货币政策与房地产价格相关理论概述

　　1 我国货币政策及房地产价格相关理论概述

　　1.1 货币政策和房地产价格的一般问题

　　1.1.1 货币政策的一般问题

　　1.1.1.1 货币政策简介

　　货币政策是中央银行为实现宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种措施的总称。它是通过各项货币政策工具来实现调节货币供应量的目标的，这些政策工具包括法定准备金率、央行基准利率、再贴现率、公开市场业务、窗口指导等。

　　货币政策根据货币供应量与货币需求量的平衡关系，可大致分为扩张型货币政策、紧缩型货币政策及均衡型货币政策。中央银行可以通过扩张型或紧缩型货币政策来刺激总需求的变化，以保证国民经济持续、稳定的发展。当经济衰退时，中央银行可以通过扩张型货币政策，来增加投资及消费需求，从而刺激经济的复苏；当经济过热时，中央银行则可以采用紧缩型货币政策，来抑制投资及消费需求，从而使经济降温。

　　1.1.1.2 货币政策目标

　　货币政策目标包括操作目标、中介目标及最终目标。操作目标是货币政策工具的直接调控对象，包括基础货币、存款准备金、短期利率等，可控性极强。中介目标包括长期利率和货币供应量等，是中央银行为实现货币政策最终目标而设置的可供观测、易于调控，并与最终目标关系密切的中间性或传导性金融变量。最终目标主要有稳定物价，充分就业，经济增长，国际收支平衡和汇率稳定。

　　货币政策最终目标是中央银行制定货币政策的依据。为了实现货币政策最终目标，中央银行必须根据当前经济环境，使用适合的货币政策工具和政策手段，来引起货币政策中介目标的变动，从而对实体经济产生影响，最终实现经济增长、物价稳定、充分就业、国际收支平衡的良好局面。如果经济不景气，则央行可以通过降低贷款利率，降低法定存款准备金率等货币政策工具的使用，来增加货币供应量和扩大信贷规模，从而刺激投资和消费的增加，来实现货币政策的最终目标。

　　1.1.2 房地产价格的一般问题

　　1.1.2.1 房地产价格的含义

　　房地产价格作为房地产经济运行中的一个核心问题，由房产价格和地产价格两部分组成，是房屋价值和土地价格的货币表现，也是房地产资源配置的最重要的调节机制。确切的来说，在西方效用价格理论中，房地产价格被定义为房地产效用、房地产相对稀缺性、房地产有效需求共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。也就是说，这三者的变化会导致房地产价格存在差异。

　　1.1.2.2 房地产价格影响因素的理论分析

　　根据影响房地产价格因素的自身性质，可以将其分为以下几个方面：

　　第一，自身因素。房地产的自身因素是影响其价格的最直接原因。自身因素主要包括房地产的位置、地质条件、地形地势、周边环境、规划设计、平面格局、功能、质量、外观形象、土地价格、房地产建筑实体所需的建筑材料的价格等因素。

　　通常来看，房地产位置越优越、地质条件越好、地势越高、周边环境越好、规划设计及平面格局越合理、功能越全面、质量越好、外观越美、土地价格越高、房地产建筑实体所需的建筑材料的价格越高，房地产价格越高。

　　第二，供求关系因素。各种因素对房地产价格产生影响都是通过影响房地产价格的供求关系来实现的。当各种因素作用于房地产市场引起供给大于需求时，房地产价格便会下跌，当各种因素作用于房地产市场引起需求大于供给时，房地产价格便会呈上涨趋势。

　　第三，经济因素。主要包括经济发展状况、居民收入水平、投资水平、产业结构、就业情况、财政收支以及金融状况等。对于经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、就业率高、收入水平及投资水平高、财政收入多、金融形势好的地区，房地产需求就越大，房地产价格就越高。

　　第四，社会因素。包括人口、家庭、城市形成历史、城市化及社会治安状况等。

　　一方面，社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，且作用过程较长，是一种渗透性的影响。在我国，许多城市的特定区域，由于其独特的发展历史，形成了房地产价格高值区。另一方面，在不同的阶段有些社会因素对房地产价格的影响，其作用结果是不同的。人口定向转移到某一城市，起初房地产需求会大幅增加，从而推动房地产价格的上涨，随着时间的推移，过多的人口会加快生活环境的恶化，致使房地产需求减少，从而导致房地产价格下跌。

　　第五，行政与政治因素。行政因素是指制度、法规、政策和行政措施。政治因素指政局安定程度、国与国之间的政治关系等。二者对房地产价格的作用效果比较突出，作用速度相对较快。因此，加强政府宏观调控会在较短的时间内使房地产需求减少，造成房地产价格迅速下跌。

　　第六，心理预期因素。能够引起到房地产变动的心理因素主要有：买卖双方的心态、品牌效应、个人偏好及从众心理。其一，买卖双方的心态。当买方急于买进住房时，必然会使房地产上涨；其二，品牌效应。每个人都有自己偏好的开发商品牌，而各开发商推出的楼盘的价格各不相同，因此，选择不同的品牌也会影响房地产价格的高低；其三，个人偏好。不同消费者对数字的不同偏好是影响房地产价格的又一原因。现实中，房地产开发商会对不同楼栋、不同楼层采取差别化定价策略，对于带有受欢迎数字的房屋定价要高，面对这一情况，仍有众多消费者购买同质但高价的住宅，这便是由于个人偏好不同，对房地产价格产生的影响。其四，从众心理。由于人们无法获得房地产价格的真实信息，只能通过观察别人的行为来判断房地产市场的状况，因此当人们看到很多人都在买房时，会认为房地产价格将会上涨，这种从众心理使得房地产需求大幅增加，从而推动房地产价格的上涨。

　　1.2 货币政策对房地产价格的影响机理

　　1.2.1 货币政策调控房地产价格的政策工具

　　我国调控房地产价格的货币政策工具可分为价格型和数量型两类。

　　调控房地产价格的价格型货币政策工具主要是利率，包括贷款基准利率、房贷优惠利率。调整贷款基准利率，会使商业银行贷款价格发生变化，进而会使房地产企业及消费者的资金使用成本发生改变，从而影响房地产价格。房贷优惠利率是通过对某些国家拟重点发展的经济部门或行业制定较低的利率影响了房地产需求，进而对我国房地产价格产生影响。

　　数量型货币政策工具主要包括公开市场操作、法定存款准备金以及房地产信贷控制。公开市场业务是指央行为了调节货币供应量，而在金融市场上买进或卖出有价证券，具有较强的主动性、伸缩性、逆转性。法定存款准备金是央行调控货币供应量和信用规模的重要工具。央行通过法定存款准备金率，对商业银行等存款类金融机构强制收取法定存款准备金，从而改变其超额准备，使货币供应量、银行信贷规模发生改变，进一步导致房地产市场资金供求关系发生变化，最终使房地产价格做出改变。根据实施对象的不同，房地产信贷控制可以划分为对购房者的信贷控制、对房地产开发企业的信贷控制。针对购房者来说，央行运用不动产信用控制来规定购房者的贷款额度、首付比例、分期付款期限及分摊还款最低限额等，改变了房地产需求，从而使房地产价格也发生变化。

　　1.2.2 货币政策影响房地产价格的机理分析

　　货币政策主要通过以下四个渠道来对房地产价格产生影响：

　　（1）利率渠道

　　当中央银行实施扩张性货币政策时，货币供应量会增加，假定流动性偏好不变，市场利率会下降，而这将带来两方面的效应：一方面，我国房地产价格相对较高，而收入水平存在明显的差距，对于大多数工薪阶层的居民来说，购买商品房并一次性付清款项几乎是不可能的，因此，为了能有自己的住所，不得不按揭贷款购房。

　　当利率下降时，购房者的月还款额将减少，住房贷款的成本将降低，人们贷款买房的积极性将增加，即居民的购房需求将增加，进而会引起房地产价格的上涨。另一方面，对于投资者来说，房地产是他们的重要投资品之一。当利率发生变化时，理性的投资者会根据不同资产的收益、风险大小来调整自己的投资项目。当利率下降时，货币资产收益率将会降低，投资者对货币资产的需求降低，而加大对非货币资产即房地产的投资，进而会引起房地产价格的上涨。

　　（2）资产价格渠道

　　货币政策通过资产价格渠道对房地产价格产生影响包括以下两个理论：

　　托宾 q 理论以货币政策影响权益价值为核心，是经济学家托宾于 1969 年提出的。托宾 q 是指资本的市场价值与其重置成本之比。如果 q 值较高（q>1），则企业的市值大于重置成本，也就是说，新建厂房和生产设备的成本较企业的市值更为便宜，企业更愿意进行新投资；如果 q 值较低（q<1），则企业就不愿意进行新投资。当实行扩张性货币政策时，货币供应量会增加，一方面，会使股票价格上升，q 值变大，房地产企业会愿意增加新投资，房地产供给增加；另一方面，居民会将多余的货币进行房地产投资、消费，从而导致房地产需求也增加。而房地产价格上升还是下降取决于房地产供给与需求的变动幅度。

　　财富效应一词源于新帕尔格雷夫经济学大词典（1992），是指在其他条件一定的情况下，货币余额的变化会引起总消费的变化。简单来说，财富效应就是居民资产价值的变动对消费的影响。当金融资产价格变化时，资产持有人的财富会发生相应改变，由此会引起消费的变动。而消费支出的多少取决于消费者资源的多少，消费者的资源不仅包括收入、人力资本，还包括真实资本、金融财富，而股票又是金融财富的重要构成，因此，股票价格上升，居民的金融财富增加，可用资源也增加，进而导致消费需求增加。在房地产市场中，当政府采取扩张性的货币政策时，货币供应量会增加，从而使股票价格上升，居民的金融财富增加，可用资源增加，进而使房地产需求量也相应增加，最终致使房地产价格上升。

　　（3）信贷渠道

　　当中央银行采取扩张性货币政策（如降低存款准备金率、再贴现率，增加再贷款等）时，货币供应量会增加，银行准备金会减少，银行的可贷资金将增加，发放贷款的能力增强。一方面，房地产企业能够获得更多的可贷资金，投资能力增强，使房地产供给增加；另一方面，个人消费者贷款变得相对容易，房地产需求也增加。而房地产供给与需求的共同作用结果将决定房地产价格上升还是下降。

　　（4）汇率渠道

　　随着我国经济的发展，对外开放程度的加深，汇率对经济发展的作用日益显着。

　　汇率是以一种货币表示另一种货币的价格。当中央银行采取扩张性货币政策时，利率会下降，这样其他国家会减少持有我国货币的数量，其他国家对我国货币需求降低，进而导致汇率下降，人民币升值，这将从三个方面对我国房地产价格产生影响：

　　第一，人民币升值会使国外投资者将资金大量投入到我国房地产市场中，其目的一方面是为了房价上涨后再抛售，并从中赚取买卖的差价，另一方面是为了兑换外汇，从中赚取人民币升值的收益。国外投资者对国内房地产需求的骤增，将必然推动房地产价格的上升。

　　第二，当预期到人民币会升值时，国外投资者会将大量资金投入到房地产市场，从中赚取房产买卖差价和人民币升值所带来的收益，国外投资者对国内房地产需求增加，从而推动房价的上涨。

　　第三，由购买力平价理论可知，人民币升值，国内商品的相对价格降低，这将会减少我国的出口量，使我国经济逐步陷入低迷状态。面对这种局面，我国政府会实行扩张型货币政策来推动我国经济的发展，而这会导致大量资金流入房地产市场，从而导致房地产价格上升。