影响按揭房权属认定的核心因素

    本篇论文目录导航：

【题目】离婚诉讼中按揭房产分割探析 
【绪论  第一章】按揭房权属认定的困境与争议 
【第二章】按揭房权属认定困难的原因分析 
【3.1  3.2】影响按揭房权属认定的核心因素 
【3.3 - 3.5】按揭房增值部分的权属认定与认定原则 
【第四章】按揭房权属认定制度的立法完善和司法建议 
【结语/参考文献】离婚后按揭房权属问题研究结语与参考文献

　　第 3 章 按揭房权属认定的标准和原则

　　3.1 按揭房权属认定的不同观点评述

　　正确认定按揭房权属是公平合理分割的前提，笔者将司法实践中对按揭房权属认定的不同做法，进行了归纳总结，实践中基本根据以下三种标准进行按揭房权属的认定。

　　3.1.1 房产证取得时间标准

　　某些法院将按揭房的产权证书取得时间作为认定按揭房权属的关键点，从签订按揭房购买合同至不动产产权证书的取得需要经历一定的时间，而在具体办理房屋产权证书的过程中所需时间长短不确定，可以根据取得房产证的时间分为以下三种情况：取得房产证的时间在婚姻缔结前；取得房产证的时间在婚姻存续期间；在离婚时夫妻双方由于某种因素尚未取得房产证。

　　一、婚前取得房产证

　　如果双方共同支付按揭房房款，并在婚前取得登记在夫妻一方名下的房屋产权证书，那么无论该房屋登记在哪方名下，皆应认定为夫妻共同财产，原因是夫妻二人共同出资的行为视为对共同拥有该房产的一种默示，虽然登记在一方名下，也不属于其个人婚前财产。如果一方支付按揭房全款，于婚前取得该按揭房产权证书，可以根据房屋产权证书上记载产权人姓名的不同，分为两种情况：第一种情况是夫妻一方购买按揭房并支付全部价款，于婚前取得该房屋产权证书并登记在其一人名下，这种情况根据《物权法》规定，不动产登记簿上的权利人即为产权人，其享有当然的物权，此房产属于其个人财产；第二种情况与第一种情况类似，只是取得的房屋产权证书上的产权人不是支付房屋价款的支付方，而是由于某种原因（例如：限购政策、第二套房贷等因素），双方合意将该房产登记在对方（非支付方）的名下，那么该争议房产是属于对方的个人财产还是夫妻共同财产？有观点认为，该房产的取得是基于赠与行为，该赠与行为属双方合意而为之，不违反相关法律法规，属于有效的民事法律行为。根据不动产登记簿上的记载，非支付方是此套赠与房屋的产权人。

　　笔者认为，第二种情况下根据不动产登记簿上物权人的姓名就认为其是真正的物权人的观点，属于机械运用物权法的登记生效主义，简单将物权登记作为物权生效的唯一要件，过分强调物权法在婚姻家庭领域的调整范围，而忽略了婚姻财产关系有别于一般民事法律关系，就是其特殊的身份属性。物权法强调的是不动产交易的安全和快捷，而婚姻关系并不以调整经济利益为主要目的。同样是价值，交易安全的价值被奉若神明，家庭保护的价值却被嗤之以鼻。此种观点是典型的物权法思路，忽略了在婚姻家庭领域内，应注重行为的目的和性质。一方将房产登记于对方名下，并不是单纯的财产赠与，而是基于结婚共同生活的目的，以结婚为条件，将房屋登记在对方名下。如果二人并未结婚，那么所附条件并未实现，赠与行为即可撤销；如果二人结婚后，就该房屋权属争议诉至法院，法院应综合考虑婚姻时间长短，双方对于房屋贡献等因素考量二人所应得份额，此种情况下该房屋认定为夫妻共同财产更加适宜。

　　二、婚姻存续期间取得房产证

　　这种情况，依旧可以根据房产证登记姓名不同，细化为三种情况：一是婚姻存续期间，房产证的登记名为按揭房贷款首付方，根据《婚姻法》解释三第十条之规定，尊重当事人意思自治，首先由双方自愿就该争议房屋权属进行协商，如果达不成一致协商结果，法院可以将该房屋权属判决归首付方，即认定该房产为首付方个人财产，原因是虽然取得房屋产权证书是在结婚后，但是购买行为发生在结婚前，实质是期待权的延续，并不改变该房屋的物权归属，同时依据登记生效主义和公示公信原则，该按揭房属于产权登记方的个人财产；二是婚姻存续期间，取得登记名为对方的房产证，此时的登记方不是房屋首付款的支付方，由于婚姻法对此情况无明确规定，那么根据具体案件情况分析，夫妻是否对登记在一方名下知情且同意，在共同还贷期间各自还贷的比例，以及为保证房屋的保值增值所维护、管理、修葺等劳务付出的比例，主张者负有举证责任，法官则根据其所提交证据证明力的大小结合具体案情认定该按揭房屋权属和补偿比例；三是婚姻存续期间取得房产证，取得登记于夫妻二人名下的房产证，该房屋应认定为夫妻共有财产。原因是婚前一方支付该房屋首付，房屋剩余贷款无论是由首付方单独偿还或者是夫妻双方共同偿还，只要夫妻双方皆有意将该按揭房屋登记在双方名下，这实际是夫妻共同意愿的体现，因为该房屋系双方共同努力的结果，为了共同生活的目的，对房屋产权的取得都有一定的贡献，应认定为夫妻共有财产。

　　三、离婚时尚未取得房产证

　　一方在婚前支付按揭房首付款，夫妻双方在婚姻存续期间共同偿还该按揭房屋剩余贷款，在离婚时尚未取得房产证，根据婚姻法解释二第二十一条之规定，此种情况下，应先由双方协商，协商未果时，再由法院判决该按揭房的使用权，待房屋取得完全所有权后，可以另行起诉。由此可见，在尚未取得房产证时，应以夫妻协商解决为首要方法，尊重双方当事人的意愿，如果协商不成的，才由法院判决房屋的“使用权”而不是“所有权”,由法院判决房屋由谁使用，看似是缓解矛盾、杜绝法院判决房屋归属的结果与不动产登记部门核发造册的权属发生冲突，但是在司法实践中，当事人拿着“使用权”的判决多数得不到有效执行，反而造成矛盾升级，纠纷得不到有效解决。笔者认为，在实践中，法院在处理此类纠纷时，完全可以同产权登记部门进行沟通，对于争议房屋权属依法进行查询，对于产权关系明确的房屋，用判决对所有权予以确定；而对于房屋产权不明确的，再由法院仅对使用权作出判决。这对不动产登记制度提出了新的要求，即形成有效的房屋登记的信息共享机制。《不动产登记暂行条例》第二十七条规定了有关国家机关可以对不动产权属情况进行查询等事宜，但是建立并推广运用统一的不动产信息共享平台需要一定的时间，届时对于法院审理离婚时产权未明的房屋权属认定案件，一定会有很大的帮助。

　　3.1.2 首付款来源标准

　　有的学者提出，以首付款为标准区分按揭房屋的权属问题，根据首付款来源不同，分为以下两种情况。第一种情况：夫妻双方共同支付按揭房首付款，婚后共同还贷，并于婚姻存续期间取得房产证，此种情况，由于夫妻双方是基于共同生活之目的，共同支付按揭房首付，双方共享收益，共担风险，其行为是对共同房产权益的期待。无论该按揭房屋的产权登记在其中一方或者双方名下，根据按揭房首付款共同支付行为的性质和目的，皆应认定该房屋属夫妻共同财产。

　　第二种情况，一方支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷，并取得房产证，此种情况下无论首付款比例是多少，只要婚后取得房屋产权证书，即推定为夫妻共同财产。在分割该按揭房屋时，再根据首付款的支付比例，区分情况作出按揭房权属的判断。如首付方所支付首付款高于房屋价款百分之五十以上，则房屋判决给首付方所有；如首付方支付首付款不足房屋价款的百分之五十，并未偿还清贷款，也可将该按揭房判决给首付方所有，方便其继续偿还剩余贷款。如果由于婚姻关系的破裂致使夫妻一方在离异后的生活困难需要帮助或者无力购买房屋，可将此房屋判决给困难方，并且不受百分之五十之限制。此方案的确考虑了我国婚姻价值伦理导向，充分体现保护弱者的原则，但是此方案也存在明显的不足之处，如：没有考虑婚姻存续时间较短的情况，没有考虑该按揭房的用途是否用于居住，以及仅规定整体分割，易造成实践中执行的困难等问题。

　　3.1.3 还款时间标准

　　有的学者提出以共同偿还贷款时间的长短作为衡量按揭房是否属于夫妻共同财产的标准。该标准的理论基础是“婚姻合伙性质论”,“即婚姻共同体一方成员取得的财产推定为配偶双方都作出了同等的贡献，离婚时应该在配偶间平等分割”[10],根据共同还款时间规定，即该不动产无论登记在一方或者双方名下，只要经过一定时间的共同还贷，该不动产无论是否属于共有财产即转化为夫妻共有财产。此种方案存在诸多不合理之处：该标准首先缺乏理论基础，违反我国现有不动产相关法律规定；其次虽看似偏重维护夫妻之间对该按揭房产的共同利益，但是对于支付大部分房款的首付款方显得尤为不公；并且对于“经过一定时间”之定义，如何确保最大限度的公平正义对于立法者也是个不小的难题。曾经有一种规则与此方案精神类似，就是夫妻一方的个人财产经过一段时间转化为夫妻共有财产，此规则在我国存在数十年之久，并且当年颇受好评，但是由于此规则与我国物权法精神相违背而于 2001 年被修订的《婚姻法》所摒弃。故笔者认为此方案同样在理论和实践中是站不住脚的。

　　3.2 影响按揭房权属认定的核心因素

　　房产证取得时间、按揭房首付款来源、共同还贷比例等影响着按揭房权属的认定，通过上文比对按揭房权属认定的不同观点和标准，笔者将影响按揭房权属认定的核心因素进行归纳总结，并介绍了在认定按揭房权属时如何确定核心因素，以保证最大限度的公平正义。

　　3.2.1 时间因素

　　随着房地产市场的秩序逐渐规范，按揭房的购房程序不断完善，时间因素在认定按揭房权属问题上是我们首先要考虑的问题。有如下几个重要的时间节点影响着按揭房权属的认定。

　　首先是如何正确界定争议房屋的购买时间。我国实行婚姻登记制度，只有夫妻双方经法定登记机关登记，其婚姻才具有法律效力。界定购买行为的关键是首先要确定婚姻缔结时间。结婚证上的登记时间即是区分婚前和婚后的分水岭。其次，要准确界定“购买时间”.只有准确确定婚前按揭房屋的购房时间，才能正确认定并分割该争议房产。

　　由于按揭房的购买过程比较复杂，要经历婚前与房地产商签订购房合同、向银行申请贷款、支付房屋首付、办理婚姻登记、按合同约定偿还贷款、办理房屋登记等诸多程序，致使按揭房作为夫妻离婚时的争议财产时，用什么时间界定按揭房屋的“购买行为”?是以按揭房产权证书上的登记时间为准，还是与房地产商签订购房合同的时间为准？亦或是偿还贷款完毕时间为准？因为按揭房屋的还贷过程又可能很漫长，长者多达数十年，如用偿还贷款完毕时间作为认定房屋权属的关键，笔者认为不妥。笔者认为应以购房者支付按揭房首付的时间作为“购房”行为的分水岭，原因是：购房者与房地产开发商签订按揭房购买合同，其购买行为是一种购房意愿的意思表示，而并不实际拥有房屋权益。只有当其支付了房屋的首付款，我们认为其才开始履行购房者的义务，此时间点对于讨论婚前按揭房屋的认定分割具有实际意义。

　　其次，房产证取得时间影响按揭房权属。按揭房产权证书象征着不动产物权，其在何时取得，对于认定按揭房屋权属有着重要的影响。但是在实践中，取得房产证也要经历相当繁杂的程序，从接到办理过户手续的通知、缴纳各种费用、再到房屋所在地的市或区（县）的房屋土地管理局登记申请，经过房地产管理部门对所提交的材料和信息审查验证后，当事人才能领取到房屋产权证书。此时，该按揭房屋从物权法意义上属于登记人，并发生物权效力。

　　再者，婚姻的持续时间。现代社会，“闪婚”“闪离”现象已经很常见，甚至有上升态势，年轻人对于婚姻的理解和态度与上一代人大有不同，他们个性鲜明，崇尚自由，就如学者所述“婚姻在年轻人眼里，不再是一成不变的套路，合则聚，分则离，你走阳关道，我走独木桥，各自心安理得”[11].实践中很多案例是新婚不久的小两口到法院起诉离婚，一方要求平分财产，另一方则大呼不公平。在确定这类闪婚、闪离案件中的按揭房权属问题时，应依法对权利人的合法利益予以保护。现代生活中，往往是男方父母倾其全部积蓄为孩子购买房屋，登记于其孩子名下，如另一方请求分割该房屋也无济于事，因为根据婚姻法解释三第七条之规定，此房屋应视为对自己子女的赠与，属于购房者子女的个人财产，在离婚诉讼中另一方对该按揭房不享有所有权。婚前一方按揭购房，婚后双方共同还贷并取得首付方为产权人的房产证，依照婚姻法解释三第 10 条也只能得到一定的补偿。如此规定，确实会对利用婚姻想“捞一把”的闪离者起到警示作用，使得闪婚闪离者处境尴尬；也体现了保护出资购房的父母们的利益，同时对“闪离”现象也起到了一定的预防作用。但是对于婚姻存续时间较长，双方为家庭、房屋曾做出共同努力和贡献，确实因为夫妻感情破裂到法院起诉离婚的当事人，则显得尤为不公。笔者认为，婚姻存续的时间对于婚姻中的财产的保值增值会起到一定的作用，体现着夫妻双方共同的贡献和努力，因此我们应该重视婚姻存续时间对于按揭房权属所起的作用。

　　3.2.2 资金因素

　　资金因素主要包括首付款的部分、共同还贷部分资金、房屋价款（一次性支付）三部分组成。讨论的前提是：夫妻间并无对于财产的约定，即在夫妻共同财产制的前提下讨论以下情况。首先，首付款部分如果是一方所提供，那么其支付首付款时即为购房的意思表示，视为一方购买，该按揭房属于其个人财产；如果是双方共同支付首付款，则表明双方具有共同组织家庭，共同生活的意思表示，共同为该房屋的取得付出努力，那么即使在婚后取得登记为一人的房产证，也应认定该按揭房屋属于夫妻共有。其次，如共同还贷部分资金来源是夫妻一方，其需要提交相关证据以证明其在婚姻期间独自负担支付按揭房贷款，且支付贷款所用资金属于其个人财产；共同还贷部分资金如属于夫妻共同财产，在认定按揭房权属后，根据共同还贷比例，由产权方对共同还贷方进行一定的补偿。最后，房屋价款（一次性出资）根据出资人不同分为父母和夫妻。一是房屋价款是父母全部出资：如果是由夫妻中一方父母出资，该房产登记在其子女名下，则认定为该子女的个人财产；如果由双方父母出资，登记在一方子女名下，则按出资比例认定为夫妻按份共有，有约定除外。二是房屋价款由夫妻共同出资，无论登记于谁名下，该房屋属于夫妻共有；如果房屋价款是夫妻中一方个人出资，原则上该房屋属于个人财产。