哈达湾老工业区改造项目融资现状及存在问题(3)

　　（2）银行贷款。

　　规划贷款。

　　2010 年 9 月 3 日，国开吉林公司申请国家开发银行吉林省分行规划贷款 2000万元，用于吉林市哈达湾老工业区整体搬迁控制性详细规划等规划贷款项目建设及区域内控制性详细规划的编制工作。贷款期限 5 年，贷款利率为国家同期基准利率。

　　银团贷款2011 年，国开吉林公司以哈达湾老工业区搬迁改造项目向国家开发银行吉林省分行申请了 74 亿元银团贷款，同年 3 月 10 日，该项目经国家开发银行总行贷委会批准通过，由国家开发银行吉林省分行作为牵头行组建中长期银团贷款。其中哈达湾棚户区改造项目贷款额度 36 亿元，贷款期限 10 年，宽限期 2年，贷款利率为基准利率。哈达湾区域土地收储项目 38 亿元，贷款期限 2 年，提款有效期 5 年，贷款定价为基准利率。担保方式为保证担保和抵押担保相结合，国开吉林公司大股东吉林市城建集团为土储、棚改贷款提供共同第三方全程连带责任保证担保，抵押贷款需用国开吉林所收储土地等进行足额抵押担保，土地抵押率不高于 60%.截至目前为止，国家开发银行吉林省分行、中信银行长春分行、农业银行吉林分行、交通银行吉林市分行组成的银团贷款总计发放了 25.6 亿元贷款。

　　短期贷款截止目前为止，国开吉林公司以哈达湾棚户区改造项目申请国家开发银行短期贷款总计 10 亿元，并全部发放完成。

　　（3）信托贷款。

　　2012 年 8 月，国开吉林公司以哈达湾棚户区改造项目向中信信托有限责任公司申请了 6.6 亿元流动资金贷款，贷款期限两年，执行国家同期基准利率。

　　2014 年 8 月，国开吉林公司以哈达湾老工业区项目向中诚信托有限责任公司申请流动资金贷款 6.6 亿元，贷款期限 6 个月，贷款利率为 10%,该笔贷款已全部发放到位。

　　（4）专项资金。

　　哈达湾项目集老工业区改造、产业升级、环保整治、棚户区整治等多种概念于一身，国开吉林公司结合国家支持政策，包装了哈达湾区域造纸厂 B 区配套基础设施建设工程，获得了 0.6 亿元资金支持；包装了哈达湾区域七家子片区回迁楼配套基础设施建设工程，获得了 0.02 亿元支持。截止到目前为止，总计获得国家及省级专项资金 0.62 亿元。

　　（5）信托理财。

　　为了实现公司效益最大化， 2011 年 10 月，在开发银行吉林分行的大力支持下，国开吉林公司与中诚信托有限责任公司分别签订了两笔 4 亿元资金信托合同，贷款期限为 6 个月，年化信托利益率为 14%,这两笔信托投资已于 2012年 4 月到期，共获得投资收益 5658 万元。

　　2012 年 6 月，国开吉林公司与中诚信托有限责任公司签订了 4 亿元资金信托合同，贷款期限 1 年，年化信托利益率为 7%,该笔信托投资于 2013 年 1 月到期，投资收益为 2829 万元。国开吉林公司信托投资收益总计 8487 万元。

　　国开吉林公司正积极筹划通过发行企业债、中期票据，信托资金等方式满足资金需求。作为国家大力支持的老城区搬迁改造项目，哈达湾项目中哈达湾项目涉及“环保搬迁”、“产业升级改造”、“棚户区改造”“基础设施建设”等多项融资题材，也可利用项目优势，开展多种项目融资方式。预计未来，国开吉林公司将继续坚持银行贷款为主，其他金融手段为辅的融资模式。

　　2.3 项目融资存在的问题。

　　2.3.1 资金严重超概。

　　（1）棚户区改造概算大幅增加。

　　根据 2013 年末新版拆迁评估报告显示，哈达湾区域棚户区改造成本约为 78亿元，大大超出 2010 年吉林市政府所批复可研的 38 亿元的额度。棚改成本大幅度增加的原因，一是 2011 年初，《国有土地上房屋征收与补偿条例》等国家、地方政策出台后，国家取消了行政性强拆，补偿标准市场化、社会化，导致了住宅、非住宅拆迁补偿成本预期普遍大幅上涨；二是为解决或避免历史遗留问题，项目区域新增北部沿江滩涂、铁路夹线地及幸福村五社等区域，区域面积由最初的 8.82 平方千米增加至 9.43 平方千米，导致棚改成本增加，造成了资金缺口。

　　（2）四大企业搬迁对价预期超概。吉林市造纸厂、水泥厂、碳素厂、铁合金厂等四大企业厂区搬迁是哈达湾项目搬迁改造的核心，项目前期相关政策协议中已明确，四大厂区搬迁对价款预算控制在 50 亿元以内，而首个搬迁企业造纸厂对价成本已达 22 亿元，其他三家目前正在积极商谈，四大企业搬迁总对价控制在 50 亿元以内的难度较大。

　　（3）基础设施建设成本存在不可控因素。哈达湾区域基建方面的投资存在两方面成本增长因素。一是厂区土壤整治：哈达湾区域内搬迁厂区所覆盖区域，可能因化学品、重金属等造成土壤污染，影响后续开发，相应需要专项治理，但具体成本规模目前无法确定。土壤整治成本应由被搬迁企业承担为主，政府也可申请专项资金解决，但不包括在国开吉林土地开发成本之中。二是高压线入地、改线：区域内现有 8 条高压线路，需要根据新规划改线或地下填线处理，改造成本约 3.5~4 亿元，超出概算，形成资金缺口。

　　（4）资金周转时间长，收益低。

　　搬迁企业土地和棚户区拆迁征地到手的土地可供土地市场拍卖形成的资金回流期是漫长的，但在此期间，项目资金支付量巨大而投资回收现金流量较小，收益较低。同时，银行的短期贷款还本付息也增加了资金流量的要求。

　　2.3.2 融资难度加大。

　　（1）近几年，受国际金融危机影响，国家一直在执行信贷收缩政策，控制融资规模。2009 年，随着“国发【2010】19 号”文的出台，全国各地方政府融资平台的筹资活动均受到了严格的的控制，同时银监会出台了多项措施控制地方政府债务问题，受此影响，地方政府平台融资难度增大，吉林城建集团是国开吉林公司的股东之一，控股 65%,因为该公司属于政府融资平台公司，受其影响，在与金融机构合作工程中，国开吉林公司常常也被归类为平台公司，这也为哈达湾老工业区改造项目的融资增加了难度。

　　（2）金融机构参与意愿不强。

　　根据专业机构市场调研的审慎结论，近年来吉林市房地产市场整体处于良性发展态势，泡沫不大，也未出现过价格飙升状况。市场的不可控风险主要体现在：一是国家高强度综合调控政策作用下，房地产市场面临深度调整，受现金流等因素限制，近期投资人拿地意愿不强，未来总体态势和存在变数较大；二是房地产价格预期有提升空间，但部分区域仍不足以弥补开发成本。在厂区搬迁、优质配套资源引入、高品质开发商进驻等综合作用下，位置较好片区未来五年房价可望升至 7500~8000 元/平米，但根据房价还原地价的评估后，造纸厂及周边板块土地出让价格水平仍总体低于成本。三是住宅需求支撑力度一般，综合考虑人口因素和房地产市场调控影响，预计吉林市未来五年市区人口的住宅需求净增量（建筑面积）约为 530 万平方米、十年将到达 1070 万平米；而哈达湾区域总体可释放净地建筑面积约 900 万平米，其中住宅达到 740 万平米。

　　面对市场消化能力的不确定性，各金融机构对城市开发类项目一直保持观望态度，贷款难度增大，而且贷款利率比预期值高出很多。

　　（3）融资模式单一。

　　哈达湾项目是一项声势浩大的工程，老工业区内企业、棚户区众多，所需改造资金投入巨大，但从目前来看，项目资金来源主要依靠银行贷款，这无疑给项目带来了巨大融资压力。

　　（4）土地抵押担保无法落实。

　　吉市政函〔2010〕298 号文件明确授予吉林城建发展公司土地收储职能，负责哈达湾区域内的土地开发及整理工作，在哈达湾项目完工之前，在区域内进行市场化经营，是区域内唯一经营平台；在市政府向市国土局致函（吉市政函〔2010〕375 号）中，也明确提出“项目区域内相关土地完成前期开发、达到收储条件后，你局（吉林市国土资源局）应及时为吉林市城建发展有限公司办理相关土地《国有土地使用权证》，并为其办理相关抵押手续”.2012 年，国家四部委联合发布了“国土资发〔2012〕162 号”文件，明确由国土部门统一归口管理土地储备机构，根据文件要求，国开吉林公司不再具备土储贷款借款人资格，土地使用权证不能办到国开吉林公司名下，如此则开行贷款无法落实抵押担保，严重影响哈达湾项目顺利进行。

　　综上所述，国开吉林公司哈达湾老工业区改造项目面临巨大的资金压力和融资困境，该如何解决融资困境，探索新的融资路径成为国开吉林公司和哈达湾项目目前面临的头号问题。