房地产项目设计阶段的成本控制理论概述

　　第 2 章 房地产项目设计阶段的成本控制理论概述

　　2.1 房地产项目成本控制的概念与程序

　　2.1.1 房地产项目成本控制的概念

　　房地产项目成本管理也就是说在房地产项目的建设过程中，对房地产产本进行预测和管理，它包括设计前准备阶段的成本管理、设计阶段的成本管理、招投标阶段的成本管理、施工前准备阶段的成本管理、施工过程阶段的成本管理、竣工结算阶段的成本管理、动用前准备阶段的成本管理、保修服务阶段的成本管理等。

　　2.1.2 房地产项目成本控制的程序

　　在此之前的很长一段时间内，由于房地产企业所具有的高额利润，其对于成本管理方面的关注度一直不够。而对于现阶段我国房地产的新形势，我国政府对房地产产业的管制越来越严厉，与此同时，市场竞争也愈加激烈，面对这种局面，房地产开发企必须从成本控制管理方面着手，提高自身竞争力，以促进企业自身的发展。

　　成本管理流程控制是整个成本管理的关键所在，其主要的内容包括了成本管理目标的确定和成本管理体系的建设两个方面。同时在成本流程控制体系的建设中，还需要加入成本控制的评估意见相关的责任体系。

　　在项目成本管理过程中，需要依据相关的体制对整个项目建设的全过程实施动态化的成本控制和监控，在一定的监控数据之上，根据事先设定的成本管理流程，实现对整个项目建设的环节进行成本的核算和控制，从项目发展的战略角度实施成本的控制。成本管理的视野需要与整个项目发展战略相联系，成本控制的环节理应是从项目立项一直到项目在市场上的投入运营。因此成本控制的基础就是成本控制流程的建设。

　　房地产项目成本控制开发商在房地产项目的建设中，对项目的投资进行积极的控制，是整个房地产开发的重要内容，也是房地产商进行成12本管理的核心部分。成本控制主要分为以下几个部分：

　　策划和投资决策阶段。开发商在房地产项目策划和投资决策阶段，就必须对成本进行总体的控制。在这两个阶段，房地产控制的主要进行以下几个方面的工作：组建成本控制团队，完成投资决策阶段的技术性工作；编制成本控制的初步预算，对项目成本进行全面的分析；在此基础上，需要对项目建设所面临的可能出现的风险进行分析。

　　设计阶段的成本控制。项目设计是整个项目建设的重要内容，而设计阶段成本控制也是项目成本控制的重点。设计成本对于整个项目工程造价的影响在 75%以上，在此阶段一般主要通过限额设计的方式来实现成本的控制。主要的关注点在于：项目设计阶段成本控制以项目建设的可行性和决策阶段初步的成本控制作为依据；方案的选择设计阶段成本控制主要关注的问题之一，按照项目投资进行项目成本控制的落实工作，将成本控制在项目投资预算的范围之内。

　　动迁阶段的成本控制。动迁工作是房地产项目建设中不可获取的部分。一方面，房地产开发商需要聘请专门的结构进行评估，确定动迁工作的补偿标准以及额度，从而促进动迁工作的顺利进行；另一方面，要对动迁工作进行管理和控制。招投标与合同洽商阶段的成本控制。此阶段对项目成本的控制对于整个项目成本控制以及项目结算会产生重要的影响。

　　施工阶段的成本控制。项目施工阶段的成本控制就是根据前几个步骤中成本控制的分析，在实践中完成以上项目成本控制的目标。主要包括成本计划的编制和修订、落实成本控制人员的职责、对项目图纸和项目设计进行熟悉，在项目施工阶段成本控制中，需要对工程费用变化最大的部分节能型重点的控制；根据工程项目的要求，对项目工程账单进行严格的管理；重点进行项目合同的修改和补充工作。

　　结算阶段的成本控制。在房地产开发工作中，结算工作的主要特点就是复杂、集中以及大量三个方面的特点。在房地产项目结算工作中，很容易出现出发，因此为了防止这种错误，就应该对项目结算进行全方位的成本控制。

　　目前我国房地产市场十分复杂，因此开发商在房地产项目的开发中，必须加强对项目建设中各个阶段成本的控制，根据我国房地产市场的情况，做出较为严格的预算，在此基础上对整个项目成本进行控制和管理。

　　2.1.3 房地产成本控制的作用

　　成本管理的视野需要与整个项目发展战略相联系；成本控制的环节理应是从项目立项一直到项目在市场上的投入运营。在项目成本管理中，成本管理不仅仅是对项目开发工作费用的计算，同时还包括资源的分配、管理以及监督等工作。房地产开发工作具有周期性长、投资的特点，同时房地产开发商中劳动力价格以及其他相关的费用变动较快。所以，认真做好房地产成本控制，加强预算管理非常必要。房地产项目成本管理与控制的主要作用如下：

　　就房地产项目成本管理而言，它是项目管理的核心内容，全部目的在于建筑施工企业经营管理活动，更为通俗的将就是追求与同行业平均成本水平更低的成本，最大的利润的获得源自最大的成本差异的取得。

　　一旦确定建筑产品价格，决定的因素就是成本。但是全部有效的管理活动在不以成本管理为核心的情况下，就不可能实现经营目标。

　　房地产项目成本管理是评估施工项目管理绩效的客观标准，成本管理的绩效评价是企业对项目绩效评估之前首要任务。项目成本管理的意义在掌握施工项目的管理状况以及目前所处的进度水平，并且为更为量化和直观的绩效评价提供有效证据。

　　房地产项目成本管理对于项目的经济效益和社会效益有正面的提高作用，对于企业而言，注入了新的活力；奖惩有度对于职工积极性的调动十分有效；实施成本责任到人制度，简而言之就是有偿使用企业内部各市场所提供的人力、物力、财力，并在此基础上运用经济杠杆作用，协调和理顺企业内部各种经济关系，进而有效提升企业自身的经济效益和管理水平。

　　2.2 房地产项目设计阶段的成本控制

　　2.2.1 房地产项目设计阶段成本管理的内容

　　设计阶段按照一个项目设计的主要对象来划分一般可分为房屋设计阶段、市政景观配套设施设计阶段、装修设计阶段，其中相对而言房屋设计阶段是最复杂、成本最高，也是最需要控制成本的一个阶段。而以上三个阶段本身按时间先后及工作程序又可分为：方案设计阶段，扩初设计阶段、施工图设计阶段，所以在房地产开发项目中方案设计、扩初设计和施工图设计是设计阶段的三项主要工作，在方案设计、扩初设计和施工图设计三个阶段每一阶段都关系到项目的开发成本，对三个阶段分别确定具体技术经济指标是房地产行业成本控制最有效方法。

　　2.2.2 房地产项目设计阶段成本管理与控制的本质

　　迈克尔·波特通过研究提出了三个基本的竞争战略，也就是成本领先、差异化和集中一点。而在这三个基本的竞争战略中，成本领先战略最为重要、这不仅仅是指具有竞争力的成本，同时还需要考虑其他各个方面的问题，比如时间成本问题，而低成本贯穿于整个房地产开发工作中，这不是一个简单的预算问题。规划设计在整个成本控制中起着决定性的作用，规划设计阶段也是项目成本控制中事前控制的主要环节，对项目成本的降低起到十分重要的作用。其基本的原则是：在规划设计中需要周密设计。进行科学的探讨和严格的审批。设计费用一般占到建安成本的 1.5%-3%,但其影响可达到 75%,因此项目规划设计对于整个项目工程具有很大的影响。

　　据相关数据表明，科学的规划设计能够使得项目造价降低 10%左右，但是在我国房地产开发商项目设计中，由于各个方面的影响，在很大程度上影响了项目成本的控制。项目规划设计必然会导致资源的浪费，对于整个工程项目建设的成本会产生极大的影响。因此就必须在项目成本控制中，加强对项目规划设计的控制。