房地产价格对货币政策响应程度研究结论与参考文献

　　4 结论与政策建议

　　4.1 主要研究结论

　　4.1.1 货币政策对房地产价格的长期影响

　　从长期来看，总体的来说，货币供应量与金融机构各项信贷余额是影响我国房地产价格主要因素，其中货币供应量对房地产价格的长期影响最大，而利率、存款准备金率、财政收入因素对我国房地产价格均有负向影响，且相对较小，其中财政收入对我国房地产价格的长期影响程度最小。因此，在长期，应通过货币供应量和金融机构各项贷款余额的调整，来促使我国房地产价格的稳定。

　　具体来看，货币供应量与金融机构各项信贷余额是对各类城市房地产价格影响的主要因素，对房地产价格的变化起到了重要作用。其中，货币供应量对二线强城市的房地产价格影响相对最大，而对一线城市房地产价格的影响相对最小，也就是说，货币供应量对二线强城市的房地产价格长期调控效果相对其他类型城市来说更为显着。而金融机构各项贷款余额对三线城市的房地产价格影响相对最大，对一线城市的影响相对最小，也就是说该因素对一线城市的房地产价格长期调控效果相对其他类型城市来讲很有限。

　　利率水平与存款准备金率大小对各类城市房地产价格有大体相同的影响，且影响不是很大。其中，利率对二线强城市的房地产价格影响相对最小，而存款准备金率对二线强城市的影响相对最大。

　　财政收入对综合发展水平较低城市的房地产价格影响较综合发展水平较高城市更为显着。国家财政收入每增加 1%,二线中、二线弱及三线城市的房地产价格分别降低 0.0407%、0.0461%、0.0669%,作用效果依次增强。

　　从各影响因素对各类城市房地产价格的影响大小来看，影响一线城市房价的主要因素为利率与存款准备金率；货币供应量与存款准备金率是影响二线强城市房价的主要因素；影响二线中城市房价的主要因素为利率、金融机构各项贷款余额及财政收入；影响二线弱城市房价的主要因素为财政收入与货币供应量；金融机构各项信贷余额及财政收入是影响三线城市房价的最主要因素。

　　与此同时，对于一线和二线强城市来说，财政收入不是影响这两类城市房地产价格的因素；货币供应量对二线中城市的房地产价格没有显着性影响；而存款准备金率不是二线弱城市房地产价格的影响因素。

　　4.1.2 货币政策对房地产价格的短期影响

　　从货币政策对我国房地产价格一般水平的短期影响来看，房地产价格的主要影响因素是利率和存款准备金率，利率与存款准备金率对我国房地产价格的调控更为有效，而货币供应量、金融机构各项贷款余额、财政收入不是我国房地产价格的短期影响因素。因此，从短期来讲，应通过利率与存款准备金率来对我国房地产价格进行调控，从而促使我国房地产价格短期内的相对稳定，但是二者对我国房地产价格的短期影响十分有限。

　　从我国货币政策对不同类型城市房地产价格的短期影响来看，总的来说，在影响方向上，货币供应量对各类城市房地产价格在短期内具有正向影响，而利率、存款准备金率、财政收入对各类城市房地产价格具有负向影响。

　　在影响程度上，影响房地产价格最主要的短期因素为货币供应量，各类城市金融机构各项信贷余额因素不是房地产价格的短期影响因素。而造成各类城市金融机构各项贷款余额对房地产价格长期有影响而短期无影响的原因是我国货币政策传导渠道不畅通，以及金融机构各项信贷余额的变化对房地产市场产生影响具有时滞性而引起的。因此，从短期来讲，应通过利率与存款准备金率来对我国房地产价格进行调控，从而促使我国各类城市房地产价格短期内的相对稳定，但是二者对我国各类城市房地产价格的短期影响是十分有限的。

　　具体来说，第一，货币供应量因素对一线城市房地产价格的影响要大于二线城市，二线又大于三线。这主要是由城市发展水平决定的，一线城市相对发达，房地产升值空间大，投资机会多，二线城市快速崛起，吸引了众多投资商，但其房地产市场仍要取决于消费市场，三线城市相对落后，投资较少，货币政策传导能力较差。

　　第二，利率、存款准备金率、财政收入对一线城市房地产价格的影响要大于对二线城市房地产价格的影响，也高于三线城市，但影响幅度不是很大，调控不太有效，因为我国三线城市的各方面发展较一、二线城市仍是不成熟的，经济发展相对落后，货币政策传导渠道不畅，因此，货币政策效果不显着。

　　第三，通过调整财政收入来改变房地产价格，在短期内效果也不显着。这是因为财政收入的主要来源是税收，财政收入的调整很大程度上是税收收入的变化，这就与我国的财政政策紧密相关。增加税收的财政政策，对于一线城市来说，无论是税收增加额，还是体系、制度、机构等各方面的完善性，以及政策执行力，都要高于二、三线城市，因而导致财政收入对于房地产价格的调整效果出现差异。此外，财政政策的实施也是具有一定时滞性的，因此，财政收入对房地产价格的短期调控效果并不显着。

　　4.2 政策建议

　　第一，货币政策的制定要有针对性、有差异性。

　　我国地大物博、幅员辽阔，各城市的地理环境，经济发展水平等方方面面均存在很大差异，这使得我国房地产价格的城市差异性十分明显，因此，为了使货币政策能够更有效的调控我国房地产价格，这就要求我国货币政策应针对房地产市场的发展水平高低，来差别化制定。也就是说，面对房地产价格不断上涨的趋势，不同类城市应采取不同的货币政策。对于一线城市，其各方面发展都领先于其他城市，可以采取紧缩的货币政策，这样在长期能够抑制房地产价格的过快上涨的同时，对一线城市的经济也不会造成太大的影响。而在短期，可以运用货币供应量、存款准备金率及利率等货币政策工具来进行调控。

　　对于二线强城市，正处于大力发展的追赶期，其各方面发展迅猛，某些方面的发展已接近甚至已经超过一线城市，由此也吸引了众多的投资商，因此，对该类城市也应采取紧缩的货币政策来从长期抑制房地产价格的上涨，而在短期内，运用货币供应量、存款准备金率及利率对二线强城市的房地产价格进行调控，均是可行有效的。

　　对于二线中城市，其各方面的发展与一线城市存在一定的差距，由此，对二线中城市要采取一定程度上紧缩的货币政策，因为其房地产价格水平本身不是很高，过紧的货币政策会使房地产价格大幅下降，导致经济衰退，因此，在实施一定程度紧缩的货币政策的同时，需要大力加快经济发展脚步，来推动国民经济稳步向前。

　　而在短期内，运用货币供应量、存款准备金率及利率等货币政策工具来调控二线中城市的房地产价格均是有效的，此外，财政政策--财政收入的调整，也能有效调控二线中城市的房地产价格。

　　对于二线弱城市，其各方面的发展与前三类城市存在较大的差距，其房地产价格水平也相对较低，因此，应采取适度宽松的货币政策，这样，在能有效控制房地产价格的同时，还能更好促进该类城市经济的发展。而在短期内，货币供应量、存款准备金率、利率、财政收入均是二线弱城市房地产价格调控的有效方式。

　　对于三线城市，其各方面的发展较一线、二线城市相对落后，同一时期的房地产价格要远远落后于一线、二线城市，因此，对于三线城市，应采取宽松的货币政策，这不会对房地产价格产生巨大影响，也不会抑制该类城市的经济发展。在短期内，三线城市的房地产价格，可以运用货币供应量来有效调控。

　　第二，进一步完善落后城市的金融体系，推动经济稳步向前。

　　无论从长期还是短期来看，货币政策对三线城市的房地产价格调控效果均不如一、二线城市。究其原因，一方面，与经济发展水平有关，另一方面，与该类城市不完善的金融体系有关。

　　可见，对于三线城市，要加强对资本市场的建设，使得房地产商不仅能通过银行贷款获取资金，还能通过多种多样的方式来集资，如发行债券、股票等。要完善金融体系、金融制度的建设，从而增强货币政策的执行力与实施效果。

　　国家对该类城市应予以大力扶持，出台相关政策，鼓励各类金融机构在落后城市设立分支，为资金需求者提供更多可贷资金，从而促进该类城市经济的进一步发展。

　　第三，配合其他政策法规，促进房地产市场健康发展。

　　面对我国房地产价格居高不下及统一的货币政策对房地产价格的调控不理想的现状，要求我们必须配合其他方法，来调控房地产价格。因此，一方面我们要完善并合理的运用财政政策、土地政策等相关政策来调控房地产价格；另一方面，要加大对土地的监管力度，严格控制高档房的土地使用，不断增加中低档住房的供应，坚决禁止开发商囤积土地，哄抬土地价格，完善住房保障制度，制定法律法规规范房地产商行为，促进房地产市场健康发展。
 

　　参 考 文 献

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　　致 谢

　　时光荏苒，研究生三年的学习生活即将结束，而我的毕业论文经过大半年时间的磨砺，终于完稿了。回首大半年来收集、整理、思索、停滞、修改直至最终完成的过程，我得到了许多关怀和帮助，现在我要向他们表达我最真挚的谢意。

　　首先，我要深深感谢我的导师--陈瑾玫老师。陈老师为人谦和，平易近人，在论文的选题、搜集资料和写作阶段，陈老师都倾注了极大的关怀和鼓励。每当我有疑问时，陈老师总会放下繁忙的工作，不厌其烦的指点我；在我初稿完成时，陈老师又在百忙之中抽出空来对我的论文认真批改，字字句句严格把关，提出很多中肯的指导意见，她严谨的治学之风和对事业孜孜追求也将影响和激励我的一生。

　　其次，我还要感谢经济学院的各位老师，正是有了他们严格、无私、高质量的教导，才能使我在这几年的学习过程中汲取专业知识，迅速提升能力。

　　最后，我要感谢我的家人及同学们在平时生活中给予我的鼓励与朴素的帮助，使我论文的写作得以顺利完成。

　　由于自身理论水平和专业知识有限，论文中必然存在尚未发现的疏漏与不足，恳请评阅此篇论文的老师，多予指正，不胜感激！