房地产项目开发阶段财务风险控制流程

　　第四章房地产项目开发阶段财务风险控制流程
　　
　　4.1财务风险控制的流程

　　4.1.1财务风险识别

　　风险识别是风险管理的基础,是指个人或企业对潜在的但还没有发生的风险进行系统地评价、分类、鉴定、分析的过程。财务风险识别作为一种管理活动,以风险控制为目标,在认识和实践的基础上对可能存在的风险进行识别;或者是在现有资料的基础上,对资料进行整理、总结、剖析,发现或找到财务管理中潜在的风险。

　　财务风险识别是一种有目的的风险控制措施的管理活动,基于感性认识和历史经验积累对潜在的风险进行判断,或者通过对已有资料的分析、归纳和整理,通过对专家学者的访问,从而找出各种明显和潜在的风险。房地产开发项目开发阶段财务风险控制,应该择优选择一种评价方法,正确整理、分析、归纳会计、统计的各种资料,有效地降低资金管理风险和融资风险,进而减少投资风险以及收益分配风险。

　　4.1.2财务风险估测

　　财务风险估测是以财务风险识别为前提,针对已有的数据资料进行大量的整理和分析,以数学概率方法、数理统计理论作为手段,对财务风险发生的概率和有可能造成的损失进行估计和测算的过程。房地产开发项目开发阶段的财务风险估测必需是建立以科学为依据,对风险做出定量化分析,为房地产开发企业管理技术选择提供较为可靠的依据。

　　4.1.3财务风险评价

　　财务风险分析经过风险的识别和估计后,在运用一定的标准对财务风险发生的概率和可能造成的损失进行评价,再根据企业、项目等实际情况的综合影响,确认潜在的财务风险是否应该处理、应该怎样处理。如果处理风险过程中需发生的费用,若超过风险事故所造成的损失,不能釆取该项处理措施;若低于风险事故所造成的损失,就可以采取该项处理措施。

　　4.1.4财务风险预警

　　财务风险预警是指以企业内部和外部各种经营管理环境的变化为依据,企业对于未来有可能发生的财务风险进行预测警示的过程。房地产开发项目开发阶段应特别注意财务风险预警,特别是对流动性风险的管理,设置的财务管理指标界限,项目资金权限的评估使用,应用程序的定量与定性分析模板。

　　4.1.5财务风险决策

　　财务风险决策是在前述财务风险识别、估测和评价的基础上,对房地产项目开发阶段的财务风险进行应对和控制。财务风险决策是对可能的、潜在的财务风险进行预防和应对,对己经存在和发生的财务风险通过合理的应对措施减少企业的损失。釆取合理的财务风险决策方案一方面能够对潜在的财务风险进行较好的-化解和准备,尽量避免财务风险的实际发生;另一方面能够通过合理的财务风险决策对房地产项目幵发阶段已经发生的财务风险进行合理的应对和处理,尽可能的减少财务风险给房地产开发企业和开发项目造成的损失。

　　4.2房地产项目开发阶段财务风险识别

　　4.2.1房地产项目开发阶段财务风险识别的意义

　　项目财务风险识别能够帮助开发阶段的项目管理人员进一步了解该项目该阶段的财务风险情况,并为风险管理决策层采取合适的风险应对和处理措施提供依据和参考。财务风险识别的最终目的就是让项目开发阶段的管理人员认清财务风险,明确财务风险受哪些因素的影响,使其能够更好的对财务风险进行预防和控制。

　　4.2.2财务风险识别的方法

　　4.2.2.1专家识别法

　　专家识别法的关键和核心在于专家有专业的知识储备和丰富的实践经验,对于相关领域的风险识别有清晰准确的看法。找到潜在的财务风险问题后,在已识别到的财务风险的基础上,对该风险可能发生的概率和有可能造成的后果进行估计、评价和处理。

　　4.2.2.2情景识别法

　　情景法的识别原理是以未来发展多样性的发展为依据,对风险系统的有关问题进行相应的分析,在分析的基础上对未来的情景设计出各种各样的可能性,并对风险系统的整体发展状态进行从头到尾的情况和途径描绘。鉴于情景分析的方法过程繁杂,在我国房地产项目幵发阶段的应用还很少见,一般应用于大型的跨国公司的大项目风险识别工作。
　　
　　4.2.2.3分解分析法

　　按照分解的原则,将相对复杂的财务影响因素进行分解,得到简单、易识别的单一影响因素,在对单一财务风险影响因素进行识别的过程就是分解分析识别过程。

　　4.2.2.4报表识别法

　　财务报表是房地产企业财务状况的具体反映,项目开发阶段由风险带来的损失和房地产企业进行风险控制的成本也会体现在财务报表上。在财务报表的基础上,对财务报表进行具体分析,得到房地产企业幵发阶段有可能存在财务风险。

　　

　　4.2.3.1确定财务风险识别对象
　　
　　确定财务风险识别对象就是首先要明确进行风险识别的对象是房地产项目幵发阶段的财务风险,要首先房地产项目以及幵发阶段财务活动的特征和实际情况,做到有的放矢、目标明确,同时也为财务风险的识别和分析限定了具体研究范围。

　　4.2.3.2收集财务风险因素信息

　　明确财务风险的识别对象为房地产项目开阶段财务活动后,就要通过各种各样的方式了解识别目标对象,收集关于房地产项目幵发阶段财务风险可能受到哪些因素的影响,不同的影响因素是通过何种方式对开发阶段的财务活动造成影响。

　　4.2.3.3进行财务风险因素分解

　　财务风险因素的分解过程是应用分解识别法对房地产项目开发阶段财务风险进行风险识别的关键环节。要通过对该阶段财务活动风险因素信息的收集、整理、分析和归类,确认财务风险影响因素的大类,并在因素大类范围内进行细化和分解,最终得到层次阶梯式的财务风险影响因素集合。

　　4.2.3.4财务风险因素分解检验

　　财务风险影响因素的分解检验是对上一步中风险因素分解过程的检验,通过分解检验一方面确认分解后的风险因素是否都能对房地产项目开发阶段的财务活动造成风险,另一方面确认财务风险影响因素分解的小类与大类是否匹配。

　　4.2.3.5确定财务风险影响因素

　　对分解后的财务风险因素进行检验后,通过对分解结果的检验和校正,应明确房地产项目开发阶段财务风险的影响因素。

　　4.2.3.6找出财务风险关键因素

　　分解后的财务风险影响因素种类较多,都对房地产项目幵发阶段财务活动风险有所影响,但是各种因素的影响不同。在明确全部影响因素的基础上,应找出哪些因素对于项目幵发阶段财务活动风险影响较大,哪些较小。对于影响程度较大的应该予以重点关注,相对的影响较小的风险因素可以适当减少注意力。

　　4.2.4房地产项目开发阶段财务风险表现

　　房地产开发阶段财务风险总结分为两类投资风险和融资风险。

　　投资风险指的是房地产项目开发阶段投入的资金无法获得预期收益的风险。

　　房地产项目开发阶段是房地产项目的关键阶段,其中涉及土地一级幵发等大规模的资金投资,闲置资金的短期投资等,如果在进行投资中没有科学、正确的进行风险因素识别和分析,就有可能带来资金风险,造成房地产项目的财务风险。另夕卜,房地产项目普遍是被投入放占有和使用资金,因此被投资方监督管理的缺失、财务控制不到位,都有可能给房地产项目带来财务风险。

　　融资风险是源于房地产项目对于资金的需求。房地产企业进行项目幵发往往没有足够的自有资金,要通过大规模的银行贷款、信托融资、发行企业债等方式进行筹资。房地产企业未能有效的进行资金风险的识别、预测和控制,就可能给房地产项目带来巨大财务风险。

　　4.2.4.1短期偿债风险。房地产企业开发阶段的短期偿债风险因为幵发阶段投资较大,企业多是负债经营。在某一时间内企业开发支出较大,几乎没有现金流入量,现金流出量不断增加,若无法及时通过筹措资金,则有可能中断幵发过程的进行,更是影响整个房地产项目的顺利进行。除此之外,开发阶段没有现金流入,很可能造成房地产企业偿债能力降低,陷入债务危机。

　　4.2.4.2财务杠杆风险房地产项目的融资是必然,因此就会有融资资本带来的收益和融资成本的比较。房地产企业的负债程度将影响其融资的成本,企业资产负债率增加,融资成本固然会增加。因此适当的负债,充分发挥企业负债的财务杠杆作用,能够再给股东带来收益的同时,降低房地产项目开发的财务风险。

　　4.2.5利用分解分析法识别房地产开发阶段财务风险

　　1、确定风险识别对象:房地产项目开发阶段的财务风险。

　　2、收集风险相关资料:上文对财务风险的分类及影响财务风险因素分析。

　　3、分解风险因素:根据财务风险因素信息收集和整理的结果,可以将该阶段财务风险的影响因素分为五个大类,即为自然风险包括洪水、地震等因素;政策风险包括金融政策风险、土地政策风险等;财务管理风险包括财务管理人员风险、管理者素质风险等;经营管理风险包括招投标和合同管理等风险;金融风险包括利率风险、汇率风险及通货膨胀风险等。具体内容见下表:

　　

　　4、检验风险因素:通过对于房地产项目开发阶段影响因素对于财务风险的影响过程分析,笔者认为上述对于房地产项目开发阶段财务风险的影响因素分解比较全面、充分。

　　5、确定风险因素:通过利用分解分析法对于房地产项目幵发阶段风险的识别,可以总结的出:自然因素、政策因素、财务管理因素、经营管理因素及金融风险是影响房地产项目幵发阶段财务风险的主要因素。

　　6、确定关键风险因素:通过对于上表中房地产开发项目开发阶段财务风险的分解对比,在为进行财务风险分析之前,可以根据理论和实践经验进行判断。鉴于房地产项目幵发阶段财务活动中对于资金的依赖较大,可以初步判断金融风险对于房地产项目开发阶段财务风险会有较重要的影响,其次是财务管理风险因素的影响。

　　4.3房地产项目开发阶段财务风险评估

　　4.3.1房地产项目开发阶段财务风险评估方法

　　房地产项目幵发阶段的财务风险评估目的就是在上述对风险因素认识的基础上,对财务风险是否可能发生的可能性大小、会造成何种后果、会在何时发生、会有多大影响范围等进行估计。通过风险估计的结果,给财务决策者提供参考。

　　企业管理者一般进行风险管理目标管理计划、风险处理办法,对可能出现财务风险进行实时预警和监控。

　　从财务风险评估的定义和内涵可以了解到进行风险估计的基础是风险事件发生的可能性,即发生财务风险的概率。因此通常釆用进行财务风险评估的方法主要有以下几种:

　　1、客观法:根据现有的项目财务等数据资料确定概率分布;2、主观法:通过主观判断估计财务风险事件出现的可能性,通常采用等可能法、主观测验法、专家判断法等;3、综合法:对已有的数据资料进行主观判断估计,对项目发生财务风险的可能性进行判断,主要有前推法、后推法和旁推法。

　　4.3.2房地产项目开发阶段财务风险评估流程

　　

　　1、数据收集。数据收集就是将与房地产项目幵发阶段财务因素有关的数据,如前述进行风险识别中得到的影响因素、项目实际情况等进行收集。

　　2、数据分析。数据分析就是对收集到的与财务风险有关的数据进行相应的分析,为下一步概率的计算提供基础。

　　3、概率计算和后果预测。概率计算是风险评估的关键环节,通过数学方法对已有数据的分析,计算出某一财务风险发生的概率。以风险发生概率为依据,对可能造成的财务风险后果进行预测。

　　4、风险值计算。房地产项目幵发阶段财务风险评估的最终目的就是对财务风险发生的可能性进行估计,计算出财务系统的风险值,给决策者提供相应的决策参考。

　　4.4房地产项目开发阶段财务风险评价

　　4.4.1房地产项目开发阶段财务风险评价方法

　　房地产项目开发阶段的财务风险就是对一定时期内的特定行业,进行规定方位的财务风险分析,其实质仍然是企业财务风险的分析。因此适用财务风险的分析评价方法,即定性分析法、定量分析法、结合分析法。常用的风险评价方法有专家评价法、模糊评价法、层次分析法、蒙托卡罗模拟评价法。

　　4.4.1.1专家评价法

　　这种风险评价方法的基础是专家的知识和实践经验,由专家对识别后的风险因素进行判断、给予适当的权重。通常权重的划分为0-10之间的数字,表示风险的高低程度,从0到10风险逐渐增大。在对不同风险的权重进行求和计算,将结果与评价风险的基准对比,得到对于财务风险的评价结果。

　　4.4.1.2模糊评价法

　　模糊法对财务风险进行分析是将模糊数学的理论应用于实践中,其评价过程就是将影响财务风险的各种因素都进行综合考量。以不同因素的重要性为依据赋予相应权重,建立相应的数学模型,通过推算得到各个风险因素的可能性程度,以较高的可能性结果为财务风险的确定可能性。

　　4.4.1.3层次分析法

　　层次分析法是源于美国的一种定性与定量相结合的财务风险分析方法。层次分析法能够使风险决策者面对繁杂的风险决策时,思维更加体系化、模型化,能够以多层次的分析解决多层次的风险决策问题。层次分析法特别适用于财务风险影响因素很多,需要分层次分析的风险评价问题。

　　4.4.1.4蒙特卡洛模拟法

　　蒙特卡洛模拟法需要有不确定因素的样本集,并随机从中选择样本进行计算,并往复循环重复几百次、几千次。通过对各种不确定因素进行排列组合并进行模拟,得到千万个不同的模拟结果。最后在对得到的模拟结果进行整理统计、分析处理,得到财务风险的规律。

　　4.4.2选择层次分析法的理由

　　层次分析法是运用运筹学的方法对财务风险进行系统分析,主要是用多因素、多层次的财务风险分析。其优点在于将定性和定量进行有机结合,将主观判断和经验进行量化,建立相应的模型。层次分析法的主要优点表现为:第一,能对财务风险这个系统的问题进行分册次的综合评价,对影响因素进行一层层分解,转化为数个单准则评价的问题,再对数个单准则评价进行相应的综合;第二,提供适宜的可比对象,将不同风险因素的重要程度和0进行比较,按照统一的格式进行处理,按照1-9不同级别量化成为可以比较的标准;第三,运用线性代数的方法对信息组成的矩阵集进行处理分析,寻找更深层的信息,为风险决策提供依据。

　　因此,本文通过对比选择层次分析法进行房地产项目开发阶段财务分析的评价。

　　4.4.3层次分析法进行财务风险分析的流程

　

　　4.4.4财务风险评价模型建立-层次分析法

　　4.4.4.1确立财务风险评价的目标
　　
　　本文研究内容确认此处财务风险分析就是模型建立的目标。确立层次分析法进行分析的总目标后,要根据财务风险管理目标,对各种影响财务风险因素进行按层次整理。

　　

　　4.4.4.2建立比较判断矩阵

　　Satty针对层次分析法提出九标度法,具体内容详见下表,表内表现指标1对于指标2的相对重要程度。

　

　　首先通过房地产项目幵发阶段财务风险影响因素的.B层建立A的比较判断矩阵。矩阵中的数表示对应坐标的两种因素的重要程度之比,数值源于同类文献的参考以及对房地产项目开发实际工作经验。

　
 

　　

 

 

　　4.4.4.4单准则下一致性检验

　　矩阵的选择很有可能造成风险的发生,因此需要保证矩阵偏离一致性不多,要进行一致性的检验。采用参考值为一致性比率CR, —致性比率(consistencyrate) : CR = CI/RI

　　

　　由表4-9可知,资金因素中的利率风险因素和财务管理因素中的领导者管理素质在影响房地产项目幵发阶段的财务风险中占有较大权重,影响较大,应在财务风险管理中予以重点关注。