论基础 
【3.1  3.2】中国旅游房地产特征分析 
【3.3】相关房地产政策对旅游房地产的影响 
【3.4】旅游产业发展对旅游房地产的影响 
【第四章】都江堰市旅游房地产开发现状及问题 
【第五章】都江堰“小院青城”旅游房地产项目 
【第六章】旅游房地产开发未来前景分析及对策建议
【结论/参考文献】完善旅游房地产开发的策略研究结论与参考文献

　　3.3 相关房地产政策对旅游房地产的影响

　　3.3.1 相关房地产政策

　　从 2014 年的 1 月份到 2014 年的 7 月份，半年的时间“双向调控”正式拉开序幕，房地产政策开始紧缩，成交量开始小幅度下滑，2014 年开年的政策调控不同于以往的政策调控，是以银行为主，政策为辅一个针对性调控制度，因此减少速度明显[33].

　　2014 年的房地产政策调控对于投机性需求的打击效果明显，房地产投资回落就是最好的证明，也证实因为国家对于房地产政策的深入打击，全国国民的投资形态正在发生转变（图 3-6）。

　　从图上可以看出，2014 年房地产类投资额比 2013 年减少了 5.3%,而银行理财投资模式增长了 7.8%、股票投资增长了 9.6%[34].其他模式仍有不同幅度增长；同时中国国民的投资经济形态正在发生着重大的转变，因此房地产行业的总体态势由于政府的政策打压进入疲软阶段，而房地产行业里面主要依靠投机需求的旅游房地产更是遭受了灭顶之灾，据不完全统计，全国旅游地产成交量照比2013 年缩减了 34%,其中包括一线、二线城市，而三线城市更为严重[35].

　　近年来，国家出台很多宏观调控的政策，其中很多政策与房地产行业息息相关，与旅游地产行业更是命脉相通；国家从 2010 年出台的相关政策大致可以分为以下几类：

　　（1）银行升准：银行升准是国家控制商业银行放出贷款额度的有利手段。银行准备金是作为银行也于百姓兑换、支取的必要保证，银行准备金的上升，表明各大银行可以放出的贷款额度减少，这样就可以有效的控制银行往外的贷款额度以及金额，给予房地产尤其是旅游地产开发带来资金压力，抑制供应量持续增加；

　　（2）利率提升：提升贷款利率是国家调控房价最常用的手段，这是政府监管，通过市场自身调节的最好的手段，尤其是后来有针对性的对于二套客群提升利率为 1.1,这更是在一定程度上一直了投机行需求的增长。

　　（3）限购令：限购令是 2010 年之后新兴的调控手段，虽然政府干预的意思强烈一些，但是效果确实显着，每一次限购令的实施都能有效的抑制住投机行需求，对于旅游地产都是一个不小的打击。

　　（4）不动产登记：不动产登记是抑制投机性需求的最有效的手段，这对于不良资产来路不明的客群来说是一个致命的打击，因此政策出台之后，各地纷纷现出房产抛售现象，最为严重的要属于广州，这部分客群手中握有大部分的社会资源，因此政府在反贪腐的过程中对于房地产投机性需求也有一定程度上的抑制作用[36].

　　以上四点是政府对于房地产的常规抑制手段，其中最有效的手段要数限购令和不动产登记制度，这两种手段在近几年应用比较频繁，因此这两年的房地产行业下行压力明显，其中旅游房地产更是政策调控的重灾区。

　　3.3.2 政策调整带来旅游房地产的动荡

　　2014 年是房地产行业重要的“政策年”,诸多政策的出台对我国旅游房地产行业带来了革命性的变化（图 3-7）。强烈的政策调控导致了这个行业的不景气，当然也导致了旅游地产的直接衰败。2014 年的相关政策导致我国房地产行业一路直下，相关政策的发布又与旅游房地产行业之间必然的联系。

　　2014 年 1 月《不动产统一登记条例》出台，推行不动产公开化；此条政策的出台直接导致了 2 月份全国纷纷现出的抛售潮，资产来路不明的客群纷纷向外抛售自己的不动产，给房地产的二级市场带来不小的冲击，甚至有很多客户不惜赔钱甩卖，这给行业内带来不小的震动，同时也给市场进行了第一次预警，那就是强烈的政策调控将要开始。

　　2014 年 3 月，李克强总理第一次在两会期间提出“分类调控”这个新名词，一方面刺激刚需型需求，加快保障房建设的步伐，另外一方面极力打压投机性需求，并开始一场真正的反腐风暴；在两会期间第二天，保利地产率先降价，全国各地的楼盘纷纷降价销售，这也是地产行业的风向标。

　　2014 年 4 月，国家发布限购令，并提升二套贷款利率，这进一步表明了国家调控的明确态度和手段，从此时开始，房地产行业正式进入低谷期，全国成交量大幅度下滑，全国供应量也一路走低，购买人群观望情绪开始蔓延，各地开发商纷纷举起降价大旗，以价格换取销量，房地产进入了最难熬的时期。

　　2014 年 5 月，住建部公布《不动产统一登记条例》将在 2016 年统一实行，最重要的政策终于有了回音，这更是进一步坚决政府反腐倡廉的决心和房价调控的坚决，这更是给需求人群一个大大的问号，房价到底会降多少？人们心中大多已经开始有了预估，但是房价是会降的，这一点是确定的；因此原本打算购入住房的人群开始了漫漫无期的观望，并且将这观望的态势进一步扩大，蔓延到房地产的各个行业。而靠着客群生活的旅游地产更是迎来了冰封期。

　　2014 年 6 月，国家规定各省自行公布土地供应情况，这个消息一经发布，立刻引起了全国上下的房价要降的风潮，对于国家进一步的政策有了许多相关猜测，全国的购买热情下降到了极点。

　　2014 年 7 月，全国取消小产权房，这是给房地产行业肃清的重要举措，之前行业内部存在的混乱不堪的情况，在这次整顿之后，行业内部出现了统一、清晰的行业脉络，给进一步的政策调控奠定了基础[37].

　　2014 年 8 月，国家公布开始增收二手房交易税，这给之前还算不错的房地产三级市场带来了不小的冲击，增加二手房交易税在源头上遏制住了投机需求，倒买倒卖的现象，给予炒房团以及投资客带来了当头一棒[38].

　　2014 年 9 月，全国市场持续低迷。从 3 月份开始到 9 月份之间半年的时间，国家对于房地产行业的一系列打击措施，使得行业情形持续下滑，最终导致房地产行业持续低迷，这是之前多次调控没有出现过得，为什么这次调控成效如此显着呢？这就不得不说政府此次调控的手段和决心。

　　此次调控首先政府从源头抓起，直接公布《不动产统一登记条例》，这使得房地产泡沫的根源问题被解决，不良资产来源的客户不敢再在手中囤积大量的不良资产，这使得房地产市场的泡沫形势得到有效的化解，其次配合国家反腐倡廉的工作有效进行，社会中少数有钱人纷纷诚惶诚恐，抛售自己手中的房产，这使得整个市场空前的冷淡，尤其是旅游房地产更是空前的冰封，各种优势房源重新注入房地产三级市场，使得市场供应量一下子加大，这给与房地产有关的行业也是带来了很多不良影响。

　　从 2014 年来看，国家调控政策主要从几个方面入手。

　　第一个：缩紧开发贷款。控制房地产企业的开发贷款的审批是从源头控制房地产企业的发展的一种措施[39].就现在情形来看，锁紧开发贷款已经得到了成效，有效的缓解了供应量居高不下的情况，给房地产市场肃清部分障碍，也在一定程度上打击了中小的房地产企业，控制了房源的源头，使得房地产能够回归正常理性的发展道路上来。

　　第二个：不动产统一登记制度。这一制度的公布，有效的抑制住了不良资产转化的情况，给房地产企业的良性发展和开发提供了有利的因素，之前因为国内不良资产的导向问题，曾一度干扰房地产的理性发展，使得房地产失去本有的居住性，二转变为衍生出来的不动产以及保值增值性能，让房地产这个行业成为资本运作的基地，这些因素正式房地产不能够理性发展的原因。

　　第三个：反腐工作开展。反腐工作的开展，一定程度上从源头上面控制开发的成本，在销售汇总控制了不良资产的注入以及对销售中造成的影响，因此才能控制住房价。

　　综合以上三点来看，政策因素对于房地产行业来说是影响巨大的，尤其是对旅游房地产更是有着不可替代的影响因素，前几年因为房地产行业监管力度不够而使得这个行业是一个人人都可以捞金的行业，在行业里面存在着很多违法乱纪、不符合规章制度的现象存在；但是经过 2014 年的政策调整之后，整个行业内部情况清晰了很多，这使得中国房地产回归了良性的开发模式中，表面看似打压实际上在一定程度上面促进了国内房地产的更好地发展，也进一步的规范完善行业制度，为房地产企业的壮大奠定了良性基础。

　　而对于旅游地产而言，此次的政策调控虽然受到了强烈的打压，但是也在一定程度上让旅游房地产向更有效的发展模式去转型，使得旅游房地产的发展前景更加广阔、健康。

　　3.3.3 国家政策对旅游房地产的推进与打压

　　关于 2014 年的相关政策在上面一个标题中已经做了详细的阐述，但是对于相关政策对于旅游房地产来说有什么意义？这是我们要研究的内容之一，这样只有更好的读懂政策，才能有效的更具政策为中国的旅游房地产寻找有效的出路。

　　第一个就是国家最近颁布的《不动产统一登记条例》，这一制度有效的控制住了不良资产流入房地产，扰乱房地产格局。而在行业内流入最多的就要数旅游房地产了，旅游房地产景色优美、环境宜人；对于资产净高值的人群有很大的吸引力，其次由于旅游房地产的区域多在风景秀丽的郊区，其资产流入有不易被人察觉，这样既能有效的掩人耳目，又能得到保值增值的功效，难怪不良资产的人群会选择这样一种投资方式。

　　不过相关制度出台之后，在根源制止了这种趋势，使得大部分官员开始想办法抛售手中的大部分房产，虽然短期时间来看，的确大大的打击了旅游房地产的交易市场，但是从长远的角度来看，在一定程度上是让旅游房地产的开发，销售、后期物业服务回归理性，给旅游房地产一个更好的发展空间创造了有利条件。

　　关于取消限购令，今年 2015 年开年之后，多数的地区已经取消了相关的限购政策，其目的显而易见，就是为了盘活当地的地产行业，防止由于调控过度使得当地的地产行业面临崩盘，其实取消限购令最大的受益者是旅游房地产[40].因为之前旅游房地产针对的客户人群多数全是高端客群，很少有刚性需求的人群会选择旅游地产，原因是首先旅游地产相对来说配套不够齐全，不具备基本的生活条件，第二个就是相对来说价位较高，对于刚性需求的客群来说性价比并没有那么高，因此大部分的刚性需求的人群都去选择了比较划算的刚需性住房，但是这样一个政策调控之后，导致了有钱人不敢再去投资旅游房地产，那么旅游房地产被迫降价，这样又促使一部分刚性需求的人群去购买旅游地产，不单让大多数人都享受到了旅游地产的优点，也在一定程度上打击了旅游地产行业里面的泡沫，吧更多的社会资源还给百姓，这对于旅游房地产来说是将来转型之路必要考虑的因素之一，这也是旅游房地产行业将来面临的首要问题之一，就是怎样才能把固定的社会资产还给百姓，这对于旅游房地产的长线发展来说是起到一定的推动作用的。

　　关于国家降准，这对于旅游房地产来说也是一个良好的机遇，目前正在开发的大部分旅游房地产都已经遇到了前所未有的困境，多数旅游房地产开发企业都面临着资金链短缺的问题，在这个阶段政府宣布降低银行准备金，打开贷款政策，这正是旅游房地产转型的绝佳机遇，也为旅游房地产转型之路奠定了资金上面的保障，给予以后旅游房地产的发展起到了绝对的推动与促进作用[41].

　　以上三点是 2014 年关于房地产政策对于旅游房地产的推动的解读，2014 年看似政府是在打压房地产产业，实际上是在用一种半强迫的手段肃清行业内部，在一定程度上强迫房地产行业回归正常理性的发展。这对于旅游房地产来说是起到了相当大的推动作用的。