阜新市建筑工程项目的实施过程

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【题目】建筑工程项目投资可行性探究 
【第一章】建设工程项目的经济评估分析绪论 
【第二章】建筑项目经济评价的方法与分类 
【第三章】当前项目经济评价存在的问题及改进措施 
【4.1  4.2】项目战略概况与项目总体建设方案 
【4.3 - 4.5】土地及资源综合开发利用分析 
【第五章】阜新市建筑工程项目的实施过程 
【结论/参考文献】经济评价法在建筑项目中的应用结论与参考文献

　　第 5 章阜新市建筑工程项目的实施过程

　　5.1 项目的总体实施方案

　　一、 项目实施的组织架构

　　该项目是经阜新市工商行政管理局核准注册的开发企业，于 2011 年成立。

　　单位地址：阜新市细河区人民大街北段，主营房地产开发。项目拥有管理人才74 人。其中大部分人员具备中级以上职称。项目设值了包括综合部等八大部门，完全按照成本控制搭建的组织架构，为开发建设大型工程项目做好了人员储备。

　　二、 项目管理方式

　　该项目开发建设，将继续实行项目管理机制，质量管理采用项目工程师负责制，力争做到工程建设方案最优、项目质量优良、工程投资最省。项目建成后，项目将同一期共同交由物业公司管理，保证项目的正常运营管理，最大限度的延长项目的寿命。

　　三、 建设工期

　　该项目计算期分 5 年，前期工作 2012 年 9 月结束，建设期 2012 年 10 月开始，2014 年 12 月完工交付使用。销售期为 2013 年到 2016 年，项目计算期按 5年。项目经过立项后，其它前期工作如：项目规划设计、资金筹措谈判，项目其它审批手续工作同时进行。施工阶段加快工程建设速度，提高资金效率。

　　5.2 投资估算及资金筹措

　　5.2.1 项目总投资估算

　　根据实际测算，项目一期投资 108553.70 万元，投资比例及价值估算详见附表 2.

　　1、工程费用

　　包括住宅及网点建筑工程、电梯设备工程及配套水电设备安装工程、室外基础设施配套工程费用。合计工程费用 58854.21 万元。详见附表 3其中包括：

　　建筑安装工程费 50488.73 万元；电梯设备购置安装费：1050.00 万元；场区基础管道及道路绿化工程费：7315.48 万元。

　　2、土地成本

　　根据委托人提供的相关资料，本项目土地拍卖成交价款 20224.17 万元，上缴契税 808.97 万元，合计土地购置费 21033.13 万元。

　　其中扣除独立商场和 A3-1 高层部分后为 18985.12 万元。

　　3、其它前期费用

　　前期工程费用主要包括各种规划设计费、三通一平费用、城市基础设施配套费用、施工监理费用等，该项目前期估算为近 8000 万元。

　　4、不可预见费

　　根据项目特点，参考同类工程费之和的 3%,为 1765.63 万元。

　　5、开发企业管理费

　　开发企业管理费用，主要包括管理人员薪资福利、办公差旅费、招待费、业务咨询费及房地产税费等。根据同类工程按上诉费用之和的 1.5%计算，合计为 882.81 万元。

　　6、财务费用

　　项目申请银行借款 30000 万元，按照贷款利率及财务管理费用 10%计算，贷款分两年投入。2012 年贷款 12000 万元，2013 年贷款 18000 万元。共发生财务费用 6130.00 万元。

　　7、销售费用

　　包括广告及代理费等，参考地区同类工程按销售额 3.00%计算，合计 4991.80万元。

　　5.2.2 资金筹措

　　项目投资的资金来源包括自筹资金、对外融资及销售回款。具体见表 4.6:

　　5.2.3 投资使用计划

　　根据项目投资开发情况及工程进度合理计划资金投入量测算，具体见表 4.7.

    5.3 销售及经营收入测算

　　5.3.1 物业销售收入估算

　　项目销售收入估算，根据设计规划指标及市场分析，预计项目的销售收入为 166396.01 万元，详见表 4.8.

    5.3.2 利税估算

　　1、销售税金及附加测算销售税金及附加，根据规定房地产开发企业销售税金主要包括：营业税及营业税附加。合计估算为 9234.98 万元。详见表 4.92、企业所得税测算根据现行规定，本项目估算企业所得税为 14460.58 万元。

　　5.3.3 销售利润

　　销售利润包括产品销售利润和其他销售利润，具体数据见附表 4.（表略）