我国房地产企业结合现有模式的创新模式

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　　【题目】中国房地产企业融资困境探究
　　【第一章】国内房地产行业融资渠道研究引言
　　【第二章】房地产企业融资的现状和融资模式分析
　　【第三章】我国房地产企业结合现有模式的创新模式
　　【4.1 - 4.3】凯德的融资模式分析
　　【4.4  4.5】万科地产的多元化融资模式
　　【第五章】我国房地产企业融资模式的发展创新
　　【结论/参考文献】我国房地产融资方式创新研究结论与参考文献

　　第3章 我国房地产企业结合现有模式可以采用的创新模式

　　3.1 我国房地产企业可以借鉴的融资模式及局限性。

　　目前存在的融资模式多种多样，但是现存的融资模式在我国房地产企业应用时遇到了一定的局限性，这些局限性也就成为了很多企业融资难、融资渠道无法打开的屏障。

　　3.1.1 自筹资金。

　　自筹资金来源渠道比较广泛，一般是企业自己从各种关系网筹集到的自己，是房地产企业正常项目开发经营的初始资金。如果开发项目规模较小，自筹资金作为投资金额不大的项目的启动资金是可以基本满足需求的；但是现在很多项目的规模都是自有资金无法满足的，因为市场越来越要求项目配套设施的完善，所以在项目投资较大的时候，或者出现房地产市场经济效益不好的状况，自筹的资金就远远不够了，甚至作为启动资金都相差较远，为了不导致开发建设过程中的资金断裂，企业一般都会另外寻找融资渠道来与自有资金配合使用。

　　3.1.2 预售回款资金。

　　房地产项目建设中比较常见的是预售期房，一方面可以拉长销售期，根据市场变化调节销售价格，同时也可以先使一部分资金回笼，用于后期项目建设，这是解决后期资金融通的较好的融资渠道。然而房地产企业需要考虑预售条件的限制，相关部门规定，房地产项目必须达到主体封顶后才可以拿到预售许可证，也就是说，这种融资方式是不能在前期进行的，要在取得预售许可证后才能预售回款，这是为了防止房地产过热发展而进行的宏观调控政策。

　　3.1.3 商业银行贷款。

　　从目前来看，中国房地产企业主要是以传统的商业银行贷款为主要融资模式来筹集资金的，因为这个渠道看起来更安全，与股票、债券等形式相比又相对容易，很多企业也没有其他的途径去获得大量资金，所以银行就变成了房地产开发建设的首选方案。为了保持有流动资金来进行开发建设，一些融资能力较弱的企业便选择进行信用贷款和抵押贷款。

　　3.1.4 房地产投资基金。

　　房地产投资信托基金（REITs）是国外比较流行的一种融资方式，近年来中国金融市场开始对这种融资方式加以广泛应用，很多国内房地产企业开始学习外商房地产项目利用 REITs 的模式进行融资，借助筹集自身发行的收益凭证来吸收投资者的资金，由特设的投资机构来打理这部分资金的运作，非常自由灵活。目前这一融资渠道的运用在我国尚处于摸索发展的初级阶段，还没有成熟的法律法规对其进行规范，但是这种融资模式必然会成为我国房地产企业未来发展的主要融资渠道。

　　3.1.5 募集上市。

　　募集上市也是企业筹集资金比较重要的途径。很多房地产企业也在探求利用这一方式来打通资金通道的突破口，但是我国对房地产企业上市的条件比较严格，为了抑制房地产行业过热发展，国家对房地产企业的上市审批手续繁复，上市成本比较高，流程需要的时间也比较长，无法在短期内解决房地产开发建设的资金需求，所以一般不被房地产企业所考虑。

　　3.1.6 发行债券。

　　发行债券对于企业的相关财务指标以及担保条件等有严格限制，需要企业分析项目的可行性，以及企业涉及的现有债务和发展趋势。我国目前债券市场的发行成本比较高，发行条件的规定也比较严格，发行规模较小，发行和持有有较高的风险。尤其是如果发行长期债券还要承担利率风险，同时流通也受到一定条件的限制。房地产企业对资金的需求一般期限比较短，想要通过发行债券来暂时紧急处理资金短缺的问题是非常男的。

　　3.1.7 房地产私募股权投资。

　　房地产私募股权投资这种投资方式是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。是房地产市场发展到一定程度的产物，属于一种十分专业化的融资方法，它通过专业的基金管理公司来募集和管理资金。这个流程大致会经历资金的筹集、资金的投资、投资管理和退出这四个过程，是近年来逐渐兴起并为市场接受的新型融资方式之一。私募股权融资要防范其以套利为目的进行投资，以防给企业带来法律风险。这就要求企业在选择这种融资模式时要谨慎决策，充分了解私募基金的投资目的，避免日后为企业带来法律纠纷。

　　3.1.8 民间资金。

　　房地产企业的融资问题是企业发展的重中之重，一切合理、有效的融资方式都应该值得一试，其中筹集民间资金也是可以为其所用的融资方式之一。我国现有的民间资金来源一般是居民的劳动收入形成的储蓄，一些民间组织将这些储蓄集中起来，以较高的利率将这部分资金出借，为一些急需用钱的企业或个人提供一个融资渠道。当然，民间资金的利息较高，对于企业来说所承担的成本也较高，同时由于没有相关法律规范，所以企业承担的风险也大，且企业一次筹集的资金相对较小，可能无法满足房地产行业巨大的现金流需求。

　　3.2 我国房地产企业可以采用的创新融资模式。

　　结合以上分析来看，我国房地产企业比较好的选择是利用 REITs+私募基金进入的方式来进行融资。这种模式非常适合企业从初创发展阶段走入成熟阶段，在企业初创阶段，一般很少有公募基金会愿意介入，这个时候较好的方式是引入私募基金孵化和培育优质的投资项目。有些企业甚至会选择私募基金参股的形式，在以后年度通过分红的形式返还给投资的私募一定利润，使企业和投资基金实现双赢。当企业逐渐发展成熟之后，选择专业的公募基金（REITs），向一些专业的、具备优质资金实力的基金投资者进行再融资。这种融资方式也给企业提供了一个退出通道，可以在适当的时候将项目出售给投资方或持股股东。

　　在企业发展到一定规模后，可以选择多元化融资渠道，利用方方面面的资源，比较好的渠道是外资银行和国外投资者，外资银行有更先进的贷款组合产品，相较于中资银行受限制更少、灵活度更高。有一些国外投资者想要进入中国市场，就会寻找优质的投资项目，他们主要关注市场份额和未来的发展趋势，当企业扩大到一定规模后，可以吸引国外投资者参与一些具备良好发展前景的项目来扩大融资。

　　在这几个方面做得比较好的就是凯德的基金模式应用和万科的多元化融资，我们可以来看具体的案例分析。