房地产企业发展住宅产业化的必要性和紧迫性

　　第 2 章 房地产企业发展住宅产业化的必要性和紧迫性

　　2.1 房地产企业--住宅产业化发展的关键主体

　　房地产业在住宅产业中就像是一条纽带，它连接着上游企业包括各类建筑、原材料生产企业和施工企业等，同时也连接着其下游企业比如服务业和家电业等，使它们就像是一个有机的整体，协同运作的同时还在随着人们生活方式的不断改变，产生出新的领域，继续关联继而共同运作。数据显示房地产业可带动 50 多个行业共同发展。可见房地产企业作为住宅产业化发展的关键主体已无可厚非，其在整个住宅产业链中的地位举足轻重[11].

　　2.1.1 整合核心技术，建立支撑体系
　　
　　住宅产业化对科技进步的依赖性极高，而房地产企业恰恰具有实力和能力来自主研发，同时还可以与全国各大知名高校、科研所和设计单位共同研发，并且还可以引进国内外先进的设计理念和生产工艺。这是房地产企业在竞争中其他企业无法比拟的优势。而对于建筑体系和部品体系方面的研究，房地产企业可以建立标准化的体系和模数制度，以保证工程质量的有效提升，同时降低成本以及提高资金利用率，为企业增加更多的效益。

　　组织体系、技术体系、生产体系、流通体系以及运行体系的建立是发展住宅产业化的实施保障。但企业所面临的发展住宅产业化的支撑体系是一个极其复杂的系统工程，各支撑体系间相互联系而非各自独立。房地产企业根据自身特点，努力形成住宅产业化支撑体系目标：即技术应用的系统化，组织集成的敏捷化，生产定制的模块化，流通商务联盟化以及运行支撑体系化。

　　2.1.2 建立产业化基地

　　目前全国已经有 46 个“国家住宅产业化示范基地”,可见国家和企业都非常重视产业化基地的建立。而对于产业化基地的建立则需要有一定的资金优势、地理优势以及研发能力等，这样的条件必然是非房地产企业来主导。产业化基地的建立不但有效地降低了生产成本，缩短了运输的时间，从而加快了建设的进度。

　　同时由于是自主研发，其产品或体系的不足可以及时的进行调整，加快产业化的进程。

　　2.1.3 组建固定集群服务商

　　房地产企业在技术和产品规模上能够带动其他企业住宅产业化的发展，同时还可以培养一批固定的部品、部件供应集群为自己服务，既节省了一部分人力和物力，同时有效地进行了资源的优化配置，还可以提高整个房地产相关行业的科技含量水平，最终达到了企业共赢的良好局面。

　　2.2 住宅产业化与传统方式的对比分析

　　房地产企业传统方式呈现为粗放分散型的经营生产方式。而这种传统的方式最明显的缺陷在于投入成本高，生产周期长，收益周期长，生产方式仍以现场湿作业操作为主，现场作业多，产品多以毛坯房为主，人工劳务投入大，不同住宅之间质量差别明显，质量不能保证等等。而此时住宅产业化的诞生恰恰很好地解决了这些问题，下面我们就从生产方式、品质、工期、成本以及节能环保五个主要层面对住宅产业化与传统方式进行对比分析。

　　2.2.1 生产方式

　　传统建筑生产方式是设计与建造环节独立运作，设计方面不考虑施工方法，施工技术和规范等，而仅从建筑体设计结构出发，即把成果交付施工环节；而施工环节则是现场露天施工，按部就班的手工操作。两者相互之间的联系微乎其微，也因此导致后续的变更不断。而住宅产业化的生产方式则不同，其采用设计生产施工一体化的方式。

　　首先设计方面采用标准化设计，充分考虑构配件标准制定，并考虑配套技术，规模，还有施工规范等；然后对于生产环节，生产要根据设计方案以及相关规范将构配件部分或者全部进行工程生产操作；最后施工装配环节，则根据设计方案和产品注意事项将构配件进行现场装配。由图 2-1 的对比我们可以看到住宅产业化生产方式有着明显的优势。

　　2.2.2 品质

　　对于品质方面，住宅产业化的确给客户们带来了许多可喜的成果。如表 2-1所示，结构性能不但等同于现浇结构体系，而且抗震性能更强，更安全；而对于传统模式经常产生的墙面开裂现象，住宅产业化也给出了相应的对策，其工业化建筑的墙面采用建筑构造与建筑材料双防水体系，并且新型的防水胶更能使水不易渗进 PC 构件里，而外墙预制混凝土的构件，整块板内置钢筋网片，天然抗震性更好；传统模式中客户总是会抱怨隔音效果差，室内不安宁等情况，而住宅产业化的发展也改进了隔音效果，其预制混凝土夹心保温墙板（如图 2-2）具有双层隔音的功效，首先材质密度大，隔离空气传播的噪音，其次，中间夹心保温材料具有吸音效果，能有效隔离物理撞击而产生的噪音；住宅产业化在建筑每层都设置了防火隔离带，在发生火灾的情况下，能够有效控制火势的蔓延，降低火灾损失。

　　2.2.3 工期

　　在传统的建筑方式中，现场混凝土浇筑以及低素质缺乏培训的劳务工人手作业都极大地降低了建设效率，而工业化的建筑方式则大大的缩短了工期，如表 2-2所示，每个分部分项工程都要比传统建筑方式的工期要短，而整个建筑从动工到交付住宅产业化的方式要比传统方式快 2-3 倍。远大住工集团承建的“中国科技大学公寓”项目（如图 2-3），每栋 13 层，共 360 套公寓，不含基础部分，精装修，87 天竣工入住。速度之快，不禁让我们为之侧目，可见住宅产业化的发展对传统施工方式的改变是具有革命性的，其意义深远。

　　2.2.4 成本

　　对于施工建造方面三大要素“成本、进度、质量”中的“成本”,房地产企业首先要计算的部分，其重要程度可见一斑。那么在传统建造方式中，规划设计反复、材料选型采购不一，项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定，施工过程设计变化多，签证过多，过程成本控制难度大等都是令开发商十分头痛的问题；然而住宅产业化的成本管理却是可控的，标准产品，统一设计，统一采购，而且达到一定规模（据目前测算得出达到 10 万平方米的建筑体量后，价格基本与传统方式持平）后价格会越来越低，那么成本优势则会越发凸显[12].
　　
　　2.2.5 节能环保

　　与传统建筑方式相比，住宅产业化建筑真正的做到了“五节一环保”,即节水、节能、节时、节材、节地以及安全环保。我们可以通过表 2-3 可以清晰地看到住宅产业化与传统方式建造阶段资源消耗的对比情况，由此我们得知住宅产业化的先进性。下面我们逐项进行具体分析。

　　（1）节水 80% 现场湿作业显着减少，且工厂没有水资源的浪费，工地上也没有污水；室内大型混凝土搅拌站生产混凝土，用水计量准确，这些都极大地控制了用水量。

　　（2）节能 70% 以表“长沙·大河西先导区蓝色港湾节能设计标准”为例（表2-4），企业采用“钢筋混凝土+XPS+钢筋混凝土”夹芯板技术生产外墙板，使墙体传热系数降低，真正做到节能、环保、防火、安全。

　　（3）节时 70% 前面已经谈到工期是传统的 1/3;（4）节材 20% 现场撇弃木模板的施工工艺，使用的铝合金模板可以回收利用，周转可达 300 次以上；构配件管线预留预埋，消灭现场开槽，每平米减少 75吨建筑垃圾；并且现场施工无外脚手架、竹木跳板、尼龙防护网等设施；维护结构与装饰一体化，无找平与粘贴砂浆；（5）节地 20% 通过合理的布局及设置住宅排列方式来提高建筑密度，或者通过优化设计来改进建筑结构形式以增加可使用空间，还可以充分利用地下空间来提高土地利用率等方式。

　　（6）安全环保 住宅产业化模式的建筑抗震能力更强，有效地减少自然灾害损失；施工现场干净整洁，可减少事故率；工厂工地无污水污染；施工无焊接光照，噪声大大减少；无扬尘，减少建筑垃圾；图 2-5 正是远大住工集团住宅产业化模式下节能减排，低碳环保的很好验证。

　　2.3 房地产企业发展住宅产业化的必要性和紧迫性

　　由前一节住宅产业化与传统方式的对比我们了解到房地产企业发展住宅产业化所产生的社会和经济变化，很明显住宅产业化所带来的这种变化是巨大的。因此我们明确了房地产企业转变发展模式而大力发展住宅产业化的原因，即是实现房地产企业产业化转型的必然要求，解决刚需，提升住宅品质的迫切需要，建设“四节一环保”住宅的迫切需要。

　　2.3.1 实现房地产企业产业化转型的必然要求

　　据调查研究显示，从 2008 年后期至 2011 年中旬是我国房地产业高速发展，获利颇丰的时期，也是在此时期房地产企业的毛利润最高可高达 50%左右，堪称最暴力的行业。而直到 2011 年后期房地产业开始有下滑趋势，国家宏观调控，市场自我调节等诸多因素导致一些只知一味拿地扩张的中小型房地产企业纷纷面临倒闭的困境，而大型房地产企业的日子也并不好过……那么显然经过十多年的发展房地产业的春天已不再，但接下来迎接企业的却也并非寒冬，而是进入地产业的稳定发展时期，那么住宅产业化的发展无疑是成为了这个时期的定海神针[13].

　　房地产企业要想顺利度过这个过渡时期继而做大做强则不能继续简单粗暴地扩张，面对强劲的竞争压力，应及时的转变发展模式，发展住宅产业化则成为了房地产企业的必然选择[14].

　　房地产业是国民经济的关键组成部分，而房地产企业未来的发展要继续保持净收益率 20%以上，单纯的靠土地增值显然是不可行的，那么就只有不断提高企业住宅产业化水平，同时降低住宅全寿命周期的能耗和成本，才能在国际竞争中取得强有力的地位。在过去发展的十几年中，房地产行业对扩大内需、增加就业、拉动经济增长、促进城乡建设、改善群众居住条件，都发挥了重要作用。但房地产业在快速发展的同时，我们也看到传统的建造方式导致现场湿作业多，各种建筑废料随处可见，现场施工艰苦且费时费力，而且质量和安全问题时刻困扰着企业，导致企业的发展变得举步维艰。因此要转变这一切我们便要打破传统的模式，对住宅产业链进行重构，以产业化实现五大变革和三大可控：即手工--机械，工地--工厂，施工--总装，农民工人--产业工人，技术工人--操作工人；质量可控，进度可控以及成本可控，让建筑从工程时代进入工厂时代，继而迈进产业化王国，彻底实现房地产业的转型升级。

　　2.3.2 解决刚需，提升住宅品质的迫切需要

　　中国是世界上人口最多的国家之一，其对住房的需求也是一个庞大的数字，尤其是改革开放以后，我国经济的快速复苏和迅猛发展，使一部分农民由农村走入城市，城镇化的建设得到了快速提升。但也正因为如此更加促使住宅建设的加速，人们对住宅的需求急剧扩大。在此同时，国家对保障房的建设力度也在增大，这就进一步要求住宅建设必须加速，以快速缓解国家的刚需问题。无论是保障房的建设还是城镇化的发展都要求房地产企业要及时的转变发展模式，大力发展住宅产业化，以满足我国刚性需求[15].

　　当“住”的问题一旦得以解决，紧随其后的便是对住房的改善性需求，即对住宅品质的追求。这个先后顺序是我们思维上正常的一个推理过程，但在经济快速发展的今天，我们认识到，无论是安居房、经济适用房等保障性住房建设要求，还是城镇化发展的要求，普通百姓们的住宅同样需要保质保量，绝不可以以降低住宅品质为前提来解决刚需的问题。住宅产业化的发展要让我们的普通百姓不仅人人有其居，还要充分享受到住宅产业化科技进步所带来的诸多好处。而要让我国的住宅建设既满足“量”的需求，又要达到“质”的追求，那么住宅产业化的发展则迫在眉睫，而作为住宅产业化的主力军的房地产企业更是任重而道远。

　　2.3.3 建设“四节一环保”住宅的迫切需要

　　我国是一个资源比较匮乏的国家，而众所周知，房地产业要建造房屋则要消耗大量的资源和能源，是典型的耗能耗资源型产业。据测算，“我国住宅产业在房屋的生产、建造以及使用过程中，其能耗是相当大的，例如单单生产环节就占20%左右，而建造过程耗能约占 1.5%,而到了使用环节，其能耗则高达 28%之多。

　　而耗材方面，我国住宅建设所用钢量平均每平方米 55 公斤，而发达国家用钢量仅仅只有平均每平方米 40 公斤左右，单量来看没有很大差异，但整体来看却是一个不小的数字。而耗水方面，我国每立方米的混凝土耗水量要比发达国家高出 80 公斤，这同样是我国与发达国家一个不小的距离[16].我们再来看，假若我们想让我国民用建筑室内的热舒适度和发达国家的一样，而我国大部分的采暖地区外围护结构的热工性能却又比较低的情况下，则能耗依然要和同等气候条件的发达国家的平均水平拉开 2-3 倍的距离。而在使用过程中，即便我们严格按照我国规定 65%的节能标准执行，但使用能耗仍然要高出 50%以上之多……”以上只是简单列举了一些数据，但由此我们知道我国房地产企业面临的是高耗能耗资源，而又资源匮乏的双重问题，因此如何解决资源能耗问题则成为企业发展的一大难题，而房地产企业发展住宅产业化，推行节能、节水、节材、节地，环保的策略正是大大的解决了这一难题，同时为企业可持续发展奠定了有利基础。我们深刻感触到我国发展住宅产业化节能、节水、节材、节地，环保即“四节一环保”型住宅和绿色建筑的重要性和紧迫性，因此房地产企业发展住宅产业化应广泛采用“四节一环保”技术，建设绿色建筑，促进社会的可持续发展，增加整体经济效益，为挺进国际先进行列，房地产企业刻不容缓。