中国货币政策对房地产业的作用研究绪论

　　绪 论

　　0.1 选题背景及研究意义

　　0.1.1 选题背景

　　自 1998 年以来，随着我国国民经济的快速增长与我国住房体制的改革，我国房地产市场开始繁荣发展起来，房地产业的发展对经济增长的贡献率从 2005 年的5.3%增至 2013 年的 8.8%,房地产业逐步成为拉动经济增长的重要力量。在房地产业不断发展的同时，我国房地产价格也呈持续上涨的态势，并出现了局部过热的现象。据国家统计局数据显示，2004 年至 2013 年间，我国商品房平均销售价格从 2778元/平方米增加到 6237 元/平方米，增加了 125%,而全国 35 个大中城市商品房平均销售价格的平均涨幅高达 195%,特别地，福州、北京、深圳、石家庄及杭州商品房平均销售价格的涨幅更是达到 2.5 倍以上。房地产价格的上涨幅度要远高于社会平均劳动力价值的增加幅度，买房对于普通消费者来说变成一种奢望，这严重损害了政府形象，并引发一系列社会问题。同时，房地产价格的过快膨胀带动我国很多产业产能过剩且无法消化，进而对我国国民经济的健康运行带来巨大的负面影响。此外，我国房地产开发投资资金的主要来源是银行贷款，房地产价格的这种非理性增长，加剧了我国经济发展的复杂性，使得我国银行体系乃至金融业的快速稳定发展面临严峻的挑战。面对如此艰难的局面，我国政府已出台了一系列抑制房地产价格过快上涨的政策措施，使得房地产价格的增长速度有所放缓，部分城市的房地产价格有所下跌，但是下降幅度远高于普通消费者的心理预期，房地产市场仍然存在部分城市房价过快增长、供给结构不合理以及秩序混乱等问题，调控效果十分不理想，制定行之有效的调控政策迫在眉睫。在诸多政策的选择中，由于我国房地产业资金需求量大、周转速度慢，且房地产开发投资资金主要依赖于银行贷款，同时，我国普通消费者家庭收入水平普遍较低，购买力有限，大多需要抵押贷款来购房，货币政策无疑是调控房地产市场的最直接最有效手段。为了制定有效调控房地产价格的货币政策，必须从全国层面和城市角度深入研究货币政策对房地产价格的长、短期影响程度，才能有理有据地制定综合的货币政策，达到在调控房价的基础上，实现我国经济健康发展的目标。

　　0.1.2 研究意义

　　货币政策对房地产价格的影响问题一直以来都是国内外金融界热议的话题，但大多数学者研究的是货币政策的房地产价格传导效应，并从全国层面选择利率、信贷量和货币供应量中的一项或几项货币政策工具对房地产价格的影响进行分析。本文分别从全国层面和城市角度深入研究了货币政策对房地产价格的长、短期影响程度，并将央行调控货币供应量和信用规模的重要工具--存款准备金率纳入模型中，这为更深入的了解货币政策的调控效果以及政府制定有效调控房地产价格的货币政策提供了理论支持。

　　同时，面对国家宏观调控效果不理想的局面，对货币政策对房地产价格的作用机制进行梳理，并分别从全国层面和城市角度对房地产价格对货币政策变动的反应程度进行实证分析，从而找出货币政策影响房地产价格的长、短期因素，这对于抑制我国房价的过快上涨，充分发挥房地产业对经济增长的推动作用，实现我国经济健康有序发展具有重大的现实意义。

　　0.2 国内外研究综述

　　0.2.1 国外研究综述

　　国外学者主要从利率、信贷、资产价格角度对货币政策对房地产价格的影响进行研究。

　　在利率角度的分析中，Lok Sang Ho and Gary Wai-chung Wong（2003）运用协整检验等计量分析方法，对香港房地产价格与利率的关系进行了实证研究，并指出利率对房地产价格的影响是长期性的。Giuliodori（2005）选取 1979 年第三季度至1998 年第四季度的季度数据，对 9 个欧洲国家利率变动对房地产价格的影响进行实证分析，研究表明利率变动对房地产价格的影响是有时滞的。

　　在信贷角度的分析中，Collyns and Senhadji（2002）通过对部分亚洲国家房地产价格与信贷量关系的研究，结果表明信贷量的增加，会推动房地产价格的上涨。

　　Hofmann（2003）实证分析了 20 个国家银行信贷对房地产价格的影响，指出银行信贷与房地产价格呈正相关关系，并通过格兰杰因果检验发现两者之间存在双向因果关系。

　　在资产价格角度的分析中，Raymond Y.C.（2001）以香港与房地产业的上市公司为研究对象，通过建立 VAR 模型，研究其股票价格波动对房地产价格的影响，并得出股价波动对房地产价格存在较大影响的结论。Chen（2001）选取台湾 1973-1992 年间股票价格和住宅价格的季度数据对资产价格变动对房地产价格的影响进行了实证分析，结果发现，资产价格的上涨将推动股价及房地产价格的上涨。

　　国外货币政策对房地产价格影响的区域差异性的研究主要有：

　　Fratantoni 和 Schuh（2003）通过在建立 HVAR 模型的基础上，对美国货币政策对不同地区房地产价格影响差异进行了实证分析，结果表明利率的增加会推动房价的下降，且对不同区域的影响程度存在显着性差异。

　　Songtao Wang,Zan Yang 和 Robert Campbell（2010）选用瑞典 1991-2002 年的数据建立了 VAR 模型，来研究货币政策对房地产价格影响的区域效应，结果显示货币政策中影响房地产价格的最主要因素是利率，且其对不同区域房地产价格的影响存在显着差异。

　　Isabel Vansteenkiste（2007）实证分析了货币政策对不同区域房地产价格影响的差异性，并指出政策性因素对房地产价格的影响存在一定的局限性，而形成房地产价格长期变动趋势的主要因素是区域性因素。

　　0.2.2 国内研究综述

　　国内学者主要从定性和定量的角度对货币政策对房地产价格的影响进行研究。

　　从定性角度来看，赵莹（2008）定性分析了紧缩的货币政策对消费型和投资型购房需求的影响，并指出实行紧缩性货币政策，会使上涨的房地产价格得到抑制。盛松成（2003）采用定性分析法，阐述了我国货币政策与房地产价格的关系以及调控房价的难点，并给出调整个人住房贷款限额和利率来调控房价的政策建议。孟星（2004）在定性的分析货币政策对房价的传导途径的基础上，得出我国房地产市场存在着投机等阻碍因素是削弱货币政策对房地产市场作用效果的原因。李宏瑾（2005），谢百三、王巍（2005）易宪容（2005）通过定性分析，都得出结论：银行信贷扩张是目前我国部分城市房地产市场过热的重要原因。

　　从定量角度来看，段忠东（2008）通过实证研究我国货币政策变动对房地产价格的影响，发现扩张性货币政策会引起房地产价格的上涨，而紧缩性货币政策则会造成房地产价格下跌。同时货币政策信贷渠道对房地产价格的影响较利率更强。

　　聂学峰， 刘传哲（2010）通过对货币政策两个中介目标--货币供应量、利率对房地产价格影响的实证分析，得出货币供应量对房地产价格的影响较利率更为显着，且时滞为两个季度的结论。

　　王来福， 郭峰（2010）在建立 VAR 模型的基础上，运用脉冲响应分析及方差分解等计量分析方法，对我国货币政策变动对房地产价格的动态影响进行实证分析，经研究发现在长期，货币供应量变动对房地产价格有持续的正向影响，而利率变动对房地产价格有负向影响，但影响效果逐渐减弱，直至回到原点。同时，货币供应量变动对房地产价格变动的贡献率大于利率变动的贡献率并呈加速上升趋势。

　　赵健（2010）分别从货币渠道和信贷渠道对我国货币政策对房地产价格的影响进行了实证分析，研究表明：货币政策的信贷渠道对房地产价格传导效率较货币渠道更高，而影响的持久性更差。

　　高佳丽（2011）实证分析了我国货币政策对房地产价格的影响，实证结果显示，货币供应量与银行信贷量是影响房地产价格的主要因素，利率对房地产价格的影响是非线性的，存款准备金率对房地产价格的影响与理论相悖。并通过建立 VAR 模型，指出我国货币政策调控效果不显着的原因在于各变量增长率对房地产价格的影响幅度均不大。

　　国内货币政策对房地产价格影响的区域差异性的研究主要有：

　　王先柱，毛中根等（2011）对货币政策和房地产价格之间的关系作了区域性研究，研究结果显示，利率增加到一定水平，才能抑制房地产需求，且其对东部地区调控效果更为显着。

　　梁云芳，高铁梅（2006）通过运用协整检验、向量误差修正模型等计量分析方法对货币政策对房地产价格影响的区域差异性进行了实证分析，实证结果表明实际利率对房地产价格的影响程度较小，且区域差异性不显着，而银行信贷对房地产价格影响的区域差异性显着，其中对东部、西部地区影响相对较大，对中部地区影响相对较小。

　　杨刚，王洪卫（2012）以房地产价格高低为标准，通过聚类分析法将所有省份进行分类，建立状态空间模型，实证分析了货币政策两个中介目标--货币供应量 M2、利率与房地产价格之间的关系。研究结果显示二者对房地产价格均有影响，且存在扩大的趋势，货币供应量对房地产价格影响的程度较利率更大且区域差异性更强。

　　0.2.3 文献评述

　　从货币政策传导机制的角度来看，国内学者多数都认为信贷渠道是我国货币政策传导的主要途径；就货币政策对房地产价格影响的区域差异性而言，开展研究的学者都认为这种差异是显着存在的。

　　从研究现状来看，实证检验大多是从某一渠道出发进行研究，一般是利率渠道或信贷渠道。大部分实证都只是证明了货币政策对房地产价格的影响存在区域差异性，并没有利用实证结果进一步深入探讨这种差异性存在的内在原因。

　　在货币政策对房地产价格传导的区域效应研究中，一般都是把我国划分为东中西三大经济区，研究货币政策在这三大区域间的政策效应的差异性。然而这种划分方式存在明显的不足：各城市经济发展的不平衡，使得货币政策在传导中相对各个城市存在着显着差异，而分成三大区域掩盖了这种差异性。

　　0.3 研究思路与方法

　　0.3.1 研究思路

　　全文共分为五章。

　　第一章是绪论部分。包括研究背景及意义，国内外研究现状，研究思路及方法和论文的创新点与不足之处。

　　第二章是我国货币政策及房地产价格相关理论概述。本章中，首先对货币政策的相关理论进行了简要介绍；接着介绍了房地产价格的定义，从理论上概述了房地产价格的影响因素，最后，对我国货币政策对房地产价格的影响机理进行分析。

　　第三章是我国房地产价格发展变动历程及成因分析。本章由两部分组成：一是，分别从全国层面和城市层面来对我国房地产价格的波动特征进行描述和分析；二是从供给和需求的角度，阐述了我国房地产价格发展变动的成因。

　　第四章是我国货币政策对房地产价格影响的计量分析。本章主要包括以下内容：第一，实证方法的选择，包括平稳性检验、协整检验、向量误差修正模型、Granger因果检验及面板数据模型。第二，变量的确定与选择。第三，对我国货币政策对房地产价格的影响进行实证分析，运用上述方法先从全国层面分析我国货币政策对房地产价格一般水平的影响程度，再对我国城市按照一二三四线的标准进行划分，并从中选择 35 个大中城市作为研究对象，从城市角度对我国货币政策对不同类型城市房地产价格的影响程度进行了分析。

　　第五章是结论与政策建议。

　　0.3.2 研究方法

　　本文以房地产价格与货币政策工具的关系为研究对象，主要采用定性与定量相结合的研究方法，总体分析与内部结构分析相结合的方法，对房地产价格对货币政策的反应程度进行分析。

　　第一，定性与定量相结合。在定性分析中，首先结合理论分析法对影响我国房地产价格的主要因素以及我国货币政策对房地产价格影响机理进行了分析，其次，从供给与需求角度，定性分析了我房地产价格发展变动的成因。在定量分析中，本文通过运用平稳性检验、协整检验、格兰杰因果检验、向量误差修正模型、面板数据模型等计量经济分析法，对货币政策对房地产价格的长、短期影响程度进行了定量分析。

　　第二，总体分析与内部结构分析相结合。第一，通过统计图表对我国房地产价格的变动历程分别从全国层面和城市层面进行了分析；第二，分别从全国和城市的角度分析了我国货币政策对房地产价格的影响程度。

　　0.4 论文的创新点与不足之处

　　0.4.1 论文的创新点

　　第一，在指标选取方面，本文选用全国商品房平均销售价格和新建住宅价格指数来代替房地产价格指标的月度数据进行实证分析，指标选取更加合理。另一方面，本文将影响房地产价格的另一主要因素--财政收入指标纳入模型中，指标选取更加全面，模型的拟合度更好。

　　第二，在样本选取方面，本文放弃了传统的东中西部的划分方式，而是将全国城市按照一二三四线城市的划分标准进行划分，从而能够更好的反映出货币政策对房地产价格影响的城市差异。

　　第三，在研究内容方面，本文先从全国层面分析了我国货币政策对房地产价格的长、短期影响程度，然后对货币政策对各类城市房地产价格的长、短期影响及差异程度进行实证分析，这在研究内容上有一定程度的创新。

　　0.4.2 本文的不足之处

　　第一，在数据的选择与处理时，财政收入、全国商品房平均销售价格的月度数据个别月份有所缺失，且本文简单的通过取平均值的方式对该数据进行估计，存在误差；第二，在指标的选择上，一方面汇率作为调控货币政策的手段之一，其对房地产价格有一定的影响，但鉴于我国目前采取有管理的浮动汇率制度，汇率浮动范围有限，加之央行采取稳定汇率的措施，货币政策通过该渠道对我国房地产价格的影响十分有限，本文未将汇率作为货币政策变量引入模型中。另一方面，对于理论上除货币政策外影响房地产价格的其他因素，考虑指标的可得性，仅仅选择财政收入指标，导致模型的拟合度不是很好。