兰州国泰房地产开发公司财务现状及问题

　　三、兰州国泰房地产开发有限公司财务现状及问题

　　本文拟对兰州国泰房地产幵发有限公司进行财务诊断,本章将对公司基本情况进行介绍,主要包括:公司概况及行业情况介绍,公司财务现状以及财务管理工作存在的问题。

　　(一)公司概况及行业介绍

　　1、公司简介

　　兰州国泰房地产开发有限公司成立于1996年,是一家立足于兰州本土市场的民营中小型房地产开发企业,公司具有房地产二级开发资质,主要业务以房地产经营开发为主。公司本着“以人为本,服务大众”的企业宗旨,力争为兰州市的城市建设做出应有贡献。

　　公司曾开发建设了 “路都嘉邸”和“国泰嘉园”两个商住项目,工程一次验收合格率达100%。1996年9月,作为兰州市招商引资项目,公司取得位于兰州市城关区光辉村经营性用地3. 42亩,投资开发了当时较为高端“路都嘉邸”住宅项目。2005年取得位于兰州市高新技术开发区25. 66亩经营性用地,投资开发了满足工薪阶层住房需求的“国泰嘉园”住宅小区项目,小区项目为4栋高层住宅,总建筑面积86166.86平方米,总住户768户。

　　公司注册资本2000万元,股权结构如图3-1所示:

　　

 

　　2、公司所处的行业状况

　　对企业行业状况进行分析判断,有利于把握企业未来发展前景。国泰公司的主营业务是房地产幵发与经营。房地产业是我国经济的重要组成部分,它与社会环境和居民生活息息相关。

　　本文采用PEST模型对公司所处的行业状况进行说明。PEST分析模型是分析宏观环境的有效工具,通过对企业所处环境的政治因素、经济因素、社会因素和技术因素等进行分析,可以帮助企业准确地制定战略目标。PEST分析模型结构图如图3-3所7K:

　　

　　(1)政治因素

　　政治因素对于房地产业发展影响极大,在我国,房地产市场可以说是一个“政策市场”。国家政策方针以及地方政府的扶持力度对行业都具有决定性影响。2013年除“国五条”的发布引发了市场动荡以外,政策环境相对平稳,表3-1列示了国家颁布的涉及房地产行业的重大政策。

　　

　　(2)经济因素

　　房地产行业属于资金密集型行业,其项目投入需要大量资金,企业自有资金一般无法满足项目需要,这就要求开发商通过融资解决资金缺口。国家财政政策和金融政策对于开发商来说就是企业的“生命线”。2013年部分影响房地产行业的经济、金融政策及事件如表3-2所示：

　　

　　从兰州市的经济发展环境来看,全市整体经济运行情况良好。根据兰州市统计局统计数据显示,2013年1-11月兰州市规模以上工业企业完成增加值519. 1亿元,同比增长13.6%;累计完成固定资产投资1509. 71亿元,同比增长30.91%;限额以上批发业销售额完成1934. 3亿元,同比增长18. 7%;全市限额以上零售业销售额完成383. 3亿元,同比增长28%;限额以上住宿业营业额完成12. 9亿元,同比增长25.1 % ;城镇居民可支配收入同比增长13. 7%。

　　(3)技术因素

　　国家提出创建“智慧城市”和“节能城市”,促进了节能技术、建安材料和环保产品的创新和升级。营造智能化、信息化的新型绿色住宅是开发商和消费者的共同愿望。小区生态环境培养技术可以让人们在喧闹的城市中与大自然亲近;土建装修一体化可以让消费者在购房时直接参与打造自己的温馨家园;新的高效冷热源产品可以提高节能环保效果;新的保温防火材料可以保障高层住宅的安全性;新的混凝土工艺可以提高住宅的使用寿命和安全性;改进后的新型墙体材料和装饰材料更符合环保要求。

　　(4)社会因素

　　兰州市是甘肃省的省会,是全省政治、经济、文化和交通中心。

　　人口的数量、构成、分布和流动情况是房地产行业重点关注的信息。根据全国第六次人口普查结果显示,截止2010年10月,兰州市常驻人口为361万人,其中:城关区127万、七里河区55万、安宁区29万、西固区36万、红古区13万、永登县41万、榆中县47万、皋兰县13万。在人口年龄构成上,0-14岁人口占13.14%; 15-64岁占78. 09%; 65岁及以上人口占8. 77%。受教育程度构成为:具有大学(指大专以上)文化程度的人口占21%;具有高中(含中专)文化程度的人口20%;具有初中文化程度的人口30%;具有小学文化程度的人口29%。

　　社会文化影响着人们的消费需求和消费习惯。随着兰州市居民收入水平的不断提高,购房需求也在同步放大。房地产市场发展成熟后,消费者的需求和意愿也在发生改变,他们不再单一的关注房屋的品质,而对房屋价格、居住环境和物业管理提出了更高要求。

　　通过上述PEST分析可以看出,国家政策导向的目的在于化解和防范房地产行业存在的风险和问题,同时也在鼓励满足普通居民的住房需求,促使房地产行业健康、可持续的发展。虽然全国的经济增长速度在放缓,但兰州市近年来一直保持高速增长,人民收入水平和生活水平在逐步提高,为从事房地产开发的企业提供了可靠保障和市场机会。

　　3、公司的行业地位

　　公司于2011年通过股权融资增加注册资本,并取得房地产开发企业二级资质。根据兰州市房管局统计数据显示,截止2012年9月,兰州市开发企业总数为599家,其中:一级资质企业2家,二级资质企业57家,三级资质以下企业540家。

　　兰州市房地产市场集中度比较高。2013年,位居行业前十的公司,资产总量和销售收入总和占到行业总体的50%以上,很多中小型企业仍然处于竞争单一项目的水平,其中不乏处于“休眠期”的公司。

　　国泰公司受经营规模和人员素质限制,不具备整体开发能力,人才匮乏,除工程和财务人员,缺乏高水平的管理人才、营销人才、企划人才以及公关人才,生产经营管理仍然处于较低水平。

　　4、公司经营状况

　　兰州国泰房地产开发有限公司一直推行学习和借鉴国内外房地产幵发和管理经验,利用先进技术,博采国内外建筑设计之长,开发、建筑和设计具有二十一世纪国际化先进水平的现代化居民住宅及其它各类经营性建筑,为社会提供质优价廉的住宅及公共配套设施。

　　公司的主营业务包括房地产开发及其销售、出租工业厂房及民用住宅,经营规模为年开发建筑面积5万平方米。

　　自2009年兰州市政府开始实行土地出让“招拍挂”制度,兰州市的土地价格开始攀升,国泰公司受企业规模和资金限制,未能通过公幵市场操作取得新地块投入开发建设,业绩幵始持续下滑,对目前的经营状况造成了非常不利的影响。

　　公司目前主要依靠代建项目维持经营。

　　截止2013年12月31日,公司资产总额为36246. 39万元,同比增长7. 87%;净资产为1106. 42万元,同比增长-9.31%。同年,公司实现销售收入86. 80万元,同比增长-56. 68% ;净利润为-113. 63万元,同比增长9.47%。

　　表3-3是公司近三年的业绩情况,从表中可以看到公司2011年至2013年营业收入的年均增长率为-31. 78%,净利润的年均增长率为-4. 34%。由此可见,公司的经营发展正面临巨大的压力,选择“做大”还是“做强”,是公司亟待解决的问题。

　　

　　5、公司资产状况

　　资产是企业资本的实物形态,是为企业带来经济利益的物质基础,而资本是企业生存与发展的动力,资产状况是企业财务状况的集中反映。

　　(1)资产规模

　　兰州国泰房地产开发有限公司资产总额从2009年11617. 38万元增长到2013年36426. 39万元,扩张了3.13倍;负债总额从2009年11127. 37万元增长到2013年35139. 97万元,扩张了3.15倍;净资产从2009年490. 01万元增长到2013年1106. 42万元,扩张了2. 25倍,说明公司策略倾向于快速增长。从表3-4中可以看到,公司资产规模在2009年至2011年间高速增长,但在2012年和2013年增速放缓。

　　

　　从图3-4中可以看到,公司资产和负债规模相当,表明公司资产负债率偏高,从资产结构来,过高的资产负债率可能导致公司无法通过财务杠杆筹集所需资金。

　　

　　在增长率方面如图3-5所示,公司资产和负债规模增速在2012年和2013年放缓,公司净利润率出现负增长,公司的扩张已经开始损耗股东权益,表明公司资产状况已经难以支撑公司的总体扩张策略,规模扩张难以为继。

　　

　　(2)资产结构
　　
　　当企业资产规模扩张时,通过对经营资产和非经营资产的分析,判断公司的资产经营能力。

　　从图3-6和3-7可以看到,在公司的资产结构中经营资产的比重高于非经营资产,经营资产占到总资产的约60%左右。虽然公司资产的总量增加了,但从经营资产和非经营资产的变化趋势来看,两者结构比较稳定,没有发生显著变化,说明公司的资产经营能力一般。资产规模的增加,不是公司经营能力提高造成的。

　

　　从图3-8可以看到,存货在经营资产中的占有绝对比重。存货的增加占用了大量的资金,可能对公司资金量和周转造成影响。

　

　　从图3-9中可以看到,非经营资产中其他应收款和其他资产比例较大,这部分资产也在损耗公司资金,延迟了资金的回笼速度。

　

　　(3)资本结构

　　企业的资本包括债务性资本和权益性资本,债务性成本是企业通过筹资方式取得的,而权益性资本是企业的自有资本。

　　从图3-10可以看到,国泰公司的资本构成中债务性资本比重较高,资本结构不合理从变化趋势来看,债务性资本的增加大于权益性资本的增加,权益性资本的比例偏小。

　　

　　从图3-11债务性资本的结构变化趋势来看,公司的负债规模在增加,负债结构中借款项目在减少,2013年公司债务性资本中预收帐款和其他应付款占有较大比重,这部分负债属于无成本负债,无需负担利息,避免增加公司资金成本。

　　但从一个方面来看,公司债务结构不合理,无法有效利用财务杠杆。企业主要依靠预收帐款和其他应付款的非常规方式筹集所需资金,反映出公司筹资方式简单,筹资能力不高。

　　

　　从图3-12可以看到,公司未分配利润一直负增长,资产的收益率很差,留存收益较少。2011年公司增加了股本,但经营状况没有起色,在公司资金紧张的条件,股东注入的资金没有产生效益,而是全部消耗在生产经营活动中。

　　

　　6、人员情况

　　公司现有员工34人,员工数量符合小型企业的标准,具体人员构成情况如下:

　　(1)专业结构:

　　按照专业结构划分,员工结构及比例如表3-5所示。如表3-5所示,工程技术人员占员工总数的41.17%,与公司经营特点相适应;管理人员占员工总数的比例为20. 58%,说明公司的管理效率有待进一步提高。

　　

　　(2)受教育程度

　　按照受教育程度划分,员工结构及比例如表3-6。从受教育程度来看,本科及以上学历员工占员工总数的比例为58.82%,对于房地产开发公司这种需要精细化和专业化管理的行业来说,公司本科及以上学历员工人数比例稍显不足。

　　

　　(3)专业职称

　　按照专业技术划分,员工的结构及比例如表3-7。高级职称人员占员工总数的17.64%,比例过低,公司应该重视人才梯队建设,加快人才培养。

　　(二)公司财务管理现状及存在的问题

　　1、公司财务管理现状

　　(1)公司财务管理体制

　　兰州国泰房地产幵发有限公司成立于1996年,是依法设立的具有法人资格的有限公司。公司现有7位出资人,其中最大股东为王海,其出资占34%的股份,王海目前是公司法人代表,担任公司董事长。

　　股东的权利和义务,由出资人共同协商,制定股东协议。公司的权利和义务受股东协议和公司章程约束和保障。

　　公司章程规定公司按国家相关法律法规设立财务部门,并建立了相关财务工作制度,公司财务工作遵循《公司法》、《中华人民共和国会计法》,《企业会计准则一基本准则》、《企业会计准则一应用指南》、《会计档案管理办法》、《企业财务会计报告条例》及其他相关法律法规。

　　(2)公司财务组织结构

　　公司下设财务部,日常业务工作由财务部经理全面负责,财务部经理归公司总经理直接管理。财务部现有员工5人,其中:部门经理1人,出纳1人,会计2人,预决算会计1人,所有人员均为大学本科学历,并取得相关会计资格证书。

　　(3)公司财务管理制度建设情况

　　公司财务工作除遵守国家财务会计工作相关法律法规外,还必须遵守公司制定的《现金和支票管理办法》、《基建工程款管理办法》和《财务报账、报销规定》。

　　(4)公司财务主要职责

　　公司财务部门的主要职责包括:①日常会计记录、会计核算和编制财务报告;②会计档案保管;③税务;④编制审核工程预决算;⑤成本费用控制;⑥筹资投资业务的执行监督;⑦公司领导交办的其他事宜。

　　财务部经理的主要职责包括:①严格贯彻执行国家方针、经济政策,遵守财经纪律、法规、制度、维护国家和企业的经济利益;②编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划,拟订资金筹措和使用方案,开辟财源,有效地使用资金;③进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核,督促本公司有关部门降低消耗、节约费用、提高经济效益;④加强会计监督,要对经济活动的全过程、合理性、合法性、有效性进行全面监督,保证经济核算的质量;⑤协助有关部室建立、健全财产、物资的收发、保管,清查及盘点制度,准确反映会计信息,保证企业财产安全完整;⑥参与本单位经济合同和协议的签订、审核内部预算和承包合同,检查各项计划、合同、协议的执行情况,当好领导的参谋;⑦组织并制定本单位的经济管理制度并监督其实施;⑧完成公司领导交办的其他事宜。

　　公司会计人员的主要职责包括:①认真学习并掌握党的方针、政策、遵守国家法律、法规,按《会计法》办理事项;②认真执行会计核算纪律。要对本单位的经济活动和财务收支情况进行连续地、系统地、全面地、综合记录,计算,并根据记录计算的资料编制会计报表;③严格执行财务计划,遵守各项财务收支制度,控制费用开支范围和标准以及考核工作、明确资金渠道,综合使用资金;④做好日常业务处理工作,努力降低公司综合成本,确保各项经济指标完成,真实反映财务状况,依法纳税,努力完成应交税项,接受主管领导的监督检查;⑤定期分析财务计划的执行情况,挖掘增收节支潜力,考虑资金使用效果;⑥完成公司领导和本部门负责人交办的其他事宜。

　　公司出纳人员的主要工作职责包括:①根据会计人员编制的收付款凭证处理收付款业务,做好收付款凭证的稽核工作;②及时登记现金和银行存款日记帐,做到日清月结,帐帐相符、帐实相符;③严格控制库存现金,按规定用途使用,不得以发票和白条抵库存现金,严禁挪用现金或公款私存;④不准出租、出借银行帐户,不得签发空头支票和远期支票,不得以空白支票签发局外任何单位和个人;⑤保存好当月的收付款凭证,记帐后应立即交给会计人员登记帐户;⑥保护好印章、收据、发票、有价证券等贵重物品,防止丢失被盗;⑦每月与银行至少核对一次银行账,并编制银行存款余额调节表及现金盘点表,对未达帐项查明原因,及时处理;⑧完成公司领导和本部门负责人交办的其它事宜。

　　公司预结算会计的主要工作职责包括:①配合部门负责人编制、执行和审核工程预结算,收集归档相关基础资料和信息;②参与协调工程部与财务部工作,参与协调相关合同管理、招投标,预决算工作中与相关单位和人员;③负责计算土建、装修和水电工程结算;④负责审定征地、拆迁、规划设计、建安、市政和监理等工程结算;⑤负责项目成本分析以及每套单位销售面积的计算;⑥完成公司领导和本部门负责人交办的其它事宜。

　　(5)内部控制

　　目前公司未设立审计部门,各项财务监督复核工作由财务部人员承担。同时,公司未制定相关内部控制制度。公司内部控制处于空白。

　　(6)资金管理

　　公司财务部目前不具备对资金进行统筹安排的权限和能力;公司资金列支和结算手续由总经理负责,交由财务部办理。

　　(7)信息系统建设

　　公司的财务信息系统目前主要应用是基本会计数据处理。

　　在硬件设施方面:硬件设施已配套到位,财务部人员均拥有专属的办公电脑。

　　可与管理部门、工商及税务部门联网,公司内部未建立局域网;在软件方面:运行的是基础的办公软件和用友财务软件;在技术保障方面:硬件和网络部分日常维护由公司综合部负责,财务软件由用友软件公司负责。

　　2、公司财务管理存在的问题

　　(1)管理层缺乏财务管理意识

　　公司管理层的大多数人既是公司的所有者也是经营者,他们不是财务人员出身,也没有接受过系统的有关理论知识培训,对财务管理理论及其应用的缺乏了解。在公司经营上注重项目运作,在管理上依靠个人能力和经验。对于公司财务部门的定位停留在进行基础性的会计核算,辅助公司贷款及报税缴税层面。他们对财务报表信息一知半解,不能有效地利用财务信息为公司管理服务。对于财务工作人员的后续教育和职业培训缺乏积极性和系统规划,在人员素质不符合公司经营管理要求时,没有加强公司信息化建设,不能很好借助现代化的管理工具辅助管理。

　　(2)财务管理基础薄弱,开展财务管理难度大

　　公司职能部门设置和人员配备过于简单,只满足公司最基本的日常运营需要。公司在管理模式上属于垂直管理,高度集权。职能部门设置属于传统的“金字塔式”,难以进行有效管理。基础部门设置平行化,各部门之间缺乏有效沟通、合作。同时,公司内部控制缺位,没有相应的机构、人员和制度,对于公司管理缺少监督。公司现有的财务管理制度也不完整,存在很多漏洞。在公司日常经营管理活动中,公司中层和基层人员将大量的精力投入在繁杂的日常事务处理上,不能及时、完整地反馈公司管理、决策的有用信息。

　　(3)财务管理行为不规范,财务管理水平低

　　公司在投资和决策上缺乏科学性,没有对于投资项目的筹资成本、资金回收、资金利润率等做出科学的测算。在申请银行贷款方面缺乏计划性,没有考虑工程进度的资金需要;财务控制能力弱,主要表现在:不能合理按照预算筹集和使用资金;对于应收帐款欠款催收缺少力度,办法不多;资金管理和成本控制能力较差;没有财务风险意识。另外,受公司规模和信用等级影响,在信贷方面受到制约,融资渠道单一,主要依赖银行贷款。