按揭房权属认定困难的原因分析

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【题目】离婚诉讼中按揭房产分割探析 
【绪论  第一章】按揭房权属认定的困境与争议 
【第二章】按揭房权属认定困难的原因分析 
【3.1  3.2】影响按揭房权属认定的核心因素 
【3.3 - 3.5】按揭房增值部分的权属认定与认定原则 
【第四章】按揭房权属认定制度的立法完善和司法建议 
【结语/参考文献】离婚后按揭房权属问题研究结语与参考文献

　　第 2 章 按揭房权属认定困难的原因分析

　　近几年我国离婚案件的数量逐年递增，在离婚诉讼中夫妻之间财产权属认定问题也随之产生，在众多财产分割难题中，按揭房权属的认定在我国司法实践中成为难题中的难点，笔者认为造成认定按揭房权属认定困难的原因如下：

　　2.1 按揭制度的复杂性

　　由于按揭制度不是我国本土的制度，虽然在传承和发展的过程中逐渐形成了中国自己的特色，但是按揭制度涉及多方主体和法律关系、按揭程序繁杂等多种原因，致使按揭房的权属认定成为一个难点。

　　2.1.1 按揭法律关系复杂

　　按揭制度在我国本土的传播和发展过程中，实则借鉴了英国和美国，尤其是香港地区的经验，但是形成了自己的特点，与英美法系国家（地区）的按揭制度相比较存在诸多不同，如此导致了我国按揭制度法律关系的复杂性，体现在如下几个方面：首先，按揭制度中的主体复杂。针对按揭制度所包含的主体，学者各持一词。综合众多学者理论，我国按揭法律关系中的主体包含：按揭人、按揭权人和保证人，这是我国按揭制度本土化发展过程中所产生的与英美法系国家按揭制度最重大的区别之一，而英美法系国家的按揭制度法律关系主体仅包括作为购房者的按揭人和按揭权人（银行），并不包含房地产商。

　　我国按揭制度的主体之所以引入房地产开发商作为保证人，并让其承担意外风险，原因是我国经济发展水平不均衡和公民信用程度偏低等因素。其次，按揭制度中三个主体之间所形成的法律关系复杂。有的学者认为按揭制度包含五个法律关系：其一是购房者与开发商之间的房屋买卖法律关系，其二是购房者与银行的借贷关系，其三是购房者以其购买房屋为按时还款担保，与银行所产生的按揭担保关系，其四是开发商保证购房者按时还款，与银行产生的保证关系，其五是当购房者不能按时还贷时，开发商回购该按揭房时与银行所产生的回购关系。按揭制度中法律主体之间形成的法律关系虽然繁杂，但是实质包含三个主要的法律关系：一是购房者与房地产开发商之间形成的房屋买卖合同关系；二是购房者与银行之间形成的按揭房贷款合同关系；三是银行与房地产开发商之间形成的担保合同关系。而英美法系国家按揭制度由于主体单一，因此在按揭主体之间所形成的法律关系也较为简单，主要就是购房人与银行之间的贷款合同关系。

　　2.1.2 按揭流程复杂

　　按揭流程复杂也是致使按揭制度复杂的另一个重要原因。根据按揭实务中担保内容不同，按揭房可分为预售商品房按揭（期房按揭）和现房按揭。下文简述两种按揭房的办理按揭流程：

　　预售商品房按揭（期房按揭）的基本按揭流程：购房人与具有相应预售资质的房地产开发商先行签订商品房预售合同，并交纳一定比例的房屋首付款，银行首先对购房人提交的信用状况证明、预售合同、还款能力证明、担保材料等必要资料进行审查，其次对房地产开发商进行审核，包括：资信状况、工程进度、房屋售价等情况。银行在审查完毕后与购房人签订按揭房借款合同，剩余的购房尾款由银行一次性支付给房地产开发商。购房人需按照其与银行签订的合同内容每月归还本金及利息，直至贷款偿还完毕。

　　一般银行会要求房地产开发商作为保证人为购房人提供担保，若购房人在约定时间内未按照合同约定偿还贷款及利息，银行则有权要求房地产开发商回购该房屋，并就回购款清偿购房人所欠贷款。当房屋建设完成经有关部门验收合格后，购房人在开发商的协助下办理房产证并进行抵押登记。当购房人偿还完毕贷款后，即可到房地产登记主管部门申请办理抵押登记的注销业务。

　　现房按揭，购房者与开发商签订合同购买已经建成的房屋并缴纳部分房款，而后向银行申请贷款，并将房屋的相关产权证明提交给银行作为还款担保，当购房者无力偿还贷款时，银行可以就该房产行使抵押权优先受偿。现房按揭与期房按揭的办理过程中最大不同就是房地产开发商的地位和作用。在现房按揭中，房地产开发商无需提供保证购房人按期还贷的担保，原因是现房按揭中，购房人已就建成的按揭房办理了房屋产权证书和抵押登记。

　　由于现阶段银行风险管理水平低、法律配套制度不完善、个人信用体系不健全等因素致使在购买按揭房过程中，购房者将面临诸多风险：房地产开发商一房多卖，致使无法办理房屋产权登记、所建造的按揭房质量不合格、自身还款能力不足、假按揭现象等。

　　因此，购房者在办理按揭过程中需要做好必要的风险防范措施：购房前核实房地产开发商资质、信用程度、资金状况，详细咨询银行按揭合同细节，避免因合同条款日后发生纠纷，为房屋办理保险，保障由于意外或者人为因素造成的房屋损失。

　　2.2 按揭制度缺少专门立法

　　我国学者对于按揭制度单独立法的观点不尽相同，有的学者认为规定让与担保制度可以覆盖按揭制度，用于解决日益增多的按揭房屋纠纷。而有的学者则对此持否定看法，认为没有必要针对按揭制度专门立法而规定为一种新型的担保物权，由于按揭制度具有其本身的特点，其实质是一种新型的交易形式，一种解决问题的思路，现行物权法足以调整，并未超出法律范围。笔者认为，随着不动产市场的繁荣，以按揭方式的购房者逐年增多，也致使按揭房纠纷不断涌现，针对按揭制度立法已是迫在眉睫。在此方面，我们可以学习境外立法者的开放包容之态度，如：英美法系国家（地区）的押记涵义非常广泛，按揭和抵押皆包含其中，由此凸显出其概括性、科学性的领先模范特点，我国立法者并不一定要坚守大陆法系之堡垒，应用开放、超前的立法姿态以适应瞬息万变的世界，将按揭制度与抵押制度融合，实为解决按揭房纠纷的一条新途径。

　　在我国大陆地区，购车按揭、房屋出典、商品现房买卖按揭、二手商品房买卖中的按揭纯属不动产抵押（英美法系的法定不动产按揭），只有 “在建工程抵押”和“商品房预售”中的按揭类似于英美法中的衡平法利益的按揭，但是法院的司法实践对此也当作抵押处理。

　　由于缺少针对按揭制度的专门立法，使得无论按揭业务是在司法领域还是实践领域，通常适用抵押制度予以操作。直接用抵押制度取代按揭制度，是否可行？

　　答案是否定的。按揭制度与抵押制度存在诸多不同。例如：针对的标的物不同，按揭制度针对的标的物是不动产的期待权，只有经过一段时间并经法定程序后才能转化为所有权，而抵押的标的物不局限在不动产。我国《物权法》还允许在动产上设定抵押；权利的实现方式不同，而在按揭制度中，当按揭人无力偿还债务时，银行有权对标的物进行折价、拍卖、变卖等方式，用所得款项弥补购房人所亏欠的借款，亦或由房地产开发商发挥保证职能，回购该房屋，以回购款偿还银行贷款本息。抵押制度中，抵押权人可以与抵押人协议折价、拍卖或者变卖标的物，从拍卖或变卖款项中优先受偿等。但是两者在许多方面也存在相似之处，如：两种制度中皆存在优先顺位的问题，皆需要履行公示，登记以获取对第三人的对抗效力等。传来的按揭制度经过我国的融合和创新，呈现出我国独特的一面，但是由于缺少专门性立法，致使我国的按揭制度有名无实，在很多方面接近我国抵押制度。笔者认为抵押和按揭两种制度，在未来发展的趋势就是经过渗透相互融合，相互妥协。按揭制度立法的不断完善，一定会为按揭房的交易过程及纠纷的解决提供坚实的法律保障。

　　2.3 婚姻法与物权法的冲突

　　在我国，婚姻法与其他民事法律存在共性，但是同时由于其调整家庭成员之间的身份关系等特点也使其具有特殊性。在离婚诉讼中，按揭房屋的认定和分割实为一个综合性法律问题，涵盖多个法律关系，通常会涉及到《婚姻法》和《物权法》。按揭房屋权属认定所涉及的问题在这两部法律中的某些规定存在内在冲突。两部法律的冲突，是造成我国按揭房权属认定困难的另一个原因，冲突实质为我国的夫妻共同财产制与不动产登记制度之间的冲突。如何协调处理我国司法实践中解决离婚纠纷时婚姻法和物权法的冲突和矛盾，决定着能否公正认定按揭房权属。

　　2.3.1.适用顺序层面的冲突

　　婚姻法调整特定主体之间人身关系和财产关系，因此具有伦理性和人身性；物权法则是调整社会财产关系的一般性法律。《婚姻法》的出台早于《物权法》，对夫妻财产的规定上亦未区分不动产和动产，而《物权法》对于物权的归属和变动作出较为具体的规定，其与《婚姻法》已经确定的夫妻财产制度发生了法律适用顺序层面的冲突。在夫妻家庭领域，物权法是一般法，婚姻法是特别法，在适用法律顺序的问题上，是否应该一律遵循特别法优于一般法的原则呢？答案是否定的。首先，当一般法与特别法针对某一法律关系皆作出规定，特别法对此法律关系所规定的较一般法而言更加明确具体时，才适用特别法优于一般法之原则。其次，《物权法》相比《婚姻法》而言是新法，新法的一般性规定与旧法的特殊性规定在适用顺序上如何确定呢？根据《立法法》第九十四条之规定①，需要由全国人大常委会裁决，因此，在处理按揭房权属认定纠纷时，应分析案件所涉及全部法律关系，找到对应所适用的法律，不能生搬硬套适用“特别法优于一般法”、“新法优于旧法”的原则。

　　有的学者认为在调整夫妻间的财产关系时适用《婚姻法》，在调整夫妻与第三人的财产关系时适用《物权法》。此种观点虽有了一定的进步，但是仍不够客观和理性，现阶段理论界和司法实践界在制度、理论、价值等多层面对《物权法》采取盲从态度，而对《婚姻法》所应有的地位则采取无视之态度。《物权法》具有谦抑品格①，使得其在调整婚姻家庭中的财产关系上应保持一定的谦让和理性，给予《婚姻法》应有的尊重。

　　而物权法作为财产法，欲作用于婚姻家庭法中的财产关系上，就必须接受其反作用。在确认此类按揭房权属时首先应尊重婚姻家庭的特殊属性，不应机械适用物权法，直接适用一般财产规则，在约束夫妻财产领域，物权法不应过度调整。

　　2.3.2 物权归属层面的冲突

　　两部法律判断财产归属的原则不同，导致了物权权属层面的冲突：《物权法》以占有和登记方式判断不动产物权归属，公示原则是其最大的特点，而《婚姻法》却没有类似的公示要求，夫妻双方还是要遵守婚姻法所规定的“夫妻关系存续期间取得的财产归夫妻共有”的原则，并依据关键的时间节点（如：结婚、购房等）以及当事人的意愿来判断财产的归属。因此，在实践中易发生按揭房产权登记簿上的产权人与真正的物权人不符的情形。司法实践中，以下几种常见情形依据《婚姻法》和《物权法》之物权归属原则会产生不同的归属结果②：

　　首先，夫妻共有房产登记于一方名下的不动产权属，依照《婚姻法》的财产归属原则判断该房屋仍属于夫妻共有财产，而依照《物权法》的登记主义原则，该房屋属于登记方的个人所有。

　　其次，属于夫或者妻一方个人财产的不动产登记于双方名下，依照《婚姻法》的立法宗旨和原则，该不动产仍为夫或妻一方的个人财产，而根据《物权法》规定只有不动产登记簿上的产权人才是该不动产的唯一权利人，则该不动产的归属就应以登记簿上为准，属于夫妻共同所有。

　　再次，夫妻之间对于不动产权属达成财产协议，但是由于种种原因导致并未办理不动产变更登记，此种情况下，该不动产的权属③，根据《婚姻法》尊重夫妻对于财产自由处分之意愿，依据协议内容判断该不动产权属，而依照《物权法》之规定，没有办理不动产变更登记，即未发生物权变动，该不动产仍属于房屋产权证书上署名人之所有。

　　有学者认为，《物权法》与《婚姻法》最大的区别之处在于：前者以登记确定谁是名义下的物权人，后者则是根据财产取得关系确定真正的物权人。在处理物权人与实际权利人不一致的情况时，应依照公平正义等原则，根据物权登记时间、首付资金来源等因素综合判断按揭房屋的权属，而不应拘泥于不动产物权登记册上的署名。当财产权属发生争议时，婚姻当事人可以通过提起物权确认之诉明确财产归属[3].

　　2.3.3 物权变动层面的冲突

　　物权法要求物权变动需公示，才能发生法律效力。目的在于明晰物权的归属，保护交易安全。婚姻法则无此要求。换言之，不动产登记公示原则在婚姻法领域是否适用？

　　我国的物权变动模式与瑞士较为接近，皆不承认物权变动的无因性。不动产只有依法定程序办理登记，才能发生物权变动的效力。如果房屋是基于法律行为而取得的，则登记时间即是物权变动时间。如果取得房屋的原因是：遗赠、征收、建造等，行为完成时即发生物权变动的效力。我国现行《婚姻法》在 1980 年《婚姻法》的基础上，继续规定以夫妻共同财产制为原则，约定财产制和个人财产制为例外。夫妻共同财产制，即在夫妻基于法律规定对于婚姻存续期间所得一切财产皆属于夫妻共有，法律明确规定为一方个人财产的除外。此种取得财产方式不是基于当事人的合意而是基于法律的规定，因此无需再进行公示，即发生物权变动之效力。因此家庭关系和财产关系需要不同的法律思维模式，在调整婚姻家庭领域时，不动产登记之物权变动模式应适当被弱化。

　　造成《婚姻法》与《物权法》之间产生上述诸多冲突的原因是，两部法律内在理念和思考模式的不同，造成了婚姻存续期间财产变动的实质与形式的分离。婚姻法解释三的出台，可以看出其内容明显受到物权法思路影响，逐渐将判断财产归属之原则向登记原则靠拢①，用物权思路调整婚姻夫妻之间财产关系。婚姻法后续司法解释没有与婚姻法立法理念保持一致，物文主义②被过度强调和引入，过度重视民法上物权登记效力，从而忽视了非物权登记方对于婚后共同偿还贷款，为取得完整产权所做出努力的意义。

　　2.4 不完备的不动产登记制度

　　房屋产权能否正确认定对百姓生活的影响甚大，但我国现有不动产登记制度的缺陷和不足影响着按揭房权属认定。缺少统一的不动产登记立法和机构、不动产审查方式形式化、登记人员业务水平不高、登记不公开等是我国现阶段不动产登记制度所存在的主要问题。因此，完善不动产登记制度刻不容缓，这不仅是行政管理和市场经济的需要，更是保证夫妻双方人身权利和财产权利的必然要求。而新出台的《不动产登记暂行条例》

　　反映了我国立法者完善不动产登记制度的目标和决心，但是由于其自身的缺陷和不足，并未能达到统一不动产登记制度之目的。

　　2.4.1 不动产登记制度存在的问题

　　不动产登记是指法定国家专职行政机关根据权利人或者利害关系人的申请，对不动产状态及享有情况进行审核，将权属状态记载于不动产登记簿，并对符合条件的申请人发放产权证书的行为。物权人对不动产支配权的行使是通过不动产登记行为完成的。不动产登记行为的公示效力和确认效力体现在，公众可通过不动产登记簿以了解不动产权属真实情况，有助于平衡权利人和第三人之利益①，避免受到不必要的损失，亦有助于保证交易的安全。但是我国的不动产登记制度并不完备，主要存在以下问题：

　　一、缺少专门不动产登记立法

　　我国现阶段不动产登记立法较为分散，没有一部包含全部不动产物权类型的不动产登记法。各种不动产物权登记规定散落于各个单行法律法规中，颇显分散凌乱，如：《房地产管理法》《物权法》《担保法》中有针对房屋登记的规定；《森林法》规范林地的登记程序和相应规定；《渔业法》针对滩涂的登记事项进行了规定等，同时各地的不动产登记规范混乱，很多地区都在尝试建立各行政区域内的不动产登记制度②。《物权法》虽然对不动产登记诸多事项进行了规定，但只是雏形，且行政色彩浓厚。由于没有统一的不动产立法，现有规定之间难免存在矛盾和冲突。因此，有的学者认为：统一的法律根据、登记机关、登记效力、登记程序、权利证书系统极待产生[4].建立统一的不动产登记立法仍需遵循《物权法》基本原则，注重与其他部分法律法规进行衔接。

　　二、分散的不动产登记机关

　　我国不动产登记机构呈现多层级、多部门之特点，不同类型的不动产物权对应不同的不动产登记机关，如：土地登记机关、房地产登记机关、林业登记机关等。依据法律相关规定，当房地产产权发生转让或变更时，要经过房地产管理部门、土地管理部门以及政府相关部门办理。在我国现阶段，多个不动产登记机关权力交叉重叠，造成权利人之间不必要的纠纷，也导致了土地利用率的降低和人力资源的浪费。在现有的不动产登记制度下，土地和房屋的登记分属于不同部门，我国实际上并未建立起统一的不动产登记制度，层出不穷的登记机关势必会造成登记不清、权利权属不明、登记秩序混乱、登记瑕疵等诸多问题。因此建立统一的不动产登记机关，制作统一的不动产登记簿，有利于权利人和利害关系人了解不动产的全面状态，有助于缓解由于不动产登记簿不统一造成的混乱现象。

　　三、需完善的不动产登记审查方式

　　我国不动产登记制度的审查方式，主要采取的是形式审查，而西方国家对不动产登记的审查方式多采取实质审查与形式审查相结合。国内有的学者对于采取何种审查方式持较为谨慎的态度①，认为审查方式涉及多方面配套措施和对于机构、人员的要求较高，因此我国现阶段不动产登记机构对不动产进行形式审查更符合我国现有国情。作为特殊的不动产房屋而言，实质审查的确需要更加审慎和严格，也需要更多的时间和资金成本，但不利于交易的便捷，甚至导致房地产市场资金流通过慢。笔者认为这并不是不动产登记必须采用形式审查的主要理由。交易的安全和便捷难道真是鱼和熊掌不可兼得么？无论是形式审查还是实质审查，目的都是保证不动产登记目标和职能的实现。由于形式审查只审查必备材料，而不对不动产的实际产权人、实际状态等进行深入实质审查，因此易造成房地产登记错误。尤其是我国现阶段登记人员业务素养不过硬，登记错误发生率较高，因此采取实质审查方式还是十分有必要的。

　　四、缺少登记错误赔偿机制

　　由于不动产登记机构或者工作人员致使不动产登记出现错误，给物权人造成不应有的损失时，虽然物权法规定了相关权利人和利害关系人可以申请变更物权登记，但是多数错误登记造成损害是由于多种原因所导致，在多因一果的情形下，被害人的权利如何得到救济？加害人的民事赔偿责任和行政机关的赔偿责任有无先后顺序？而现有法律、法规对登记瑕疵救济的规定过于笼统，缺乏可操作性。无救济，则无权利。不动产属于百姓生活中的大宗商品，不动产登记影响着不动产的权属，不动产物权登记对众多百姓实际生活的影响甚大。因此，不动产交易安全至关重要，需要我国立法者从制度层面对其加以保障，一方面通过严格程序的设计进行事先的风险防范，另一方面通过充分的保证和赔偿机制进行事后的损失救济。通过这种一前一后的法律组合为不动产交易的安全提供全面的体系保障[5].

　　2.4.2 评析《不动产登记暂行条例》

　　百姓迫切期待的《不动产登记暂行条例》（下文简称《条例》）于 2015 年 3 月 1日正式开始实施。《条例》的出台目的是整合不动产登记管理秩序，简化登记程序，方便企业、群众，建全社会主义经济体制，有利于确认不动产物权并加以切实保护，从而进一步激发不动产交易市场的新活力。

　　一、《不动产登记暂行条例》的亮点

　　《条例》针对现阶段我国不动产登记制度的问题进行了规定，其中不乏亮点规定。

　　例如：统一不动产登记机关。《条例》规定每个行政区域确定一个不动产登记机构，力争改变以往多个登记机构权力交叉，公民为办理产权证书跑断腿的现象；简化不动产登记流程，《条例》规定在 30 个工作日之内办结不动产登记，从而最大限度方便企业、群众，提高办证效率；《条例》规定更加具体更加人性化，如：关于登记机关工作人员告知群众补齐所缺材料的规定①，“一次性告知”“全部内容”虽只有简单几个文字，但是在实践中就可以尽量减少不动产登记部门工作人员不一次性告知百姓补齐所需材料，致使百姓一次一次往返补交的现象；另一大亮点是不动产信息查询，立法者力争建立统一的不动产信息管理平台，以达到信息实时共享之目的，使得不动产权属状况更加公开透明，但此“公开”并不是完全公开，即仅在特殊的条件下，针对特定人群公开，如：不动产的权利人和利害关系人可依规定查询不动产登记情况，国家工作人员可以依法查询不动产登记情况，此条规定还被公众寄予“厚望”,希望其成为一把“反腐利器”②；对不动产登记簿的登记形式、登记内容、保管方式等都做了规定。

　　二、《不动产登记暂行条例》的不足

　　但是《条例》让负责主管登记事务的行政部门充当立法者，无疑是“既当裁判者，又当运动员”,自然难免出现行政部门倾向于扩张自己的权力、限制自己的责任。这再次证明由行政主管部门自己起草法规草案，再由国务院讨论通过的立法路径，注定难以摆脱“部门立法”的宿命[6].《条例》仍存在以下不足：

　　首先是《条例》的法律位阶偏低。《条例》的制定机构是国务院，其性质属于行政法规。我国存在许多单行法对不动产登记机关以及登记流程予以规定，但是《条例》仅规定了不动产登记机构的确定规则--由县级以上人民政府确定的行政部门，而不是规定统一的不动产登记机构，究其原因还是未能打破各部门利益的束缚。虽然《条例》规定“本条例实施前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准”,但是在行政立法层面，并无相关针对不动产登记的行政法规，因此起不到同位阶法中优先适用的作用，无法与现有法律有效衔接。相反，很多部门规章针对不动产登记的规定与《条例》相比较而言更加具体、细致，其可以根据“特别法优于一般法”继续有效，从而致使《条例》内容被架空，得不到有效实施。因此，建立统一的不动产登记制度关键是，在法律层面出台明确、细致的不动产登记立法，由其对各类不动产物权登记方法和规定进行规划、整合，实现真正的统一。

　　其次，《条例》中的规定简单抽象，缺少严谨、细致的程序性规定。《物权法》当年出台之时，其第十条之规定被看成是出台统一不动产登记立法的伏笔，而《条例》也明文规定其是根据《物权法》等法律所制定的，实质为物权法的配套条例。物权法意义上的不动产登记法是不动产权利的实体法，或者说是物权实体法；而不动产登记暂行条例是不动产权利如何变动的程序法，或者说是物权程序法[7].因此，《条例》中针对不动产登记的规定应更加严格、具体、富有可操作性，这样才能有利于维护物权登记的公信力，便于登记机构的实务操作。虽然《条例》出台后，还将相继出台不动产登记暂行条例实施细则及相关程序性规定①。但是《条例》作为与物权法的配套法规，在制定时就应详尽具体，否则会面临有法不依的尴尬处境。

　　最后，登记错误赔偿责任制度仍未建立。《条例》第五章法律责任包含四个条文，分别概述了不同主体致使不动产登记错误时的法律责任，对于不同主体间的责任认定及承担方式均无规定。当事人自身原因以及由于登记机构单方面原因致使登记出现错误的情况，在司法实践中，受害人可以提起民事诉讼或者行政诉讼主张自己的权利。但是当责任主体是当事人和登记机构时，对于二者责任的承担以及受害人的追偿程序，我国法律法规对此并未做规定。我国是民事诉讼和行政诉讼程序分离，致使在实践中无法将两种程序进行统一。但是程序的设置是为了实体的公正，不应让程序成为追求正义的阻碍。

　　最高人民法院勇于突破创新，加快了民事程序和行政程序逐渐融合的步伐。在未来的发展方向上，民事案件与行政案件如果是基于相同的事实，建议合并审理，既可节约司法资源也可减轻当事人诉累。

　　总之，《条例》为未来不动产制度的发展指出了方向并提供了铺垫，但是不动产登记制度的改革不能一蹴而就，荷兰的土地登记改革已经持续 150 多年，我们需要一定的时间去完善必要的配套程序和制度。《条例》的出台一定程度上完善了我国不动产登记制度，但是诸多问题仍旧未能达到学者心理预期，在今后实践中能否得到有效的落实和贯彻，还需要配套细则和措施的支持。《条例》条文中出现的不足和缺陷，希望通过实践的检验，经过立法者的不断完善和修改，待时机成熟之时，提升不动产登记条例的法律位阶，制定出统一的《不动产登记法》，真正地达到完善不动产登记制度之目的。

　　2.5 婚姻法解释三的相关规定价值导向偏位

　　婚姻家庭关系的和睦与否影响甚大，不仅关系到子女能否健康成长，也将影响到社会的长远发展。在家庭中起重要作用的夫妻共有财产则显得尤为重要。我国传统家庭观念是，男方婚前准备结婚用房，女方带着嫁妆等财物嫁入男方家，双方共同生活，共同经营，家庭生活和睦且稳定。随着改革开放浪潮的蔓延，经济的迅速发展，婚姻观念的革新，人们越来越注重对个人财产的保护，却忽视了家庭共有财产的重要性。如此发展趋势明显与我国的传统观念相悖。我国婚姻法及其三部司法解释虽然笼统规定了保护妇女儿童、男女平等等原则性规定，但是我们要考虑的是法律、法规及司法解释背后所蕴含的价值导向。

　　纵观婚姻法的发展过程，2001 年以前的婚姻立法侧重于维护夫妻共同体，保护共有财产，而现有的婚姻法及其司法解释的总体价值导向：爱情归爱情，婚姻归婚姻的逻辑，其背后有关婚姻家庭的法律想象是 AA 制契约，其不仅动摇了家庭稳定的最后防线，也严重削减了离婚诉讼中调解的实质意义[8].立法者制定法律时的立法目的和价值导向不是抑制人们步入婚姻，甚至恐惧生育，而现实后果是年轻女性迟疑不敢走入婚姻，甚至导致结婚后也不愿生育，担心离婚后没有保障。女性从结婚直至怀孕生产，可能因此丧失工作机会，同时也要承受身体的痛苦和心理的压力。有学者提出比较激进的评论：

　　婚姻法解释三体现了“审判权本位主义……不仅掏空了法律的公共理性，而且直接损害了司法的公共理性”[9].真正的公平正义，绝不是均等分割和完全中立，更不是牺牲一方利益达到看似“共赢”的结果，而是在法官行使自由裁量权的同时，侧重保护弱小方利益，关注双方为家庭的劳动和付出、过错方责任的大小以及给对方造成的损害等因素。