引 言
近年来，随着中国房地产市场的兴起与发展，房地产业已逐渐成为推动国民经济增长的主导产业之一，对我国的经济和社会的发展起着重要作用。而中国房价也经历了从“火箭速度”般急涨到稍有降温的转变过程。房价的每次升落无不牵动着每位买房人的心。中国的房市何时才能给出一个“亲民”的价格，低收入者和无房户何时才能迎来房地产市场的春天？
当前，我国现行房产税征收制度主要的法律依据是 1986 年《房产税暂行条例》和沪、渝两试点城市的《房产税试点暂行条例》。但是从实施情况上看，我国房产税征收制度中仍有诸多问题值得我们去探讨，如我国房产税征税依据的立法位阶问题、房产保有环节征税的法理基础问题、试点城市房产税征税权的合法性问题、不同的计税依据是否会带来税负不公的问题和房产税改革过程中的行政化管理问题等都阻碍着我国房地产市场的发展。
除此之外，关于我国房产税改革与立法的争论也一直没有停歇。2013 年 11月，中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“推进房产税立法”的指导意见，使得房产税改革成为关注焦点。
而对于人气明显“降温”的中国楼市来说，随着《不动产登记条例》于 2015 年3 月 1 日起正式施行，关于房产税立法的问题甚嚣尘上。《条例》的实施，向社会释放了房产税立法的信号，为房产税的开征铺平了道路，我国房地产业将向稳定、可控的方向发展，低收入者买房难的问题有望解决。那么我国房产税到底该怎么征？何时征？是值得我们进一步思考的问题。
一、 房产税相关理论概述
（一）我国房产的可税性分析
房产的可税性论证是征收房产税的前提性问题。在我国房产税改革日渐推进的今天，能否在房产的保有环节征税是学者们广泛争论的问题之一。只有对房产的可税性进行充分论证，才能为今后房产税改革铺平道路。
在财税法的基本原理中，征纳对象的可税性应当具有两层内涵：首先，民众从课税对象中获得某种利益或者产生某种价值；其次，此种课征须符合社会正义的要求。
在第一个层面上，税法意义上的“收益”是指一个人的经济给付能力，而流转额、所得及财产都是经济能力的表现，故均可作为课税对象。房产税作为一种财产税，其税收的征纳应从房产的所得中扣缴，但不以实际所得为前提。
正如学者刘剑文指出的：“从表面上看，在房产的保有过程中并不能产生货币意义上的现实收益，但却反映了一种负担能力，并且可能给居民带来”居住收益“、”声望受益“等潜在收益，此外，政府提供的教育、医疗、社保等公共服务会使得房屋增值，房产税可以被理解为财产所有人从地方政府获得公共服务之利益所支付的对价，符合社会正义的要求。”可见，根据受益者负担原则，我们不难能推导出我国的房产具有可税性。
认为房产税不具备可税性，主要基于以下两点理由：一是，在我国土地公有制的背景下，公民个人并不享有土地所有权，不应成为房产税的纳税主体；二是，国家已经征收了土地出让金，再征收房产税构成双重征税。针对第一个反对理由，根据《物权法》的相关规定，公民个人对房屋附属土地享有的建设用地使用权属于用益物权，公民虽然不能对土地和房屋享有所有权，但是却享有一定年限的使用权，这就解决了土地所有权的公有和使用权的私有之间的矛盾。既然房屋所有者对地产享有财产权利，且有权从中获得或可能获得经济利益。所以，我国公民的房产具有可税性。针对第二个反对理由，需指出的是，双重征税是指对同一对象多次征收相同性质的税收。而土地出让金不是税，是一种租金表现形态，即国家作为土地所有者出让其使用权的收益。房产税则是国家依托政治权力履行公共服务职能而征收的税。二者是两种不同权力行使的体现，两者并存并不构成双重征税。
（二）我国房产税的概念
房产税作为一种财产税在世界各国得到普遍征收。在其他国家，房产税作为一种地方性税种，由地方政府对其相关的制度进行规定。该税种成为地方政府调控房产业的重要手段和政府收入的主要来源。现代房产税具有调节分配、财政供给、宏观调控、平衡税负和平房抑价多重功能属性1,但是就中国目前情况而言，更多人寄期望于房产税能调控房价，稳定楼市价格。大多数发达国家和地区针对房产的保有环节课税，而我国房产税主要针对房产的流通环节进行征收。
我国房产税收法律制度是伴随着经济的发展而逐步确立和完善的，新中国成立初期我国就开始征收房产税，后来被并入其他税种，1986 年又恢复开征。
我国现行房产税收法律法规主要包括《中华人民共和国房产税暂行条例》和房产税试点城市颁布的《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。
我国房产税是以城乡的经营性住房为征收对象，以房产价值或房租收入为征收依据的税种。其中以房产价值为征收依据称为“从价计征”,其是依照房产原值一次扣除 10%~30%后的余值计算缴纳，房产所在地税务机关在无房产原值作为征税依据的时候参考同类房产核定2.“从租计征”,是指以房屋租金为计税的依据。正如学者李延荣所指出的：“房产税是以房屋为征税对象，依照房屋原值扣除相应比例作为计税余值或者以房屋租金作为课税对象，向房屋所有人、使用人征收的依照财产税，是直接以房产为征收对象的税种。”
（三）我国房产税的特点
1. 房产税属于个别财产税
在我国的税收制度中，房产税属于财产税，顾名思义是指以纳税人所拥有的财产为征税对象的税种。财产税不同于流转税，流转税是消费得越多征缴的税额就越高，而财产税是谁拥有的财产多，谁缴的税就越多。在我国的税制体系中，房产税作为一种财产税，其设计目的不是为了就消费行为征收奢侈税，增加普通消费者的住房负担，而是针对纳税人所拥有的房产进行课税，抑制房产投机者的投机行为，从而实现调节分配、缩小贫富差距的功能。同时，我国的房产税属于财产税中的个别财产税，不同于一般财产税对纳税人的全部财产进行征税，我国房产税由政府对个人所拥有的房屋进行征纳。
2. 我国房产税的征收范围限于经营性房屋
国家之所以仅对城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋征收房产税是有一定的历史原因的。一方面，由于在改革开放初期，我国尚未进行住房制度改革，房产的市场化程度很低，而且人们能够获得的收入也有限，个人出资购买住房的情况几乎没有，大家普遍住在单位分配的房屋。所以，在 1986年颁布的《房产税暂行条例》中，个人自住房不在征纳房产税的范围之内。另一方面，出于保护公益性单位的目的，对于诸如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用房屋，予以房产税的减免。随着改革开放进程的不断深入和住房制度改革的不断深化，如今的房产税征税范围已经难以适应时代的发展，房产税征收制度的改革呼声日渐高涨。
3. 依据不同使用方式确定征税依据
依照房屋转让权利的不同，房产税的计税依据也就随之不同。我国房产税有房价和房租两种计税依据，即所谓的“从价计征”和“从租计征”.房屋出卖即所有权转让情况下，是依照房价一次减除 10%~30%后的余值计算缴纳；房屋使用权转让的，以租金收益的 12%进行税款缴纳。从长远来看，以房租为计税依据与以房价为计税依据相比，其所缴纳的税款要更多。
4. 以房屋原值作为从价计征的计算方式在“从价计征”的房产税征税方式中，所谓的“价”指的是在有关房屋产权部门登记的房屋价值，但是在房屋原值明显低于房屋市场价值时，可以向有关部门申请对房产登记薄上记载的房屋价值进行更正和修改后再进行征税计算。不过我国房地产市场发展势头良好，前几年房屋价值一升再升，近几年虽然受到国家调控的影响，房价稍有降温之势，但从整体来看，以固定不变的房屋原值来计征房产税，显然不能体现房屋的真实价值，也不符合房地产的市场规律，这就要求房产税的征收要有一定的浮动性。
（四）我国房产税的作用
近年来，我国房产税立法的话题甚嚣尘上，2015 年 3 月 1 日《不动产登记条例》正式施行，更是将这一话题推向了风口浪尖。之所以舆论如此关注房产税的立法问题，很重要的一个原因就是大家都寄希望于房产税立法后，法律通过扩大房产税征收范围，对个人自主房等开征房产税的手段，实现抑制房产投机者的“炒房”行为，调控房价的作用。实现上述目标，房产税将发挥以下功能：
首先，作为一种直接由公众负担的税种，征收房产税会增加我国直接税的比重，有利于解决我国目前财政收入主要依靠间接税的问题。这就意味着，在维持我国总体财政收入的动态平衡时，国家可以降低对间接税的依赖性，而间接税又主要是由消费大众负担的，所以降低对间接税，可以缓解中低收入人群的纳税负担，为调节收入分配提供了条件，有利于实现缩小贫富差距的目标，维持社会稳定。
其次，房产税能够发挥调控房价的作用。第一，房产税的出现增加了投机性购房者的投资成本，降低预期的收益，打击了一部分投机性购房者额外购房的积极性，有利于改善当前盲目跟风买房炒房的非理性的房地产市场环境，引领消费者在购房时可以根据自己的需求合理购房，抑制当前房地产市场中过于旺盛的需求；第二，房产税的出现使得原本存在于房地产流转过程中的税收负担转变为为购房者的持有负担，也就降低了开发商的开发成本，为房价的降低提供了条件。同时，房产税的出现也为处于中低收入的刚性购房者对于房屋的需求提供保障。
最后，房产税有利于促进地方政府形成一套自成体系的税收体制。房产税作为税的一种类型，其最重要，最基础的作用就是增加政府的财政收入。房产税经过不断的完善与改革可以成为地方政府稳定的财政收入，同时也可以减少政府对于出售土地取得收入这单一渠道的依赖，完善政府的税收制度，促进政府的经济发展，更有利于民生。这也是房地产税应当发挥的重要作用。
