厦门市地方税收对房地产业强依赖性的优劣分析

　　4 厦门市地方税收对房地产业强依赖性的优劣分析

　　4.1强依赖性对地方政府的影响

　　4.1.1地方政府获得的好处

　　随着厦门市房地产市场的不断成熟,房地产业已成为厦门地方重要产业之一。房地产市场的蓬勃发展,不论是对厦门市的地方财力,还是对厦门城市的综合发展,都起到了明显的支撑、带动和促进作用。

　　4.1.1.1地税收入规模不断扩大
　　
　　1994年分税制改革以来,厦门市地税收入规模不断实现历史性突破:1995年突破10亿元,2003年、2007年、2008年连续突破50亿元、100元、150亿元,在经过2009年的微涨后,2011年跳过200亿元关口直接突破250亿元,2012年、2013年更是连续两年接连突破300亿元、350亿元大关。1994~2013的20年间,厦门市地税收入累计入库2084. 03亿元,年均增幅20. 35%。具体如图13所示:

　　在厦门市地税收入的持续增长中,房地产业的贡献日益凸显。据厦门市地方税务局数据统计显示,2002~2013年的12年间,厦门市地方税收收入增长7. 77倍,同期厦门市房地产业税收增长22. 2倍。除2008年外,房地产业税收连年保持两位数以上高增长,年平均增幅达到29. 95%,牢牢占据行业税源的头把交椅,远远超出同期厦门市地税收入年均增长19. 83%的水平,超出近10个百分点。其中,2006年、2007年、2011年、2012年同比增幅更是达到惊人的70. 65%、51. 35%、50.82%、66.72%。2012年耕契两税并入税收统计口径后,房地产税收相关指标进一步跃升,2013年,厦门市房地产业税收入库161.9亿元,占地税税收收入的44.51%,同比增收41. 03亿元,增长33. 95%,对地税税收收入的增收贡献率高达89. 83%,相比2002年的20. 34%,拉动和支撑作用更加明显。厦门市地税收入规模和房地产业地税收入情况如图14所示:

　　可以看到,房地产已经成为厦门市地方税源的重要来源,尤其是在厦门市推进跨越式发展进程中,经济快速增长,固定资产投资大幅增加特别是房地产市场火爆,极大地促进了地税收入的超常增收,收入基数不断撑大。房地产业在厦门地方税源中的重要性逐年攀升。得益于房地产业的持续繁荣,厦门市地方税收收入规模取得快速增长。

　　4.1.1.2暂时缓解分税制情况下结构性税源问题

　　稳定而可靠的地方税收收入是财政分权的基础,也是提高地方财政自给能力、促进基本公共服务均等化、推动地方经济社会可持续发展的重要保障。但自1994年实行分税改革20年以来,我国现有的地方税问题重重,地方税处于不断萎缩的窘迫境地。主要表现:一是税种老化且不断减少,如固定资产投资方向调节税、屠宰税、农业税、牧业税、农业特产税(除烟叶税)、筵席税先后停征或废止;企业所得税、个人所得税和证券交易印花税向着有利于中央的方向调整,不仅被共享化、而且中央占据了大头。二是收入规模偏小功能不明显。2013年厦门市纯地方税(房产税、土地使用税、土地增值税、车船税、耕地占用税、契税等)收入规模为108. 68亿元,仅占厦门市地方税收收入363. 37亿元的29. 88%,占当年厦门市税收收入(国地税合计)777.67亿元的13.98%,极大限制和制约了地方税职能作用的发挥,对厦门地方经济的财政支撑作用也十分薄弱。三是税源分散征收难度大。在1994年分税制改革中划分给地方政府的税种,虽然目前尚存的税种数量不少,但基本都属“小、散、难”的税种,效率低、成本高、收入弹性偏低,无法支撑地方税收的稳定增长。

　　综上,现行中央地方税收分成体制逐步形成了中央政府集中财权,地方政府高度依赖上级政府的财政体制局面,甚至中央政府在制定和实施公共政策时,往往出现“只出政策,自筹经费”的现象,使得地方政府实际可用财力愈发窘迫。

　　这时,地方房地产业税收的增收对地方税源乃至财源建设的作用愈发凸显。下面以地方税的主体税种营业税为例进行分析,如表19所示:

　　可以看到,厦门市地税局征收的销售不动产营业税逐年增长。1998~2013年间,共增长31. 16倍,年均增幅26. 03%,较同期营业税收入平均增幅16.75%高出9. 28个百分点,较同期地税收入平均増幅20. 34%高出5. 69个百分点。2013年销售不动产营业税约占营业税收入的45. 18%,较1999年的21. 25%提高23. 93个百分点;占同期地税收入的15.80%,较1999年的11. 60%提高4. 2个百分点。

　　2013年销售不动产营业税税收增量16. 31亿元,为同期营业税税收增量的29. 09倍,占同期税收收入增量45.88亿元的35.55%。房地产业营业税收入在很大程度上弥补了地方税源的不足。

　　4.1.1.3房地产业关联效应

　　在第二章第一节中,我们已经对房地产业的价值链和关联效应进行了分析:

　　房地产业上下游相关产业链条,多达60多个关联产业,近300个细分行业;房地产开发中所需要的建筑材料共计23大类、1558个品种,涉及50多个部门;国家统计局综合司课题组的研究结果表明,每100元的房地产投资大约会为其他行业创造215元的需求。不难看出房地产业因其对相关产业的关联和拉动作用,能带动关联产业的迅速发展,对国民经济增长有很大的促进作用;为社会提供大量就业岗位,促进社会就业;地方政府还可以通过房地产开发,取得巨额土地出让收入;更为长远和深入的影响是,适度的房地产投资能以改善地方基础设施配套等方式,不断改善城市发展环境、改善当地居住水平、改善商业环境、从而提升整个城市的软环境和城市形象,提升城市综合竞争力,吸引更多的外来投资。

　　也正是因为房地产业酌综合积极效应,地方政府往往出于政绩考虑,在地方产业发展中将房地产作为重要选择,将其作为撬动消费和投资的有力杠杆。

　　4.1.2地方政府存在的隐忧

　　4.1.2.1税源结构不稳定

　　一是房地产业多按项目进行开发,形成了项目带动税收,有项目有税收,税收可持续性较差,多为一次性税源的特殊局面。近年来,随着厦门市房地产业的快速发展和迅速升温,吸引了一些资金雄厚、房地产开发经验丰富的外来房地产企业、房地产央企、外资房地产企业纷纷投资厦门房地产市场。根据厦门市地税局统计数据:2013年1~10月,厦门外资房地产业入库地方税收23. 85亿元,同比增幅达到51.72%。甚至一些外来房地产公司仅针对专门项目在当地成立公司,进行单个项目的运营管理,虽然在单个年度或一段时期对地方税收增收贡献比较显着,甚至成为当年地税收入的一个重要税源,但是其税源的稳定性应引起充分重视并进行科学合理的预判。.

　　其次,房地产行业的特点也注定了其很容易受到宏观经济环境和政府调控政策的影响。如图16所示:2003~2007年,随着厦门国民经济旳整体快速发展,两岸交流的频繁增加,厦门前景被一致看好,厦门房地产市场也进入一个相对稳定快速发展通道,房地产地方税收也实现持续快速增长。进入2008年,由于2008年年初国家釆取了稳健的财政政策和从紧的货币政策,同时受到2008年下半年爆发的国际金融危机的冲击,厦门市房地产市场受到波及,国内外热钱纷纷撤出,房市观望情绪明显,房地产市场销售较2007年出现急剧下滑,受此影响,2008年厦门房地产业地税收入出现负增长-13. 98%。2009年,随着金融危机影响的逐步消退,宏观经济的逐步复苏,以及2008年底国家出台4万亿刺激政策的持续影响,厦门房地产市场成交量再现火热行情。近年来,由于股市持续低迷、房价升值和人民币升值的强烈预期,大量资本继续涌入房地产市场,虽然国家调控政策频频出台,如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”),被称为“史上最严厉的调控政策”,厦门房地产市场虽受到一定影响,但仍难挡其增长势头,2011年、2012年增幅连创新高。从2002~2013年样本区间看,厦门市房地产业地税收入增幅最高达到70.65%,最低跌到-13. 98%,相差达到84. 63个百分点,震荡十分剧烈。房地产业的波动对地税税收的影响不断增强,己不仅能左右地税税收增长态势,甚至直接关系到地税年度收入任务的完成,这样的一个税收情况,难以构筑地方税收的坚强基础。

　　4.1.2.2挤压实体经济发展空间

　　由于近年来房地产行业的持续火热,在房地产业投资往往能在较短时间内取得超额回报的现实情况和强烈预期下,实体经济资金源源不断涌入房地产业。社会投资资金更愿意集中投资到房地产业,这不仅会导致房地产业本身终有一天供给过剩,另一方面也削弱和阻碍了其他产业尤其是实体经济的应有健康发展,阻碍国民经济良性循环,进而最终影响到房地产业的需求。从表20可以看出,1990~2012年间,厦门市房地产业产值平均增幅达到24.52%,超出第三产业平均增幅20. 15%达4. 37个百分点,房地产业增加值占同期第三产业增加值的比例从1990年的7. 32%上升到2012年的16. 07%。

　　总体上看,各地地方政府现阶段都还在享受房地产繁荣给经济带来的增长,特别是地方政府可能因自身利益的驱使而被迫甚而主动把土地经营、土地增值作为增加地方政府财政收入的主要渠道。但是从个别区域看,房地产的泡沬已然在慢慢累积,当在强烈预期支撑下的房地产业繁荣达到一个临界值,房地产泡沫必然破灭。税收的单一化增加了地方组织收入的风险,对整体税源的均衡稳定产生负面影响。因此要高度重视地方财力过度依赖房地产的问题,注重地区产业结构的优化,做好产业整体布局和长期规划,确保税收收入的长期稳定增长。

　　4.1.2.3房地产行业发展自身存在周期性

　　房地产业和其他产业一样,都存在产业周期波动。参照经济周期理论,我们可以认为每一次典型的房地产经济周期通常包括了复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。结合房地产业运行特点,我们认为其四个阶段大致显示如下特征:一是复苏阶段:随着宏观经济的好转,消费者购买力持续提升,房地产购买需求逐渐释放。这一阶段房地产供给大于需求,房地产投机较少但是投机者开始进入市场,房地产价格处于较低水平但开始进入上升通道,市场充斥乐观情绪。二是繁荣阶段:房地产市场普遍存在涨价的强烈预期,房地产投机者大量涌入,政府幵始制定出台楼市调控政策,随着房地产空置率持续增加、房地产泡沬逐渐扩大,房地产市场幵始出现违约现象,市场观望情绪日渐浓厚。三是衰退阶段:投机资金主要支撑房地产市场,房地产市场交易价格和数量出现萎缩趋势,房地产投资额明显下降,房地产泡沫开始破灭,可能伴随恐慌性抛售,金融体系等受到波及,进而加剧房地产衰退进程。四是萧条阶段:房地产销售价格和租金水平进入一个持续时间相对较长的萧条阶段,房地产空置率凸显,经济实力薄弱的房地产商首先破产,房地产纠纷大量出现,政府逐渐放宽对房地产业限制,房地产项目进入漫长消化阶段。

　　关于房地产业经济周期性,不少学者对其进行了大量的研究。但是房地产业因其自身受到政治、经济等诸多因素的多重影响,其周期性的准确预测十分困难。

　　但是房地产行业出现的可能征兆仍需要引起重视,如根据厦门市国土资源与房产管理局统计数据显示,2014年1月31日~2月6曰,厦门市一手住宅成交量仅有21套,日均成交仅3套。与2013年春节53套的成交业绩相比,2014年春节厦门一手住宅成交量下跌了 60.38%。显示受到民间资本相对紧缺以及国家货币政策影响,房地产行业资金面己显紧张,市场观望情绪蔓延。

　　同时由于房地产业投资额巨大、开发周期长,使得房地产业对市场供求反应弧较长,而传统观念下,人们对房地产保有的热情也使得市场需求对房地产短期供求变化反应迟钝。这些都可能进一步加剧房地产业的周期性影响。

　　4.2强依教性对房地产企业的影响

　　4.2.1房地产企业获得的好处

　　4.2.1.1企业获得快速成长

　　在地方税收对房地产业的强依赖性下,地方政府往往对房地产业投资和房地产企业保有鼓励和宽容的态度,房地产企业获得快速成长。

　　从总体上看,以厦门为例,据厦门市统计局数据(ww.stats-xm.gov.cn/)显示,2012年,厦门市房地产开发企业资产总计3871.92亿元,较2000年的427. 89亿元增长8. 05倍,年均增幅达到20.15%; 2012年主营业务收入454亿元,较2000年的75. 7亿元增长近5倍,年均增幅16. 1%; 2012年利润总额109. 09亿元,较2000年的5. 98亿元增长17. 24倍,年均增幅更是达到27. 38%。

　　从个体上看,以万科为例,根据万科集团官网介绍:万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,仅经过3年发展就于1991年成为深交所第二家上市公司。现已成为国内最大的住宅开发企业,业务拓展至长三角、珠三角、环劝海三大城市经济圈以及中西部地区的53个大中城市。2010~2012年,万科年均住宅销售规模超过6万套,2012年销售额更超过1400亿,销售规模持续居全球同行业首位。先后入选《福布斯》“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”、“全球200家最佳中小企业”榜单。根据其2012年度财务报告,2012年实现营业收入1031.16亿元,同比2011年增长43. 65%;营业利润210.13亿元,同比增长33. 3%;利润总额210. 7亿元,同比增长33. 31%。

　　‘可以说,万科很大程度上是处于上升阶段的中国房地产业的极大收益者。

　　4.2.1.2政府扶持

　　在地方税收对房地产业的强依赖性下,房地产公司和地方政府在很大程度上是利益分享的共同体。房地产企业不仅是地方政府的纳税大户,而且与房地产业相关联行业对地方经济的发展也起到了举足轻重的作用。地方房地产业的发展水平不仅关系地方税收的总量和增长,同时也影响地区人口就业、福利保障水平和城市综合环境。正是基于如此,地方政府与房地产企业往往存在利益上的紧密联系,地方政府也倾向于向房地产企业,特别是资金和背景雄厚的房地产企业提供庇护和财政激励。尤其是在房地产成套项目幵发模式下,一个成功的商业综合体往往能带动一个商圈的繁荣(如万达模式就是一个典型的成功样板),地方政府在招商引资上往往容易或明或暗给予其政策上的倾斜和鼓励。

　　4. 2.2房地产企业存在的隐忧

　　4.2.2.1从税收负担分析

　　房地产业税种繁多,存在重复课税现象。在第二章第三节中,我们己经对房地产行业税收政策体系进行了初步的概括分析,可以看出现行税收制度中涉及房地产方面的税种多达10种,涉及到房地产的幵发、流转、交易、保有等各个环节。其中土地类(使用权取得和土地增值)包括契税、印花税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税;房地产开发与交易类包括营业税、城建税、印花税、契税、企业所得税、个人所得税;保有环节(自用、出租)包括营业税及附加、印花税、房产税、企业所得税、个人所得税。除消费税、关税外,房地产行业几乎涉及现在所有地方税种,房地产行业己然成为一个高税负行业。如果以主营业务税金及附加与主营业务收入之比来衡量房地产业税负,从厦门市统计局公布数据,我们看到2012年房地产企业税负率为514676万元/ 4540070万元=11. 34%,2000年为40724万元/ 757045万元=5. 38%, 13年间税负率增加5. 96个百分点。
　　
　　我们再以房地产业税收占房地产增加值的比重进行分析:

　　从图17可以看出,2000~2012年,厦门市房地产业地税收入占房地产业增加值的比重呈逐年上升趋势,从2000年的18. 99%上升到2012年的52. 68%。如果不采取有效的调控措施,房地产企业承担的税负将会越来越重。

　　事实上,房地产企业除了负担以上各项税收外,需缴纳的收费项目更是名目繁多。据统计,仅从开发企业的收费项目上看,有的地方各种收费(如城市基础设施配套费、商业网点费等)多达50多项。从收费比例上看,有的各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%,相当于税收的2-3倍。

　　名目繁多的收费项目不仅造成企业税费负担过重,更会严重侵烛税基。

　　4.2.2.2从税务风险分析

　　从上述分析可以得出,税费体系的不合理设置,过高的税费负担,在长期来看,必然会刺激房地产企业偷逃税费的冲动。在房地产企业的日常税收征管中,发现房地产企业往往采取多种手段虚报成本、压缩利润,如虚列建安成本(在实际工程施工中,建筑安装企业往往提出追加工程、追加材料等附加项目增加工程造价,房地产公司可以同建安企业形成联盟,通过白条、虚开发票、甚至是假发票等手段,虚增房屋建安成本。在税务部门内部调查中也发现部分企业的建安成本大大超过行业平均水平,也印证了该可能的存在)、提前摊销配套费用(大型社区项目往往配套建设昂贵的配套设施,房地产开发商往往倾向于将费用更多地摊到前期项目中,而不是在整个项目的各个幵发期内进行摊销,从而减少前期项目应缴纳的税款)、关联企业间交易(房地产幵发企业大多兼营建筑安装、房屋销售、物业管理,相当一部分的房地产企业的各种经营单位之间,在业务往来上并不按照独立企业业务往来操作,而是相互交叉摊计费用,隐瞒经营收入)等。

　　此外,受到房地产业市场景气程度和国家调控政策影响,房地产企业易出现欠税风险。根据对厦门市2006~2011年的房地产业税收监控分析,发现在房地产市场调控措施严厉、房地产业资金链紧张的阶段,房地产企业欠税现象往往多发,如2008、2009、2011年,厦门市房地产企业欠税金额大幅增加~。尤其是房地产开发企业在现金流不畅的情况下,欠缴税款的风险将极大提高。

　　国家税务总局自2003年以来,一直将房地产行业作为年度纳税检查工作重点,也从另一个层面印证了房地产企业的税收风险。