房地产公司融资途径分析绪论

　　第 1 章  绪论

　　融资难的问题成为限制中小房地产企业快速发展的主要原因，文章基于以上背景分析了本文的研究动机。以前的学者的研究大多集中于中小企业融资路径的分析，很少有研究以房地产行业为研究对象，因此本文的研究具有一定的理论指导意义。本文在分析中小房地产企业存在融资难题的基础上，提出了完善中小房地产企业融资路径的措施，为我国中小房地产企业的发展提供了一定的现实借鉴意义。同时，本章还简单介绍了本文所使用的主要研究方法和本文的主要内容。

　　1.1  研究背景

　　随着国民经济的发展，房地产行业也迅速起步，并不断地进行扩大、整合与改革，为提升国家竞争力发挥了不容小觑的作用。房地产企业是城镇经济发展的基础性产业，是推动经济飞速发展的支柱性产业。房地产企业在国民经济发展中具有重要的地位，其发展速度在一定程度上决定了一国的经济增长方式、产业结构、就业形势、收入水平及在国际竞争中的地位。自1998年“房改”以来，我国房地产业经过了十余年的高速发展，房地产开发和销售队伍不断壮大，房地产开发企业从1998年的0.18万家发展到2008年的6.3万家。房地产企业也进行了改革，从原来的规模导向转变成现在的效益导向，从政府调控建造变成现在的市场调节运作，逐渐走向规范化、品牌化、效益化运作模式。据国家统计局的数据统计结果显示，2013年房地产投资对我国当年GDP的贡献率高达13.6%.不仅如此，由于产业之间的巨大关联性使得房地产行业的发展能够带动建筑、钢铁、水泥、家电以及装修等多个行业的快速发展。关联行业的发展能够提供大量的就业，每年为我国解决近百万人口的就业问题。近些年，国家提出了加强城镇化建设和新型农村建设的战略，随着该战略的提出和逐渐实施，房地产行业在国民经济发展中的支柱地位将在未来若干年内不会发生根本性的变化。由此可见，在现阶段，加大房地产投入，保持房地产行业健康稳定的发展，将对宏观经济的发展有着不同寻常的意义。虽然房地产行业发展比较快速，但是很多房地产企业却面临着融资难的问题，尤其中小型的民营房地产企业。珲春市鼎力房地产公司是位于珲春市的一家民营企业，公司的主营业务是从事地产的开发和销售。公司成立时间短，规模小，盈利不稳定，是一家典型的中小型房地产公司。公司现行的融资渠道过于狭隘，但是日益增长的投资资金需求导致公司目前存在着融资难题，因此分析鼎力房地产公司目前的融资路径，分析其存在的融资难题并提出完善公司融资路径的措施对于该公司的发展至关重要。企业若想发展壮大，必须要足够的资金支持，这一点对于房地产企业尤为重要。与其他行业不同，房地产业需要很大的前期投入，土地的购买与建筑过程都需要源源不断的资金投入；房地产投资的周期长，资金回流速度慢，在整个建设期需要大额的外部资金支持；另外，房地产投资的风险大，如果建筑房产不能在规定时间内出售，将会给房地产投资企业带来严重的损失。

　　但是由于我国现有的信贷体系和资本市场发展不健全，导致房地产金融业发展缓慢。目前房地产金融业发展主要存在企业融资渠道简单，融资风险集中程度较高；房地产金融产品样式单一，缺乏国际具有创新性的金融产品；金融体系结构不合理，过度依赖一级融资市场，严重缺乏再融资渠道；金融信息透明度过低，存在较高可能的欺诈。以上金融问题导致当地产行业资本需求与资本供给存在很大缺口。在众多的房地产公司中，规模较大资质较高的企业屈指可数，大部分房地产企业都是中小规模的企业，其缺乏可抵押的资产、获得的政府支持较少以及有着较低的银行担保额度，以上这些原因使得融资难的问题成为限制中小房地产企业发展的瓶颈问题。因此，了解中小房地产企业的融资路径现状，分析中小房地产企业融资路径存在的问题以及原因，并以此提出完善中小房地产企业融资路径的对策是本文的研究动机。

　　1.2  研究意义

　　1.2.1 理论意义

　　中小企业如何选择有效的融资路径已经成为学术界目前普遍关注的重要问题。中小企业首先面临的是融资难的问题，Blanchflower 等（2003）认为小型企业在信贷市场中会受到歧视，这是中小企业融资艰难的根源所在。中国学者金玮和许会芳（2004）从企业内部和企业外部两个角度综合分析了中小企业融资艰难的原因。还有学者提出了改善中小企业融资路径现状的途径，林毅夫和李永军（2001）认为我国目前简历以大银行为主的金融体系是不合理，大银行适合大企业的发展，难以推动中小企业的发展，这必然会导致中小企业的融资难题。由于不同的金融机构给不同的企业提供资金的成本是截然不同的，综合分析以上因素之后，林毅夫和李永军认为尽全力建立和发展中小融资机构是解决目前中小企业存在融资难题的根本途径。Atanasova（2007）指出可以通过提高信贷市场的效率和加强机构金融的建设来重构中小企业的融资路径。学者郑享清和吴洵（2008）指出由于金融机构和借款企业之间存在着信息不对称的问题，从而带来的高融资风险和交易成本导致大银行不会轻易贷款给中小型企业。因此，可以借鉴国外融资体系的先进经验，建立符合中小型企业融资特点的政策性银行，从而优化中小企业的融资途径，解决中小企业面临的融资难题。郭辉（2011）分析了近年来比较流行的的创新模式“网络联保贷款”,并提出加强网络联保的力度并将之推广到更宽泛的领域，从而解决中小企业的融资问题。以上学者均是以中小企业为研究主体，但是关于中小房地产企业融资路径的研究还是较少的。本文的研究聚焦于房地产行业，并选择了珲春市鼎力房地产开发公司为实例进行了案例分析，探讨我国中小房地产企业面临的融资难题并提出完善其融资路径的对策。本文的研究拓展了前人关于融资路径与机制选择问题的领域。由此可见，本文的研究丰富了关于中小企业融资路径的研究领域，具有一定的理论指导意义。

　　1.2.2 现实意义

　　本文的研究对于中小型房地产行业的发展具有一定的现实指导意义。随着投资范围的扩大，房地产业已成为支撑我国国民经济快速发展的支柱型产业。但是由于前期投资额度大、投资周期长以及贷款额度小等原因，使得中小房地产企业面临着严重的融资难题，其发展受到了阻碍。因此本文以珲春市鼎力房地产开发公司为例分析我国中小房地产企业面临的融资困境及其成因，并在此基础上提出完善中小房地产企业融资路径与机制的对策，对于中小房地产企业的发展具有重要意义。以珲春市鼎力房地产开发公司为例的分析发现中小房地产融资难不仅仅是由于其公司自身存在融资障碍所致，跟我国房地产行业的金融发展也是有关联的，金融机构建设存在的问题以及资本市场直接融资途径有限等问题严重限制了中小企业的融资来源。另外，本文在上述分析的基础上提出我国应该建立中小房地产企业金融扶持体系和加强创业板资本市场的建设，从而能为我国资本市场体系的进一步改革和完善提供一定的借鉴意义，从而有利于优化资本资源的配置，促进我国产业结构的升级，促进我国中小房地产企业的发展壮大。

　　1.3  研究方法与内容

　　本文的研究主要利用了案例分析法、对比分析法和流程控制的方法。其中，案例分析法是指对实际的案例进行分析，以现实情况说明要研究的问题，较为容易理解；对比分析法，是指将两类及两类以上的类似实体进行比较分析，从而说明目标实体在某些方面的独特之处；计划管理和流程控制是指对具体的控制过程进行细致分析，指导流程控制。本文首先运用案例分析法对珲春市鼎力房地产开发公司进行个案研究，在案例分析的过程中运用定量法介绍了鼎力房地产公司融资路径现状；其次，在案例分析的过程中本文运用了对比分析法研究鼎力房地产公司融资路径存在的问题，对鼎力房地产公司融资路径存在的成本和风险问题进行了定性的分析；最后，本文运用了计划管理和流程控制的方法，借鉴国外先进的金融市场管理经验，对我国房地产金融市场的改革提出了完善意见，从而有利于解决中小房地产企业融资难的问题。

　　本文的研究内容主要包含四章。第一章是绪论，主要是根据背景介绍引出本文的研究动机，介绍研究意义，包含理论意义和现实意义，同时简单介绍了本文主要使用的研究方法和文章架构。第二章是鼎力房地产公司融资路径现状，这部分是本文的研究重点。首先对房地产行业所处的生命周期及其融资方式选择进行了简单的介绍；其次对鼎力房地产公司的基本情况进行了简单的介绍，包括鼎力公司的组织架构、发展情况和融资方式选择；最后对鼎力房地产公司的融资路径做了详细的介绍，包括鼎力公司融资路径的识别过程，具体的债务融资和股权融资流程。第三章是鼎力房地产公司融资路径存在的问题及其原因分析，通过对比分析大小规模房地产公司和国内外房地产金融市场的发展情况，本文认为鼎力房地产公司存在融资方式单一，主要依赖内源融资且融资渠道不稳定等问题。同时本文认为存在三方面的原因导致鼎力房地产公司融资路径存在问题：一是鼎力房地产公司自身存在的融资障碍，如制度不健全、管理不规范、治理结构混乱以及技术创新程度低等问题；二是金融机构建设体系存在问题，金融机构与借款企业存在着信息不对称的问题，从而带来的高融资风险和交易成本让大银行不倾向于贷款给中小房地产企业，金融机构创新金融产品的缺乏导致中小房地产企业融资渠道狭窄；三是资本市场直接融资渠道有限，资本市场目前的融资途径都是针对大企业设定，很难有为中小企业服务的特定融资途径。第四章是在以上分析的基础上提出完善鼎力房地产公司融资路径的对策，首先公司应该加强自身的建设，强化公司的内部管理机制，规范公司的财务制度，提高公司的信用程度，并加大兼并与合资的力度，从而为自身发展补充资金；其次，在建立主板和中小板资本市场的基础上，资本市场应同时加强创业板资本市场的建设，使得不满足主板和中小板上市条件的中小房地产企业可以通过在创业板上市获得其所需要的股权融资。鼎力房地产公司应加强自身的建设，提高自身的综合管理水平和创新能力，从而开辟在创业板资本市场的融资新路径。最后政府应改变目前的金融侧重点，加强建立适合中小房地产企业的特有融资体系。在文章的最后，本文对以上分析结果进行了总结，说明了本文的创新之处，同时也介绍了本文在研究过程中仍然存在的问题与不足之处，为以后关于中小房地产融资路径的研究提供了研究方向。