二、 我国房产税征收制度的历史演进与制度现状
（一）我国房产税的历史演进
我国房产税的征收具有的悠久历史。《周礼》就曾记载“掌敛廛布于泉府”,作为地税的一部分，周代的廛布仅就三种房屋征收。据此，我国有学者认为，周代征收的廛布就是房产税的起源。不过学者漆亮亮认为：“此结论尚值得商榷，理由在于，首先，对房屋的征税并未独立为一税种；其次，在当时，作为地上附着物的房产是按照土地税进行课税的。”
所以，严格来说，周代的廛布只能算做我国房产税的雏形。而后，唐朝的“间架税”是直接对房屋征税的先例，不过由于当时的税负较重，增加了民众的负担，在开征不到一年的时间就停止征收了，之后还出现了五代后梁时期就城市房屋征收的屋税。1840 年鸦片战争后，当时西方一些帝国主义国家在租界内强征“房捐”,该制度被认为是近代房产税的真正源头。民国时期，房地产税制变动频繁、较为混乱，先后开征过房捐、地价税、土地增值税、土地改良税等税种。
纵观我国成立前房产税征收的历史沿革，虽然我国课征房产税的历史较早，但发展缓慢，并未形成完善的房产税征收制度新中国成立后，我国房产税征收制度继续发展。1949 年新中国成立以后，为了加强税收工作，减少财政赤字，1951 年的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》在清理旧中国税制的基础上，将房产税和地产税合并组成新城市房地产税，针对城市内的房屋征收，由此建立起了新的房地产税收制度。但是在20 世纪 50 年代中期，我国在计划经济的背景下，房产大多属于国家所有和集体所有，土地被禁止买卖，房屋也禁止进行出租，因而当时的房地产税收制度几乎名存实亡。
1973 年，政府开始对税制进行改革，把对国家和集体经营的企业征收的房地产税合并到工商税中，保留税种只对居民个人和房产管理部门以及外侨的房屋继续征收，上述阶段可以视为我国房产税征收制度的初创时期。
经过制度初创期的经验积累后，我国房产税征收制度继续发展，特别是 1978年改革开放以后，房地产税收制度逐步改革，进入了正式确立期。1984 年国家对工商税进行了的全面改革。根据国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，国家决定恢复征收集体企业和国营企业房地产税1.1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》明确将房产税规定为一个独立的税种，我国房产税征收制度正式建立。该《条例》在考虑到在当时民众收入水平和我国的住房制度的情况下，并未对民众拥有的非营业用房征收房产税，但是该《条例》的规定仍有不完善。例如，对外商投资企业、外国企业和外籍人员个人仍然按照 1951 年的《城市房地产税暂行条例》的规定征收城市房地产税，由此形成了税收上“内外有别”的格局。直至 2008 国务院年废止了该条例才结束了这种“内外有别”的格局。
但是，上述《条例》的规定仍然带有许多计划经济时期不可避免的局限性，在我国改革开放快速推进的大潮下，诸如计税依据不合理、征税范围过窄等问题日渐突出，我国房产税改革进入了新时期。2003 年，国家提出了城镇建设税费的改革方案，明确了对不动产征收物业税的改革思路。但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡，物业税“空转”几年之后，并未起到良好效果，因而迟迟未有开征。于是有学者提出改革思路应回到房产税中，为遏制房价的上涨，应该对个人住房征收房产税。2011 年重庆、上海两城市开展了房产税试点工作，试点方案的核心内容包括对个人自住房的保有环节开征房产税，扩大了房产税的征税范围。2013 年 2 月 20 日，针对部分城市房价持续升温的问题，国务院颁布了“新国五条”,将采取行政、金融、税收、市场、保障、价格等手段加强房地产市场调控抑制投机投资性购房，并扩大对个人自住房住征收房产税的试点范围。而在 2014 年年末颁布《不动产登记条例》就如一枚重磅炸弹，向社会释放了房产税立法的强烈信号，为今后在全国范围内就个人住房开征房产税的铺平了道路。
（二）房产税征收制度的现状
1. 税改前房产税征收制度
税改前，我国房产税征收的法律依据主要为《中华人民共和国房产税暂行条例》，笔者根据《房产税暂行条例》及相关制度，将我国税改前房产税征收制度的具体细节作简要总结：
首先，税改前房产税的纳税主体原则上为房产的所有权人，依据房价和房租两种计税依据进行缴纳，其中“从价计征”的税负额=房屋原值×[1-（10%~30%）]×1.2%;“从租计征”的税负额=房屋租金×12%.其次，对于国家机关、宗教寺庙、名胜古迹以及个人自住房等免缴房产税；对于缴纳房产税确有困难的可有政府核实后予以减征或免征。
从以上概要中可有看出，我国税改前的房产税征收制度并未将个人的非经营性用房纳入征税范围之内，而征税范围的狭窄直接制约了税收的征纳数额，从 2008年-2014 年我国的税收收入分税制情况统计表中可以看出（详见表一），房产税在我国税收收入格局中所占的地位并不高，占比基本保持在 1.4%左右，并不是我国税收体制中的主要税种。不过由于我国房产税的涉及面较广，征纳的弹性较大，当具备完善课税设计后，房产税定能在今后的楼市调控上发挥更大、更灵活的作用，这也可能正是我国决策层选择房产税作为税制改革突破口的一个重要原因所在。
2. 税改后试点城市房产税征收制度
（1）试点城市改革方案概要
近年来，随着房价的飙升，住房问题已经成为困扰普通民众和政府的一大难题，我国政府采取了诸如加息、限购、禁购等调控措施，试图应对这一难题。
为了探索新的房价调控措施，2011 年 1 月 28 日起，上海、重庆（以下简称为沪、渝）两地开始进行了房产税的试点改革工作。沪、渝两地房产税改革的初衷包含了普通老百姓对房价下降的期待，民众期望此次改革能力王狂澜，成功地抑制房价上涨，迎来房市的春天。笔者现根据两个试点城市《房产税试点暂行办法》以及《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》等文件，将沪、渝房产税征收方案概览表整理如下（详见表二）
（2）沪、渝两地房地产试点方案的差异分析
从以上沪、渝房产税试点方案概览表中我们可以发现，沪、渝两地房产税试点方案存在以下 3 点差异：
（1）对存量房的征收存在差异。上海对存量房不征收房产税，而重庆则对存量独栋商品住房征收房产税。
（2）在市民新购普通住房的征收上存在差异。上海市对于本市居民新购的两套以上（包括两套）的住房和非本市居民新购的住房进行征税；而重庆市除了对非本市居民的两套以上（包括两套）的住房征收房产税外，还对独栋商品住宅和高档住房课税。
（3）税收减免措施存在差异。上海市对于本市居民新购的第二套及以上的住房按人头给予了人均 60 平方米的免税面积；而重庆市不区分本市居民和非本市居民，对于在《重庆市试点暂行办法》施行前拥有的住房给予 180 平方米的免税优惠，对于独栋商品住房及高档住房给予了 100 平方米的免税优惠相比之下，上海市仅对新增购房进行课税，而重庆市不仅对新增购房进行课税，而且对独栋商品房（不分存量房和增量房）进行征税，可见，重庆市的试点改革方案对于房产的投机者来说打击更大。
（3）沪、渝两地房地产试点方案实施情况
虽然沪、渝两地房地产试点改革已经对房产税的征收范围进行了扩张，但是改革方案的实施效果并不明显，并未达到预期的效果。通过数据收集和研究表明，2012 年上海市房产税收入仅占总财政收入的 2%.而重庆市的房产税收入仅占总财政收入的 0.5%,由此可见沪、渝两地试点改革方案并未在初期发挥预计的组织收入作用；其次，从调控房价上看，根据国家统计局数据，以 2010 年房价为基数 100,而 2013 年 8 月的上海房价定基指数为 114.9,重庆为 110.4,可见，试点城市房价基数均高于全国房价平均基数，均有上升趋势，不仅如此，其他城市的房价基数相比，并无差异，所以试点城市房产税改革方案并未起到预期的调控房价的目标；不仅如此，相比较于国外房地产保有环节税种税率一般在 0.4%~15%而言，沪、渝两试点城市房产税税率基本属于较低水平，这不仅不能对高收入群体起到调控作用，反而会给低收入群体增加额外负担。
