本篇论文目录导航：
【题目】
房地产工程项目潜在风险控制探究
【第一章】
房地产公司项目风险管理探析绪论
【第二章】
NW房地产工程项目概况
【第三章】
NW房地产企业项目风险识别
【第四章】NW房地产工程项目相关风险评价
【第五章】
NW房地产项目风险的防范策略
【结论/参考文献】
房地产项目风险有效控制研究结论与参考文献
第四章 NW房地产工程项目风险评价。
4.1评价方法的选择及依据。
风险评价的方法有很多，每种方法存在各自的优缺点，在实际使用中应根据项目的具体情况来选择，现对目前常用的风险评价方法进行分析比较，详见下表4-1.
房地产工程项目的风险伴随着项目进行贯穿始终，且对比一般项目具有如下几个典型特征：
（1）项目风险因素繁多且不断变化，难以全面、准确测量。
（2）项目风险评价具有主观不确定性，因人因时而异。
（3）项目风险因素可以通过风险分析工具和手段逐个分析识别，具有客观规律性。
因此，房地产工程项目的风险评价是个主、客观相结合的过程，在对房地产工程项目进行风险评价时，采用定性与定量相结合的手段进行风险系统分析是目前的主流趋势。
经过表4-1的分析比较可知，层次分析法有效解决了房地产工程项目风险评价过程中针对不同风险影响指标以及专家打分无法用具体数字的问题，层次分析法处理问题的方式与管理者的思维相一致，并且用统计学和计量学的分析方法，把整个项目分解成若干层次，再逐层考虑每个层次指标的风险程度。然后运用专家评判法，量化检验评判的正确性，最后再通过权重综合进行风险排序，得到项目的主要风险因素，通过结合定性分析和定量分析，帮助管理者全面深入了解项目的风险情况，有利于决策的科学化，其特点是利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，就可以得到较直观、有说服力的评价结果，操作性强。因此，本文选用层次分析法对NW房地产工程项目进行风险评价。
4.2基于层次分析法的NW房地产工程项目风险评价。
4.2.1项目风险指标体系构建。
根据第三章风险识别的结果，对NW房地产工程项目建立如下表4.2所示的风险评价指标体系。
4.2.2项目风险层次单排序。
一、确定各指标权重
（1）构建层次分析模型
根据表4.2所示的NW房地产工程项目风险指标体系将NW房地产工程项目风险因素构建一个层次分析模型，分为目标层、因素层、指标层三个层次。
（2）构造两两比较判断矩阵
层次分析法一般采用九分位相对重要性的比率标度法，即1-9及其倒数的标度方法。
根据NW房地产工程项目风险评价模型，通过邀请第三章中运用头脑风暴法进行风险识别的20位专家进行打分（打分表见附录1），进行指标间两两重要性的比较，从而得到比较判断得分表，进而得到比较判断矩阵，为了控制专家主观意见对项目评分结果的不利影响，使打分结果更具客观性，风险管理小组特别挑选了不同专业和知识结构的专家人员，包括设计、开发报建、施工、成本控制、物管、销售等不同方面的专家。综合20位专家打分的平均结果，可以得到如下表4-4~4-9.
根据上述风险因素指标比较判断得分表，可以得到因素层X~Xi和指标层Xi~Xii的判断矩阵如下：
故可以得出因素层的权重为W=（0.2340,0.0962,0.4864,0.0726,0.1108）。
将上述因素层指标权重的矩阵数据和计算结果进行整理，可得到项目因素层的指标权重表，如下表4-10所示：
从表4-11可以得出管理风险指标权重排序为：协调风险>管理人员水平风险>项目定位风险>合同及采购风险，且协调风险和管理人员水平风险两个指标所占比均大于。0.25,比其他两个指标明显要大，说明这两个指标对管理风险的影响较大。
从表4-12可以看出技术风险指标权重排序为：规划和设计风险>施工质量和安全风险>工期风险，且规划和设计风险的权重超过一半，说明规划和设计风险这个指标对技术风险有很大的影响，而施工质量和安全风险相比工期风险权重也明显要高且超过0.3,说明该风险也不能忽视。
从表4-13可以看出经济风险指标权重排序为：成本超支风险>市场竞争风险>融资风险>供求关系变化风险，且成本超支风险的权重超过一半，市场竞争风险权重值处于均值水平，其它两个指标权重值占比较小，说明成本超支风险和市场竞争风险对经济风险的影响比较大。
从表4-14可以看出环境风险指标权重排序为：宏观政策变化风险>区域商业氛围和消费水平风险>恶劣自然条件风险，特别是宏观政策变化风险的权重值超过0.6并明显大于其它风险的权重值，说明宏观政策变化风险对环境风险的影响非常大。
从表4-15可以看出运营风险指标权重排序为：物业管理水平风险>发展商能力和经验风险>销售推广风险，其中物业管理水平风险的权重值超过0.6,其它两个风险的权重值大小相当，说明物业管理水平风险对运营风险的影响很大，在风险评价时也应给予重点考虑。
4.2.3项目风险层次总排序。
利用表4-10~4-15的各指标权重数据，逐一计算指标层各个风险因素对目标层NW房地产工程项 目 风险的 综合权 重， 以 项目定位风 险 因素为例，其 综合权重为0.2340*0.1740=0.0407,同理可得到其他指标层风险因素的综合权重，将计算结果整理汇总可得到如下风险指标权重汇总表，如下表4-16所示。
根据上述风险指标综合权重的大小，对风险指标按照从大到小的顺序进行权重排序，如下表4-17所示。
4.3评价结果分析.
根据表4-16,运用ABC法对17个风险因素指标进行分类以便确定主要风险因素。
首先根据这17个风险因素的综合权重按照从大到小的顺序进行排列（表4-17已排列好），然后计算累计权重。累计权重计算的过程如下：以成本超支风险、市场竞争风险、协调风险为例，成 本 超 支 风险的 累计权重 为0.2505,市场竞 争风险的累计权重为0.2505+0.1249=0.3754,协调风险的累计权重为0.3754+0.1116=0.487,其余指标的累计权重可同理算出，最后，根据ABC法的分类原则，将累计权重在0~0.65区间的风险因素称为A类风险因素，累计权重在0.65~0.95区间的风险因素称为B类风险因素，累计权重在0.95以上的风险因素称为C类风险因素。将上述计算结果和分类结果汇总整理，可得到风险分类结果，详见下表4-18.
通过表4-16~4-18可以看出，NW房地产工程项目的主要风险是经济风险（0.4864）、管理风险（0.2340）、运营风险（0.1108），并通过分类整理和排序，具体到各个子风险因素，A类风险包括成本超支风险、市场竞争风险、协调风险、物业管理水平风险、管理人员水平风险，这些风险因素属于重要风险因素，应重点监控并制定相应的风险应对和防范措施。
B类风险包括融资风险、供求关系变化风险、规划和设计风险、宏观政策变化风险、项目定位风险、施工质量和安全风险、发展商能力和经验风险、合同及采购风险，这些风险因素是项目风险管理中的次要风险，针对这些风险因素也不能放任不管，也要做好必要的预防措施，减少损失，C类风险包括区域商业氛围和消费水平风险、销售推广风险、工期风险、恶劣自然条件风险，这些风险因素对项目的影响较小，对这些风险因素只需要较少的投入，定期做好风险监控工作即可。
4.4本章小结。
本章通过对比常用的风险评价方法优劣后选择层次分析法对NW房地产工程项目风险进行分析评价，首先利用第三章风险识别的结果建立风险评价指标体系和评价模型，并通过专家打分法确定评价指标体系中各个指标的权重，然后进行一致性检验和权重排序，再利用ABC分类法将NW房地产工程项目风险进行分类，得出项目的主要风险（A类风险）和次要风险（B类风险），为接下来制定项目风险应对措施提供有针对性的参考和依据。
