“宝安·山水龙城”项目概况与市分析

　　第三章“宝安·山水龙城”项目概况与市分析

　　第一节“宝安·山水龙城”房地产项目概况

　　一、“宝安·山水龙城”房地产项目规划条件

　　宝安·山水龙城项目位于惠州市惠城区,项目规划用地面积114665 m2容积率为2. 0,总建筑面积为300590 m2。其包含有总建筑地上面积为228590 m2商业建筑面积为13340 m2,住宅建筑面积为207500 m2公共建筑面积为6800 m2 (会所和幼儿园分别是2000 4800 m2)及其他950 m2;地下室(车库及设备用房)建筑面积为72000 m2,建筑占地面积为26372. 95 m2。建筑密度23%,绿地率40%,总户数1553户,停车位2271个。

　　宝安·山水龙城项目用地规划分为高端高层区、豪华别墅区、精致洋房区三个区域,高端高层区是由10栋30层、2栋26层、6栋17层建筑构成,位于小区北侧与西侧。豪华别墅区则位于小区中心,2户独栋,12户双拼,103户联排别墅组成。景观最大$渗透其中,私密性与空间交流完美结合。精致洋房区则是六栋电梯洋房,位于小区南侧。

　　二、"宝琴·山水龙城”房地产项目的建设单位

　　宝安·山水龙城项目是由惠州市宝安房地产开发有限公司投资兴建的工程,工程位于惠州市惠城区水口街道办。惠州市宝安房地产开发有限公司成立于2005年,为中国宝安集团股份有限公司全资子公司,注册号441300000056904,注册资本为壹亿元人民币。:经营范围为:普通住宅的房地产开发、经营,物业管理(凭资质证书经营);销售建筑及装饰材料。2009年底的财务报告显示,惠州市宝安房地产开发有限公司总资产3亿元,净资产2. 5亿元。惠州市宝安房地产开发有限公司是中国宝安集团支柱房地产业的布置在惠州市场重点区域、实施中国宝安集团东拓战略的重点企业。经过多年的努力,惠州市宝安房地产开发有限公司在惠州开发的首个苏州园林、江南风格的高档住宅项目宝安·山水龙城得到了惠州市场的基本认可。

　　宝安·山水龙城位于惠州市三环路尖峰山麓,延绵万亩原生态山林,居住社区完美融入自然山涧,;邮:邻于800亩南山公园,尊享400亩私家原生态园林;家家依水而居,户户窗含碧波。

　　宝安·山水龙城建筑形态秉承村落自然、人家聚落、院落分置的规划理念,顺应自然,依山就势,建筑山地退台叠院,在个人空间的内敛和私密、公共空间的丰富和流动间取得最佳平衡。同时,基于现代生活观念和方式,对传统院落空间进行重塑,实现自然和人文、现代和传统的至绩和谐和美。2006年,宝安·山水龙城房地产项目的规划设计方案荣获“全国人居经典综合大奖”。

　　通过山水龙城项目的成功开发,珠三角的广大客户切身体验到现代中式楼盘的精致、苏州园林小中见大的特点,充分感受到生态居住的舒适和惬意。

　　在项目销售上,宝安·山水龙城在传统营销模式基础上,注重圈层营销、活动营销和体验营销,将项目蕴含的文化内涵与惠州市场浓郁的人情味有机结合,尽量放大口碑传播的威力,使项目的销售过程充满了厚重的人文色彩。

　　三、“宝安·山水龙城”房地产项目总投资

　　经测算,本项目所需的资金120000万元,其中房地产开发成本为108227.97万元,房地产开发费用为11772.03万元。企业自有筹措资金42000万元,占整个项目总投资额的35%;申请银行贷款78000万元,占整个项目总投资额的65%。贷款年利率为5. 6% (上浮15%后,利率为6. 44%),贷款期限为3年,到期还本付息。

　　该房地产项目融资拟向国内金融机构申请贷款78000万元,企业自有筹措资金42000万元。详见表3.1和表3. 2所示。

　　

　　四、“宝安·山水龙城”房地产项目的组织管理机构

　　“宝安·山水龙城”房地产项目的组织建设管理机构由公司经营领导班子、项目财务部、项目开发部、项目工程部、项目营销中心等部门组成,具体领导和管理该项目的整个开发过程,财务上独立核算,并接受集团公司统一领导。公司管理团队由房地产开发经验丰富、专业素质一流的人员组成。“宝安·山水龙城”房地产项目自2011年4月开工,预计工期为36个月,预计至2014年3月底完工并经验收合格,届期即可交付使用。

　　五、“宝安·山水龙城”房地产项目的社会效益以及环境保护

　　“宝安·山水龙城”房地产项目的社会经济效益体现主要在:(1)可以起到建设现代化大城市和调整惠州房地产市场结构合理布局;(2)有助于促进惠州房地产市场消费发展的多元化;(3)有利于打开惠州当地房地产市场的薪新篇章;(4)带动惠州其他相关产业的发展;(5)有助于调整行业产业结构政策,提高当地社会就业水平。

　　“宝安·山水龙城”房地产项目属中高档居住小区,绿化率高达56%,是以生态人居环境为主要题材。给排水和电气设备选用节能型设备和材料、建筑材料均选用节能型环保型材料。雨水和污水的分流处理:雨水尽数直接排入市政雨水系统的管道网络当中;公共污水经隔油池处理后再进入室外市政系统的污水管道网络,生活污水经化粪池净化后就排入市政系统的污水管道网络。

　　第二节“宝安·山水龙城”房地产项目的有利条件与必要性

　　一、“宝安·山水龙城”房地产项目的有利条件

　　1、自然条件优越

　　“宝安·山水龙城”项目位于中国的“惠民之洲” 一惠州市惠城区,而惠州市又刚好位于广东省东南部,与香港和深圳批邻,珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾。惠州市一个辖区一一惠城区、一个县级市——惠阳市、三个县一一惠东、博罗、龙门、设两个国家级经济开发区一一仲惜高新技术产业开发区、大亚湾经济技术开发区,陆地占地面积11200平方公里,经济开发区面积占达珠三角的1/4,是广东省为数不多的拥有海洋资源的大市之一,海域面积有4520平方公里,海岸线长达223. 6公里,全市常住人口多达321万人次。

　　属于亚热带季风气候城市的惠州地区,又有北回归线贯穿于惠州全市。全境常年拥有充足的阳光,2000个小时以上的年日照总数。气候温和,22摄氏度上下的年平均气温,7月均温28. 3摄氏度上下,1月均温13摄氏度上下。雨水量充沛,平均可多达1700毫米的年降雨水量。生态丛林密布,四季常青。

　　惠州自古就有“岭南名郡”之美称,更享有“半城山色半城湖”的美誉。惠州不仅是中国优秀的旅游城市之一,更是国家园林城市之一,其着名的旅游区还有可与杭州西湖媲美的惠州西湖。惠州着名的罗浮山,是中国十大道家名山之一,国家级森林公园一一南昆山也被称之为“北回归线上的绿洲”。

　　自1978年改革开放施行以后,惠州的社会、经济发展取得了非常巨大的成就,完成了从典型的农业经济地区发展到国家一类重点城市经济发展的转变,已成为广东省乃至整个珠三角沿海新兴工业城市之后起之秀,现已被列入华南地区最具发展活力和发展潜力的城市之一。

　　时至今日,惠州市已相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国双拥模范城”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”、“中国国家文明创建城市工作先进城市”、“国家卫生城市”、等称号。

　　2、配套设施完备

　　宝安·山水龙城项目为功能齐全的居住小区,水电等设施配套完善,具备良好的建设条件。目前该小区附近生活服务配套设施齐全,已成为成熟的生活区,配套一应俱全,人气聚集,己经形成了浓郁的居住氛围。此前,本项目设计在小区入口、住宅、商场入口及庭园内等处均有考虑有无障碍坡道。

　　3、有关部门重视

　　“宝安·山水龙城”项目建设符合政府房地产行业的产业政策,对惠州房地产行业市场消费的多元化发展起到了促进的积极作用。因此,“宝安·山水龙城”项目从酝酿、准备阶段到项目可行性报告的编写,得到了广东省、惠州市有关单位和部门的大力支持。广东省、惠州市等领导多次询问“宝安·山水龙城”房地产项目进展现况,计划、财政、金融、土地等部门也积极配合“宝安·山水龙城”房地产项目前期工作的开展,是“宝安·山水龙城”房地产项目得以顺利进展重要的有利条件。

　　二、“宝安·山水龙城”房地产项目的必要性

　　广东省重要的历史名城之一的惠州市,向来就有“岭南名郡”、“粤东重镇”之美称。自1988年实行土地使用权改革以后,惠州的社会、经济进入了充满生机、活力和全面、迅速发展的新阶段。经过这20多年的时间,惠州的国民经济得到了持续快速的发展,经济实力也得到了大大提高,社会、经济面貌发生了巨大的改变。

　　今天的惠州已成为备受关注的一方投资、生活居住的热土是由一块寂寂无闻的边陲之地快速发展起来的,这个处在工业化中期发展阶段的新兴城市是从典型的农业经济区域一跃而成的。

　　政府于二零零九年四月一十四日在北京发布《2009年中国城市竞争力蓝皮书》。

　　定量分析了我国全境(包括内地和港澳台)的二百九十四个城市的综合竞争能力,惠州的“文化竞争力”、“政府创新能力”分别排在全国排第七名和全国排第二名。

　　位于中国大陆地区的全球经济增长速度最快的前十个城市之列,惠州市是八个中国城市之一。惠州的经济增长在全球城市综合竞争力排在第八位。另外,惠州的就业率在中国内地排第三名,在全球排列在第十名,大陆城市总体就业率靠前。随着惠州经济的快速发展,国务院公布的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》,明确惠州要与整个珠三角,尤其是深圳进行同城化、一体化发展。因此,惠州吸引了越来越多的发展商进行圈地开发,也吸引了大批的周边城市投资客户进行置业投资。

　　据有关数据统计,2009年惠州的GDP高达1458亿元,已进入到全国一类重点城市行列,位列广东省第六。从2006—2010年,五年间GDP平均增速达17. 5%,仅电子信息产业的一年的产值,在2012年就高达2400亿元。预计在未来几年,珠三角需要转出的产业将达20000亿以上,其中惠州将直接承接东竞1000亿元,深圳2000亿元。惠州陆地面积已占整个珠三角的1/4,按目前的人口增长速度,未来的发展空间非常广阔,预计2020年人口将高达650万,惠州站在珠三角经济发展的脉动之上。特别是发展大势进入竞、深、惠一体化后,惠州的发展将引入更大的人力、物力和财力。

　　随着“珠三角一体化”进程的日益深入,“竞深惠”经济圈的逐渐成形,三地间城际交通一体化规划的建成通车,城际经济交流会更加快捷、更加方便,进一步完善了惠州的交通环境。优越的自然条件,加上日益改善的投资环境、市场机制逐步规范、商业氛围稳中有升和日趋成熟的置业群体消费理念,惠州购房置业吸引了一批又一批珠三角人群前来。一方面积压的房地产项目的存量房消化速度加快,另一方面新颖设计、独特品质的新楼盘陆续上市,惠州的房地产投资逐渐升温。目前惠州楼市日趋兴旺,房地产项目的投资、楼盘消费需求显着回升。

　　“宝安·山水龙城”项目以中高档楼盘的建设标准进行设计施工,预计将被打造成水口片区最高档的楼盘之一,产品形态上设计以联排别墅和高层产品为主。其中,别墅产品属于城市资源型别墅项目,目前惠州市场城市资源型别墅逐渐稀缺,本项目别墅产品的竞争力将逐渐凸现,高层产品迎合高端居家概念,提供高品质居住氛围,尤其是老城区客户的改善性住宅需求的增大,住房市场的刚性需求将更进一步放大。

　　由此可见,“宝安·山水龙城”项目独具超前的全新设计理念,正适应了惠州房地产项目的发展需求。充分表现其潜在客户群的相应生活方式。

　　第三节“宝安·山水龙城”房地产项目市场分析

　　一、惠州城市发展潜力巨大,房地产市场发展快速

　　惠州土地储备量充足,这为其城市改造和发展打下了坚实基础。其以电子信息、石油化工为主,风景旅游和历史文化名城的城市发展定位,形成了较好的补充。四大强势的经济体系和“2+6”强势的产业结构是惠州今后的发展方向,,并以石化和电子信息为主要支柱性产业的新型发展趋势。目前石化产业己取得重大进展,惠州港建设将奠定惠州石化-物流枢纽地位。惠州经济将增大外向性拉的动,未来惠州人口将大幅增长,潜在的住房需求将非常旺盛。

　　惠州在城市空间发展模式上遵循“南拓北优,东西延展”的发展原则。在城市建设中坚持突出绿色环境、健康宜居、历史文化名城等城市特色的发展策略,建设“江、河、湖、海、山、林”相互映衬的生态宜居城市。

　　惠、尧、深三城市于2009年在深圳市举行了联席会议,会议通过并签订了《推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》。协议提出珠江东岸一体化:一要在规划定位上对接;二要在基础设施上对接;三要在产业发展上对接;四要在生态环保上对接;五要在社会管理上对接;六要在领导机制上对接。而随着沿海高速、深惠公交车的开通,深惠两地之间的交通日益便利,深惠一体化的进程正在加快。

　　二、片区市场日趋成熟,城市配套不断完善

　　惠州江东分区个人购房占商品住宅销售比重一直保持着较高水平,消费者对房屋项目的质量、区域整体居住环境及配套现代化要求程度也越来越高,自我保护意识不断增强;开发商更加重视楼盘位置、生态人文环境、设计规划、工程质量及市场定位,不同的幵发企业按照市场定位,产品价位和产品特征打造各自的品牌,形成的独自的风格,使其投资开发建立在有效的市场需求基础上。

　　“宝安·山水龙城”项目所在的水口片区在惠州市民眼中是基本配套缺失、规划落实缓慢、公共交通少、楼盘工厂混居。其实,水口镇己被定位为惠州江东分区的区域中心性质,江东分区新城建立无烟工业区已正在实施,江东分区大量的土地供应,与市区的土地资源枯竭对比,这里未来将吸引来自东平、河南岸及江北的换房客户置业。政府规划是:工业作为区域发展的产业支持,在东北部紧挨横沥镇的区域规划;住宅则将沿东江、鹿江沥等丰富的江景资源进行区域规划发展;而水口区域中心主要规划成商业中心。“宝安·山水龙城”项目处于水口中心区,居住环境纯粹、商业配套便利(详见表3. 3水口中心区公共设施规划一览表)。

　

　　三、人均GDP不断上升,居民购买力不断増强

　　自2003年幵始的人均GDP稳定增长(见图3. 1所示),财富积累开始扩大化,给惠州带来大量的中端购买能力群体。

　　

　　随着惠州经济的发展,本土居民及新移民购买第二套房的愿望及需求越来越强烈,这种表现在一定程度上促进了房地产的发展。

　　惠州产业园区分布较广,其中主要集中在惠城仲惜及水口区域、惠阳大亚湾区域,水口片区是惠州城市规划中三大产业园之一,大量的产业从业人员和企业主住房需求增长较快。水口无烟工业区占地42. 38平方公里,现有进驻企业和鑫实业、君宇纸品、兆妇化妆品、纳伟仕、健力、南旋、宏凯工业、TCL金能电池、统将、同健、天祥等。

　　四、惠州房地产市场已进入品牌竞争时代

　　近年来,随着惠州经济的发展及在珠三角地位的提升,惠州的房地产发展迎来了新的发展机遇,外来品牌开发商越来越多,其中:广州品牌开发商有:合生创展、富力地产、碧桂园、雅居乐、珠光地产、珠江地产、中顿地产等。深圳品牌开发商有:万科地产、鹏基地产、中信地产、佳兆业、宝安集团、振业集团、群星地产、合正地产、皇庭地产、深业集团、东部集团、龙光地产、中洲地产等。

　　北京及其他地区品牌开发商有:北京保利地产、北京金融街、湖北名流地产、东尧鼎峰地产等。本地开发商也进入企业品牌打造阶段,如德威、光耀、隆生、方直。

　　惠州人心目中曾经的郊区江北随着城市规划的调整,已成为新的城市中心;而正在建设中的东江新城曾经也是属于水口片区的冷门地带,未来却将成为惠州城市居住的新中心。众多外地、本土品牌开发商的介入,使惠州迎来品牌开发时代,各大开发企业也希望借惠州城市的高速发展期建立起企业在惠州房地产市场的品牌口碑。

　　东江新城作为水口片区进入开发热潮的前沿,中信、德威、方直、龙光等开发商相继拿地、动工,合生、珠光、天地源、宝安项目也落户水口。品牌开发商的介入,优化了惠州房地产市场竞争,树立规范的经营模式,发挥各自优势,提供高品质居住的理念,提升惠州人居环境,是惠州房地产市场发展的重要力量。

　　五、2010—2013年惠州房地产经济政策趋势良好

　　“4. 15新政”后,在不到三个月的时间里房地产市场就回暖了,策略调控面临深化,极大可能将面临第二次触底,为巩固4. 15调控成果,针对市场回暖,国务院办公厅发布通知,要求有关部委近日出台新一轮调控方案,即9.29新政,延续对第三套房的贷款申请政策。短期内,房地产市场成交量大幅下降,而对于未来,普遍客户持的态度是观望。

　　但是,对于惠州房地产市场来说,惠州房地产市场发展稳定,商品房价格处于珠三角洼地,价格稳步增长,泡沫成分较小,市场刚性需求量大,两次新政对惠州市场的影响相对较小,暂时的观望态度后不会影响房地产市场的长期增长。

　　单纯从加息对楼市的影响来看,对于此次调控策略的加息,其调控逻辑主要是通过调节买房者的购房成本,开发商的资金成本,以推动供应、限制需要,从而使供求关系发生向平衡方向转变、抑制房价;但从加息的实质影响来看,连续加息的作用累计下、房价开始明显下降,但在其初期影响较小。

　　因此,对于首次置业和改善型置业的客户,会有一定影响,有一个观望期,但是作为刚性需求来说,观望的目的还是在寻找合适的购买时机,因此对项目的销售影响不大,应采取措施加紧出货,推动刚性需求的购买。

　　可以预期的是,投机性需求在一系列宏观政策的影响下会受到抑制,像2009年上半年那种资金推动房价疯狂上涨的局面在一段时期内将不会出现,而是稳步、理性、健康地发展。

　　通货膨胀预期升温之前和经济走势向好的共同影响下,资产会流入股市与楼市令房地产价格上涨,加快房地产价格见顶的进程。一般而言,房地产价格见顶要先于物价指数,从深圳上一周期房地产价格见顶的时间与物价指数的关联来看,物价指数高点时间要比房地产售价高点时间晚7个月以上。

　　从香港房价走势看,房价进入上升通道要早于利率的调整,且利率与房价走势具有正相关性。权威机构分析显示,由于通胀预期,全年加息两次。利率的上调一方面会增加购房者利息支持,但从历史经验来看,处于加息通道中房地产价格往往走高。

　　因此,要把握城市化进程中,惠州城市快速发展,规划先行的契机,参与城市化建设,满足惠州城市居住与发展需求,提高城市居住水平。

　　第四节“宝安·山水龙城”房地产项目开发设计方案

　　一、项目设计的原则与构思

　　1、项目规划设计的原则

　　综合该地区的区域位置和发展前景,结合地块自身的特点和分期开发规模,规划力求创造一个功能布局合理,景观环境舒适宜人,宜商宜居,适合周末休闲度假、自然、生态的宜人社区。

　　(1)区域性原则。“宝安·山水龙城”项目地块东邻三环路,交通方便,距离市政府、体育馆只有8分钟车程,距离西湖约15分钟车程,到吉之岛也只需5分钟。因地块位于城市近郊,也是正在发展的一个集中的高档居住区群。交通非常便利,区域空间具有极其巨大的发展潜力。“宝安·山水龙城”项目地块东侧的水口大道车流较为集中,在地块北侧为规划中的居住小区,南侧为蓝波湾小区,给本地块建成后带来了很好的商机。因此在地块的东面沿水口大道布置街铺,如小型超市、特色餐饮等。这些功能既可以引入商业人流量,又可以满足区域内小区居民的日常生活需求。从而创造轻松、休闲的商业及人居氛围。另外,考虑到随着居民生活水平的提高,汽车普及程度的加强,本设计按规划要求设计了足够的停车位,以满足住客的需求。

　　(2)可持续性、绿色低碳的居住原则。最新的规划十分注重绿色低碳、节能环保的设计理念,利用科技工艺打造高舒适、低能耗住宅新型住宅。主要措施有:在创新型建筑设计理念指导下、体型系数方面控制下,能极大限度地满足标准节能;可调节的玻璃外遮阳装置;釆用置换式新风换气系统保障室内的卫生条件;精细计算和优化了窗墙比例、窗地比比例;加强墙体隔声、层间距隔声、管道处理消声。

　　(3)以人为本的原则。“宝安·山水龙城”项目规划方案始终坚持“以人为本”的建筑设计理念,规划上注重生态环境和生活品质,力求创造出一个布局合理、交通便捷、功能齐全、绿意盘然、使用方便的生态宜居环境。以提升人居质量环境为规划设计、建筑设计的宗旨,并以合理配置和高效使用各项资源为终极目标。

　　2、项目规划设计的构思

　　坚持“以人为本”的总体规划理念设计原则,客户对产品的满意度,是我们规划设计置业的最终工作方向:

　　(1)从全面考量“宝安·山水龙城”项目居住区域内外部空间、环境,为求达到人与自然的和谐共处,而努力探讨和规划空间设计结构、自然环境、地域文化等特征的关系。

　　(2)积极创造多元化的空间结构,注重传统文化的延续,满足人性个性化对新时代生活方式的发展需求。

　　(3)合理分配资源布局以获得良好的声学环境,将噪音污染最大程度减少。

　　(4)因地制宜,创造和完善人、车分流系统,鼓励蔽日设计,实现遮蔽式步行环境,为儿童上学提供方便,如骑楼、连廊、底层架空等为居民出行与活动。

　　(5)设计较大型的、富有动感的景观水系统循环,满足人们对亲水性的需求。

　　(6)为小区居民的健康的锻炼生活,提供足够的室外体育的综合设施和休憩之所。

　　(7)生活居住型休闲社区的设计无障碍,是人性化的起点。

　　(8)为方便居民的对物质生活和精神生活的需求,合理布局服务设施。

　　(9)提供前卫的、现代化的和符合人性需求的户型设计和建筑外观。

　　二、项目总体规划方案与住宅建筑单体设计

　　1、总体规划方案设计

　　(1)空间布局。“宝安·山水龙城”项目地块大体分为高端高层区,豪华别墅区,精致洋房区三个区域,高端高层区由10栋30层、2栋26层、6栋17建筑组成,位于小区北侧与西侧。豪华别墅区则位于小区中心,2户独栋,12户双拼,103户联排别墅组成。景观最大化渗透其中,私密性与空间交流完美结合。精致洋房区则是六栋电梯洋房位于小区南侧。

　　“宝安·山水龙城”项目整个居住社区配备商业、会所、幼儿园等公共服务设施,构成南低北高的空间序列。集中超大水系作为景观核心,且延伸至其他组团内,使景观骨架支撑全区几乎户户临水,家家朝南。

　　(2)交通组织。沿水口大道为主要车流方向。在小区西侧设置为主入口,方便住户出入通行。别墅区专门设置有独立的出入口在小区南侧。为最大程度的减少相互干扰,体现小区高贵感,在整个小区设集中地下机械停车场,部分室外停车,室外停车采用生态停车方式,铺植草地砖。

　　(3)绿化景观体系。“宝安·山水龙城”项目绿化景观体系具有以下特点:

　　①以地基的现状地形、整体空间形态、规划路网骨架等为前提条件。利用地块东侧的35米绿化带堆坡起伏的地景及水景一一营造空间氛围,小中见大。

　　②在高层区、双拼与独栋别墅区、联排别墅间构建灵活多变的水网体系,适当的景观趣味:岛,水流,桥,码头,叠水,水岸广场,漂流的泳池等,创造出怡人的亲水空间。

　　③每个居住组团,根据自身空间形态和居住业主全体不同,形成具有不同特色品味的绿化景观空间。且每个居住区要保持与核心景观、水系等形成安全便捷的步行联系。

　　④主景观区与别墅区景观的相互渗透;主景观区与入口广场区的关系一一空间序列及对景。

　　⑤对于不良景观和噪音加以遮挡和处理,地块东侧三环路为城市主干道,噪音较大,在东侧用地下室的挖出土方堆成起伏的小山丘,密植乔木及灌木遮挡噪音。达到人造景观和自然景观完美结合、融为一体,将区外不良影响降至最低。

　　⑥用有幽雅宁静的居住场所、景观规划、和新时代的高品位人居环境社区的文化特点赋予了各种人工设施深厚的艺术价值和人文内涵。

　　(4)公共设施。配套公建建筑规模适当,活动内容丰富,与小区居民日常生活联系紧密,为住户提供五星级的服务。小区东南角专设独立出入口,方便幼儿园进出。小区西侧沿水口大道方向设置商业,会所结合主入口与景观中心布置,并别致地将会所设计于水面之上。

 

　　(5)日照间距。为使每栋住宅楼满足日照间距要求,本地块住宅楼建筑间距严格按照《惠州市城市规划管理技术规定》有关条例进行设计、规划、控制。

　　2、住宅建筑单体设计

　　(1)建筑类型。“宝安·山水龙城”项目的建筑类型主要有:

　　①多层洋房。“宝安·山水龙城”项目北侧沿六号路为6栋6层电梯洋房住宅,尺度近人,平面方整,使用率高。北侧为多层住宅既满足了其南侧的别墅区的私密性,同时又能满足地块南低北高的规划构想。

　　②高层住宅。“宝安·山水龙城”项目西侧与南侧费为10栋30层、2栋26层、6栋17层高层几乎全部南北朝向,栋栋邻水系布置。沿水系方向每户拥有超大尺度阳台,在家即可将美不胜收的美景和绿意尽收眼底。-1层与1层独创双大堂设计,关注业主驾车回家的空间感受。入口形象突破,塑造城市高端高层领域感。

　　③豪华别墅。“宝安·山水龙城”项目专设有独栋别墅2户人家,双拼别墅12户人家,联排别墅103户人家。独栋与双拼别墅位于小区景观中心,临湖布置,错落有致,尽显奢华尊贵地位。水系直接引入联排别墅区的特色设计,联排别墅同样拥有绝色景观,为成功人士安家落户、休闲度假打造理想居住地。

　　(2)户型特点。一是考虑到节能,每户保证明厨、明卫设计,且大多数户型电梯厅及楼梯问均为自然采光;二是每户保证两间以上卧室朝南并面向主要景观,每户均设置有大的景观露台,大户型还配有大型入户花园及户内花园,保证良好的日照采光及优美的景观视野;三是户型设计紧凑实用,具体为最大控制公摊面积及户内交通空间面积,以提高实用率;四是所有户型均设有服务阳台保证日常生活需要。

　　(3)立面造型风格。整个小区立面设计采用“ARTDECO”·现代装饰艺术风格,通过简单明确的体块穿插与组合,凸显现代建筑简介、明快、时尚的造型风格和特征。通过大面积的玻璃幕,开敞的阳台、露台与空中花园等形式,彰显南部沿海城市特征,体现休闲度假为主题的现代社区特色。将材料与建筑外立面设计风格相结合,在简洁现代的体量关系上形成统一、明快、富于韵律感和层次变化感的表皮肌理。通过富于变化的垂直线条与大面玻璃幕墙的结合,使得新古典的建筑立面更为现代、简洁富于时代感。将浓郁的亚洲区域文化与东南亚建筑风情融入现代建筑立面设计,塑造时尚、现代且具有地域风格特色的建筑外观。

　　(4)环保设计。本项目绿地率达到40%;建筑选用节能型墙体,环保型涂料和防水材料;电器、给排水系统采用标准节能环保设备及配件;对于会产生噪音的设备设于地下室并釆取隔声减震措施;标准分流生活废水与污水粪便,并经化粪池处理后排入市政系统污水网络管道;采用新型通风系统,在冬天里,进入室内的空气在负压作用下对新风进行过滤、杀菌、灭毒、增氧和预热。