哈达湾老工业区改造项目融资现状及存在问题(2)

　　（3）项目目标。

　　实施哈达湾老工业区搬迁改造是关系城市长远发展大局的系统工程，是一项民心工程，以项目改造为手段，达到带动城市发展，改善生态环境，促进经济发展的目的。

　　1）帮助四大企业提高市场竞争力。区域内搬迁改造项目以造纸厂等四大主要工业企业为主，目前这些企业都面临着生产设备落后，生产条件简陋，产能较低的困境，通过这次老工业区搬迁改造的实施可以提升企业竞争力，其他企业通过多种途径得到妥善安置或再发展。

　　2）增强区域发展活力。改变哈达湾区域生产总值 GDP 占市区比重低于 2%的局面。计划到 2020 年，实现地区生产总值提升到 5%以上，其中，服务业所占比重应达到 90%以上。

　　3）改善生态环境质量。哈达湾老工业区现有企业全部搬迁完成后，区域环境污染得到彻底治理，主要污染物排放大幅下降，达到改善环境的目的。

　　4）提高基础设施水平。在哈达湾老工业区整体搬迁改造过程中，区域内基础设施建设将会按照高标准规划、建设，对提升区域形象、改善居民生活环境都有很大的影响。

　　5）解决就业压力。哈达湾区域项目完成后，将会提供 7 万左右人口的就业机会，极大的缓解了吉林市人口就业压力。

　　（4）项目意义。

　　1）加快老工业区改造是当代城市经济发展的趋势和规律。国内外经验表明，老工业区的生产污染、产业转型和就业转移问题随着城市的发展都需要解决。

　　吉林市的哈达湾区域是典型的老工业基地，存在产能落后，生产力布局不合理等多种问题，制约了吉林市的城市发展的速度，实施哈达湾老工业区搬迁改造项目正当其时。

　　2）实施哈达湾项目是优化城市空间、推进产业升级的根本途径。哈达湾老工业区最初选址在城市郊区，且生产区和生活服务区连片布局，按照当时城市发展水平和规划理念来看是合理的。随着城市规模的不断扩大，哈达湾区域逐渐与城市核心区融为一体，原有生产区、居住区、商业区混杂的矛盾更加突出。

　　实施哈达湾项目一方面有利于现有企业通过搬迁淘汰落后产能；另一方面，有利于把腾空区域与城市核心区统筹起来，重新规划发展现代服务业，并带动整个城市功能转型和产业升级，实现退二进三的产业布局，按照城市门户、创新基础、滨水新城的功能定位，建设中央公园文化商务区、城市滨水休闲商业区及生态滨江研发居住区，重点培育发展商贸、旅游、文化创意、生态居住等现代服务业，着力打造全国老工业区调整改造新典范和长吉图现代服务业集约化发展示范区，将该区域打造成“工业改造新典范、滨水宜居生态城”.

　　3）实施哈达湾项目，对提升城市形象和环境治理至关重要。哈达湾区域四大企业现有产品结构不尽合理，能耗高、污染重。实施哈达湾项目改造，就是要把位于市中心的高耗能、高污染企业搬迁疏散到远郊区或靠近原料基地，这不仅有利于推进节能减排和发展低碳经济，而且将从根本上改善哈达湾区域和整个城市的环境质量，同时有利于保护松花江流域良好的生态环境。

　　4）实施哈达湾项目是改善民生与和谐发展的重大举措。哈达湾区域现有棚户区和城中村住宅约 120 万平方米需要拆迁，这些房屋平房、老式楼房占较大比重，建筑标准较低，房屋设施陈旧，部分房屋已属危房。同时，区域内道路体系紊乱不全。为此，必须结合企业搬迁，统筹推进哈达湾棚户区和城中村改造，加快完善各类配套设施，高标准打造生态社区。

　　（5）项目进展情况。

　　1）吉林晨鸣纸业已完成搬迁。吉林晨鸣纸业环保迁建、产业升级项目完成。

　　2）万达商业地产已进驻项目区。2014 年 4 月 8 日，吉林市政府与全球商业地产龙头企业--万达商业地产股份有限公司在北京正式签约哈达湾万达广场项目。万达广场项目占地 27.1 公顷，容积率 3,项目将建设 98.5 万平方米城市综合体，计划总投资 70 亿元。

　　3）征收工作继续得到积极推进。造纸厂 B 区回迁区内总共需征收住宅 125户。七家子片区总征收土地面积 210 公顷，已征收 160 公顷，占比 76%;总征收百姓户数 838 户，已征收 126 户，占比 15%;支付 8.25 亿元征收款。

　　4）开工建设七家子回迁楼和起步区基础设施建设工程。

　　一是七家子回迁楼建设工作。完成回迁楼建设施工图设计及审查工作；办理完七家子回迁楼项目临时开工许可；完成地下室施工。二是起步区基础设施建设工程建设工作。完成施工图设计及审查工作，通过公开招标确定投资人+EPC单位，开工建吉林大街、纸业路、康居路、复兴街雨水及污水工程。

　　（6）项目盈利模式。

　　国开吉林公司作为哈达湾项目运作主体，对区域内厂区搬迁、棚户区改造和基础设施建设实施投资；对区域内熟化净地进行收储，用于项目贷款；公司收入来源主要包括区域内经营性用地出让后结算返还的土地开发成本和增值收益（扣除必要的法定提留部分），以及公司在一二级开发过程中所涉及各类税收的地方留成部分及项目前期费用的返还，这些收入系国开吉林公司回收投资、偿还贷款本息、获取投资收益的基本来源；市政府原则上为国开吉林回收所投资成本进行“兜底”--超概部分直接“兜底”,概算内成本的在土地出让环节“兜底”.（见图 2-2）

    2.2.2 项目融资现状。

　　项目特点。

　　哈达湾老工业区改造项目与一般的建设项目不同，具有特殊性。区域内不仅涉及企业搬迁升级和土地收储，同时需要完成区域内房屋的改造以及配套基础设施建设。因此，该项目被分成了两个子项目单独、同时进行，即吉林市哈达湾棚户区改造项目和哈达湾区域土地收储项目融资现状（1）项目资本金。

　　2010 年，吉林市城建发展有限公司（国开吉林公司前身）成立，注册资本1 亿元。2011 年 3 月 30 日，国开金融与吉林城建集团签订了《关于吉林市城建发展有限公司投资协议书》（以下简称投资协议书）。投资协议书中约定国开金融有限责任公司公司与吉林市城市建设控股集团有限公司对吉林市发展有限公司共同增资 29 亿元左右，作为吉林城建发展有限公司注册资本，用于吉林市哈达湾老工业区改造项目建设。其中，国开金融公司出资 10 亿元，吉林市城建集团出资 20 亿元。2011 年 5 月，完成了第一次增资，公司注册资本增加至 10 亿元，为哈达湾项目资本金的主要来源。剩余 20 亿元增资款将根据哈达湾项目进展情况逐步注入。