项目可行性研究的理论基础(2)

　　4.项目进度安排

　　根据施工要求，做好材料、设备和人员的供应，衔接好各项工序，合理安排施工进度计划，确保项目的工期和质量。

　　5.项目投资占算

　　分析在项目开发建设的过程中，需要投入的成本金额，即为项目的投资估算，主要包括：①直接费，如管理费、销售费；②间接费，包括：税费、不可预见费、其他费用；③其他费用，如土地费、前期工程费、财务费用、房屋开发费等。

　　6.项目资金筹集的方案与成本

　　重点阐述项目资金的筹集方案和筹集成本，分析项目偿还贷款的能力等。

　　7.项目财务评价

　　财务评价的目的在于分析项目在财务上的可行性，主要依据包括国家财税制度、有关法规和现行价格。主要包括以下几个方面：①项目的财务指标分析，如内部收益率、财务净现值等等；②项目的经济效果指标分析，包括：投资回收期、投资收益率、净收入等等；③报表的编制，主要包括：损益表、资金来源与运用表、债务偿还表、资产负债表、现金流量表等；④销售及租赁收入估算。

　　8.项目的风险评价

　　项目的风险评价主要是通过分析各个影响因素（如社会、市场等）对项目的影响程度和性质，分析出项目实施过程中的关键影响因素，以便对其进行有效的控制，同时也有利于投资者了解和掌握项目风险的来源和大小，评价内容主要包括项目风险因素分析、不确定性分析等等。

　　9.项目的国民经济效果评价

　　项目的国民经济效果评价是从国家的角度出发，衡量项目对社会经济发展的贡献。它是从宏观经济的角度去分析和评价项目的微观经济效益，阐明项目所需的代价和对国家的贡献。

　　国民经济评价主要包括以下两个方面：（1）社会效益评价，即满足社会需求上的贡献，（2）环境效益评价，即改善城市环境中的贡献。

　　10.研究结论及建议

　　根据项目分析和评价指标结果，作出项目是否可行的明确结论，针对问题提出建议。

　　2.2.2房地产投资项目可行性研究的工作阶段

　　万事万物都是从最初幵始到逐渐消亡的一个全生命周期的过程，开展房地产投资项目的可行性研究也是如此，由浅入深，由粗到细，逐步深化的过程，其工作阶段的划分如下：

　　1.投资机会研究

　　投资机会研究（也称鉴别），是进行可行性研究之前的准备性调查研究，主要是通过对经济政策、市场条件、地区状况、资源条件、地理环境、社会条件、劳动力状况等相关条件的初步调查和分析，寻找最有价值的投资机会，这个过程往往比较粗泛。投资机会研究分为一般研究和特定研究两种类型：前者由国家机构和公共部门进行，包括地区、部门（行业）和资源的机会研究。后者则是选择确定项目的投资机会，目的在于激发投资者的兴趣，将投资意向变为概略的项目提案和投资建议，主要包括对投资环境的客观分析、SWOT分析、内外部资源条件分析等内容。

　　房地产投资机会研究是在进行市场预测和分析地区资源情况的基础上，从投资收益的角度，鉴别投资机会，研究投资的可行性，提出投资方向的设想，从而引发投资者的投资兴趣。在此阶段花费的时间一般为1-2个月，研究深度较为粗略，精确度一般在-30%-+30%左右，费用支出占投资总费用的0.2-1.0%.通过这个阶段的分析，可以确立项目的投资可行性，排除投资的盲目性，做到有的放矢，以此作为深入研究旳依据。

　　2.初步可行性研究

　　初步可行性研究，是在确定项目具备投资机会之后开展的进一步的市场研究，在市场调查的基础上，分析影响项目投资的关键因素，从投资角度审査、评估方案的合理性和可行性，分析项目是否需要进一步的详细可行性研究，是否值得投资[22].初步可行性研究是在详细资料的基础上对项目的进一步分析，主要任务在于：分析机会研究的结论，确定详细可行性研究的必要性，确定关键问题，研究判断项目的生命力和利润率。

　　初步可行性研究并不是必须研究的内容，如果机会研究认为项目的可行性和经济效益很大，可跳过初步可行性研究直接进行详细可行性研究，因为两者研究内容相同，只是研究的深度和精度不同。初步可行性研究所需要的时间为4-6个月，-20%-+20%的成木占算精度，费用与投资的0.25-1.5%.得出如下结论：（1）项目不可行；（2）进行详细可行性研究；（3）不必进行详细可行性研究，直接对项目投资。

　　3.详细的可行性研究

　　详细的可行性研究是项目决策正确与否的关键所在，研究也最为详细。它是在投资机会研究和初步可行性研究的基础上，广泛收集项目相关的资料信息，采用科学的评价方法，详细的分析和评价项目的经济效益，研究项目在技术、方案上可行性、经济上的合理性[24].

　　详细可行性研究与初步可行性研究相比，它的研究内容更加全面、更加具体、也更加明确，研究时间较长，所需的时间约几个月至一年，甚至更长的时间，研究所要求的精确度也更高，通常误差要求控制在-10%-+10%以内，费用支出约占投资总费用的0.2-3%.

　　2.2.3对项目可行性研究报告的评价

　　在对拟建项目尚未作出投资决策之时，为审查和判断项目可行性研究的真实性、可靠性和客观性，组织或委托工程咨询机构、相关领域的专家学者、参与项目贷款的银行机构等，对可行性研究报告进行全面的审核和再评价，评判项目投资方案的可行性和合理性。项目评价应本着科学、公正和客观的原则，广泛调研，实事求是，从全局出发，依据各方意见，认真核实报告中数据资料的准确性和真实性，为项目投资者提供真实、有效、可靠的参考依据[27-29].

　　幵展项目可行性研究报告的评价工作，主要着眼于以下三方面：①是否符合国家（地区）的规划和发展意图；②是否符合国家（地区）的相关法律、法规和政策；③工程技术的适用性和先进性，项目在经济效益和社会效益上的合理性和有效性。