房地产开发阶段财务风控分析导论

　　第一章导论

　　1.1选题背景和意义

　　1.1.1选题背景

　　从市场开拓到市场培育到现在,我国的房地产幵发经过了几十个发展年头,也经历了房地产市场的跌岩起伏。由于房地产开发有“高投资、高房价、高利润”的特征,同时也受到金融危机的冲击,导致整个房地产行业的利润出现了抛物线的形态,甚至有部分房地产三级销售市场的中介机构倒闭。整个房地产市场的严重衰退主要表现在房屋价格涨幅回落、商品房成交量持续下降、房地产开发商投资规模缩减等方面。

　　在我国随着社会主义市场经济的发展,市场竞争日异激烈,财务风险问题也日渐突出,财务风险严重影响房地产幵发项目市场的稳定性。在市场经济中,房地产行业面对着不断变化、极其复杂的社会经济环境,难以获得在其幵展经营活动所需要的各类信息,其财务活动面临着极大的不确定性,财务活动的结果也会出现随机性和风险性,从而导致房地产幵发企业收益的不确定性。房地产开发企业可能获得收益,也可能遭受损失,甚至倒闭。

　　然而在实际情况中,我国的房地产行业房地产幵发企业无论在风险管理能动控制意识方面,还是在风险管理主观意识方面,识别和控制风险的能力远远不够。

　　因此,对房地产幵发项目开发各个阶段的风险进行管理与控制显得非常重要。本文从影响房地产幵发项目的财务风险因素入手,对其因素进行分析和选择,提出其风险控制的主要策略。

　　1.1.2选题意义

　　房地产项目周期较长,在项目的开发、施工等不同阶段都存在着不伺的财务风险。以往的研究中多从房地产项目整体的财务风险或者开发阶段面临的全部风险角度进行,但是开发阶段作为房地产项目的初期阶段汇集了房地产项目大部分的财务风险,如果没有完善的财务风险评估和分析手段,没有良好的财务风险控制制度,就有可能给房地产项目整体带来巨大风险和重大损失。因此,对房地产项目幵发阶段财务风险的研究具有重要的理论和实践意义。

　　本文从房地产项目幵发阶段的财务风险特点出发,从理论联系实际的角度阐述了房地产项目幵发阶段影响财务风险的因素;以财务风险控制流程即风险识别-风险评估-风险评价-风险控制为主线,对房地产项目开发阶段的财务风险进行系统的阐述;运用层次分析法对开发阶段的财务风险进行评价分析,并提出完善建议。本文对房地产项目幵发阶段财务风险控制既能提供理论指导,又能提供实际操作指导,选题具有一定意义和价值。

　　1.2当前房地产开发项目开发阶段财务活动的特点和存在的问题

　　1.2.1当前房地产开发项目开发阶段财务活动的特点

　　1.2.1.1投资周期长

　　.房地产幵发项目开发阶段是项目开发投资的主要集中点,而且由于整体项目的连续性及长期性,开发阶段几乎全部是资金投入,没有资金回收。房地产项目开发阶段的财务资金投入要等项目整体进入竣工期后,才有资金回笼,因此开发阶段财务活动的投资周期较长,少则一两年多则三五年。房地产项目开发阶段投资周期的长期性,在一定程度上增大了财务活动的风险,尤其是面对房地产行业政策多有变动的时期,更使得房地产项目的开发财务风险增加。

　　1.2.1.2融资需求大

　　房地产开发项目在施工阶段要有财务资金的持续流出,但是在幵发阶段却是更大规模的资金筹集和流出过程。房地产项目最大的成本在于土地开发成本,这就发生在幵发阶段。土地出让金、拆迁补偿款等都使得房地产项目幵发阶段需要筹集大规模的资金,但是通常情况下,房地产幵发企业没有足够的自有资金来满足需求,因此就需要通过多种渠道进行融资。

　　1.2.1.3易受政策环境影响

　　房地产项目财务活动要受到多项政策环境的影响,土地政策、项目审批政策、金融政策等都会给房地产项目开发阶段带来重要的影响。房地产项目开发阶段最重要的是“拿地”,因此土地政策的变化直接影响项目的发展和进行、支出和收益。

　　房地产开发项目幵发阶段大规模的资金需求要求企业通过多种融资渠道进行融资,银行贷款等金融政策的变化将直接影响幵发阶段的融资成本和融资规模。

　　1.2.2当前房地产丹发项目开发阶段财务活动存在的问题

　　1.2.2.1行业发展问题

　　随着近两年来房价的过快增长、房地产行业的控制政策,房地产开发项目面临着行业整体面临的财务活动问题。房地产行业从银行贷款的融资很大程度上被需要有30%的自有资金这一要求限制,其他融资方式对于房地产开发项目来说成本又很高,房地产企业发行企业债券、上市等融资方式也受到相关政策的限制。房地产行业整体的发展问题,使得企业在开发阶段面临更大的财务困难和风险。

　　1.2.2.2风险客观存在问题

　　房地产行业开发阶段的性质决定了该阶段财务风险客观上存在风险,同时,财务活动本身自然属性也决定只要有财务活动就有风险的存在。因此,对于房地产项目幵发阶段财务活动存在的风险要正确认识和对待,通过采取科学的方式对财务活动进行风险分析和预防,降低财务风险发生的可能性和造成的损失。

　　1.2.2.3财务风险意识不强

　　房地产项目开发阶段财务活动风险客观存在,但是项目幵发企业、人员的财务风险意识不强。房地产项目幵发人员对于宏观政策的把握、经营活动的管理、财务活动的管理等不足,是房地产项目幵发阶段财务活动存在重大问题,将直接导致幵发阶段财务活动面临重大的风险。

　　1.2.2.4财务活动管理不完善

　　房地产项目开发阶段的财务活动管理是财务风险控制的最重要关口,财务人员对于财务活动的实际操作和管理,直接决定财务活动面临的风险。现在很多房~地产企业多把重点放在施工阶段和梭工验收阶段的财务支出和资金回收,忽视开发阶段财务管理制度的完善和执行,给幵发阶段甚至是整个房地产幵发项目带来了巨大的财务风险。

　　部分房地产开发企业不重视财务活动的管理工作,选派不具有财务专业知识和实际操作经验的工作人员进行财务活动的管理和操作。财务活动需要处理大量的数据,并采用规定的会计准则等,这都要求从事该项工作的员工必须具备专业的财务知识,能够顺利处理日常财务工作的同时,能够在财务活动面临风险时,提出专业的财务风险应对和解决办法。因此房地产幵发企业的财务活动管理一方面要提高重视,另一方面也要加强财务工作人员的知识和业务技能提高。

　　1.3研究的主要内容、研究框架及研究方法

　　1.3.1主要研究内容

　　本文在实地调查的基础上对房地产开发项目进行了全面科学的财务风险与控制研究,其主要内容如下:

　　1、导论。主要介绍了本文的选题背景、选题意义、主要内容和研究方法;也重点指出了当前房地产项目开发阶段财务活动的特点以及存在的问题。

　　2、房地产项目开发阶段财务风险控制基本理论,本章在总结房地产项目开发阶段财务风险特点的基础上,对财务风险控制的基本理论进行介绍,并提出财务风险控制的作用和意义。

　　3、从微观和宏观方面对房地产幵发项目开发阶段财务风险的影响因素进行详细分析,为分解分析法进行风险识别和层次分析评价模型进行财务风险分析中风险影响因素的选取提供依据。

　　4、介绍了房地产项目开发阶段财务风险特征、财务风险控制的基本理论和主要作用,运用层次分析评价方法进行指标选取、模型构建,通过对评价结果进行分析,选择适合房地产开发项目财务风险控制的主要策略,进而提出房地产幵发项目财务风险控制的对策建议。

　　5、介绍房地产项目开发阶段财务风险的预警和控制,阐述风险控制策略和具体的风险控制措施,并在理论阐述的基础上,运用实证分析法对呼和浩特市万达广场项目的开发阶段财务风险进行了分析,有针对性的提出风险控制的完善建议。

　　6、总结本文所做的工作,得出结论,并提出进一步研究的内容。

　　1.3.2研究框架

　　1.3.3研究方法

　　本文研究方法为资料研究法和实证分析法,其中实证分析法为主要研究方法。

　　1.3.3.1理论分析
　　
　　1、比较分析法

　　本文从宏观和微观两个方面的影响因素进行比较分析,找出房地产开发项目的财务风险控制的主要影响因素,为后续的策略选择提供重要的数据支撑。比较分析法能对房地产项目开发阶段财务风险的宏观和微观因素进行对比,通过相对重要性的印象对比,为运用层次分析法进行房地产项目开发阶段风险分析时的因素比较判断矩阵的提出提供了重要的参考。

　　2、层次分析评价法

　　层次分析法是源于美国的一种定性与定量相结合的财务风险分析方法。层次分析法能够使风险决策者面对繁杂的风险决策时,思维更加体系化、模型化,能够以多层次的分析解决多层次的风险决策问题。层次分析法特别适用于评价指标较多且分层次的风险评价问题。

　　1.3.3.2实证分析

　　实证分析法在本文中占有重要地位,本文写作中以财务风险控制的流程为主线,运用层次分析法对于房地产项目开发阶段的财务风险进行了实证分析。同时对呼和浩特万达广场项目通过资料搜集,进行了该项目开发阶段的财务风险分析,并在此基础上针对该项目提出完善财务风险控制的具体建议。