新加坡的组屋制度及其中央公积金制度

　　新加坡国土面积717平方千米，人口数量520万人，人均国民收入65048新元。作为一个城市国家，新加坡以符合都市规划的方式将全国划分为东北、东南、西北、西南和中区5个社区，由相应的社区发展理事会管理。新加坡的土地包括国有土地、公有土地和私有土地。国有土地占土地总面积的53%，属土地管理局掌管；公有土地占土地总面积的27%，由法定机构建屋发展局、裕廊镇管理局、海港局、民航局掌管；私有土地占20%。新加坡土地的使用年限有3种类型，即永久地契、999年租用地契、99年租用地契。

　　新加坡政府坚持以政府分配为主、市场出售为辅的原则，牢牢掌握了房地产市场的主动权。在新加坡，民用住宅大致分为组屋和私人住宅两类。组屋是政府投资修建的保障性住房，均为99年地契，以低价出售或出租给中低收入阶层使用。新加坡超过80% 的居民居住在组屋里。私人住宅包括私人公寓和有地房产，地契多为999年甚至永久。近年来，为满足既不符合组屋购买条件又无力购买私人公寓人群的住房需求，政府推出了99年地契的私人公寓。私人公寓与组屋最大的不同是有围墙、保安，并配有俱乐部、操场、健身房、游泳池等设施。有地房产通常指拥有私有花园、车库的连排别墅、独栋别墅。

　　1、 组屋制度发展的沿革

　　组屋制度的成功是在实践过程中不断完善的结果。通过国家机构改革和基础设施建设，政府成立了建屋发展局来统筹组屋的规划与建筑，并利用土地征用法来实施政策干预，最终解决了“屋荒”的问题。

　　1964年2月，“居者有其屋”计划启动之初，建屋发展局主要提供一房室、二房室、三房室，购买的组屋只能用来自住而不能出租或出售。由于要求20%的现金首付，并且可用于销售的住房数量较少，组屋的发展一直较慢。1968年，政府允许利用中央公积金支付组屋的首付款以及月供，以促进人们购买组屋，当年组屋的销售量是前3年的2倍。1970年，新的政策允许组屋所有者可以在一定的条件下出售其住房，这意味着购买组屋不再只是为了居住，还可用于投资。这给予组屋的潜在购买者很大的激励。20世纪80年代，政府鼓励组屋的房主出售其现有组屋然后进行住房升级。因此，组屋再售市场得到快速发展。20世纪80年代末，拥有组屋产权的人群增长到79%。

　　1993年，政府出台了一项新的促进组屋再售的按揭融资政策，即二手组屋的购买者可以得到80%的贷款。对于收入水平低于低收入家庭激励计划标准的家庭，可以得到住房价格95%的贷款。这项政策使得申请二手组屋的人出现显著的增长。同时，由于收入水平的增长，人们对私人住房的需求也在增加，导致私人住房的价格在20世纪90年代出现了飞速上涨，二手组屋价格也随之上涨。1997年，对组屋再售政策进行了改革，对再次购买新建政府组屋的人征收再售税，以鼓励他们购买二手组屋。这可以为首次购买新建政府组屋的人提供更多的机会。再售税有助于新建政府组屋配置的公平性。随着人民对居住水平要求的提高，目前政府新建组屋以三房室-五房室为主，同时也提供少量的一房室、二房室出售给老年家庭、单身家庭或者出租给困难家庭。

　　2 、组屋的开发与建设工作区

　　建屋发展局（Housing and Development Board，HDB）成立于1960年，是隶属于国家发展部的法定机构，是推行公共住房的唯一专门机构，主要负责社区和居住区总体规划以及组屋的设计和建造。组屋的建设过程涉及土地的获取、拆迁安置、规划和设计、建设和管理几个环节。

　　2.1 土地供应

　　新加坡组屋建设用地的获取一部分来自于国家的直接转让，另一部分来自于从私人部门的强制征收。

　　《土地征用法》将建屋发展局由于公共目的而征收私人土地的行为合法化，这类似于土地征用权，使建屋发展局在法律保障下无偿获得国有土地和低价征得私有土地，这是大幅度降低组屋成本的强有力法律措施。由于所有的征地成本均由政府承担，大大降低了组屋的成本。

　　建屋发展局的住宅发展计划是在长远发展规划的指导下进行的，首先详尽分析历年住宅建设的数量和销售情况，申请购买组屋的家庭数量及其对户型、地段的要求，并预测今后5年的需求量，选择最佳开发地点。根据预购组屋制度，建屋发展局只会在达到一定认购率时，才会兴建有关组屋；当申购率过低不能回收成本时，就会取消开发计划。组屋的建设避开房屋密集的市中心，选择城市边缘地带，一是便于居民疏散，二是这些地区拆迁量少。

　　2.2 资金来源

　　新加坡建屋发展局的资金来源主要有3部分：一是当前收入，包括物业租赁、管理和服务收入；二是长期融资来源，即政府贷款；三是组屋出售收入。

　　在政府资助之前，建屋发展局运营的财务收支平衡是赤字的。政府通过直接资助的方式平衡其财政赤字，并且这种资助是在年初预先给予的。2013年，建屋发展局的净赤字近8亿新元。此外，政府对建屋发展局的低息贷款保证了其运营的资金来源，同时也减少了其费用支出。政府的贷款主要用于两方面：公共住房计划下购买组屋的按揭贷款，可以申请比现行中央公积金储蓄利率高0.1个百分点的优惠利率；建屋发展局住房开发贷款，其利率盯住浮动的中央公积金存款利率，比其高2个百分点，贷款偿还期为20年（图1）。

　

　　2.3 设计方式

　　为了能充分利用土地资源，以应付长远的组屋需求量，组屋区的策划与设计以高层高密的公共组屋为主，同时提供有教育、社交、康乐活动设备的新镇。

　　在组屋建筑设计上，由于没有日照和朝向的严格限制，组群形态较为自由。为表示空间的公共性，组屋的一层架空供居民日常交流、办理婚丧嫁娶等活动使用。新建组屋的规划设计还十分重视通过绿化种植和环境景观设计提高社区的价值，如达士岭组屋在26层和顶层上建有连接7栋大楼、世界最长的空中花园。建屋发展局采用预制技术生产建筑构件以提高工作效率，并减少对技术工人数量的依赖，预制技术应用的同时有效地提高了建筑物的施工质量，如外墙挂板、轻质隔墙、栏杆、楼板、楼梯及栏板等构件。从1991年开始，建屋发展局全部的施工项目均采用预制钢筋网体系。这一体系一方面减少了对熟练技术工人的要求，另一方面增进了现场装配的机械化程度，提高了钢筋网络生产流程的效率。

　　随着民众对组屋要求的提高，建屋发展局从20世纪末推出了精装修优质组屋。2000年以来，建屋发展局积极鼓励私人发展商负责整个组屋的策划与建设，包括土地投标、设计、建设、出售组屋等，丰富了款式及设计，组屋建设进入一个富有创意的全新时代。目前，组屋四房室使用面积为80~100平方米（三卧一厅两卫），五房室使用面积为110~135平方米（三卧两厅两卫），每户均有防空室（可通风，防爆防炸，平时用作储藏间）。建屋发展局提出了“三大保证”计划，即保证从2005年开始建设的新组屋的厕所和厨房的天花板5年不会漏水，墙壁5年不会渗水，以及混凝土10年不会脱落。在保证期内，组屋如果出现这3个问题，建屋发展局将免费修理。

　　

　　3、组屋的准入与退出

　　凡有稳定收入的家庭即可以申请购买组屋，首付房款最低10%，其余向建屋发展局或银行贷款。此后每月从缴纳的公积金中还款或现金偿还。目前新加坡共修建组屋95万套，约83%的人安居在组屋中。四类组屋准入与退出的具体情况如下。

　　3.1 新HDB组屋

　　户型从二房室至五房室不等。二房室（俗称一房一厅）原本在20世纪80年代中期已经停建，直到2006年建屋发展局才恢复建设。为鼓励年轻人与老人同住，建屋发展局又开发了三代同堂的户型（四卧两厅三卫）。

　　（1）公民资格：申请者必须是新加坡公民；公众计划、未婚夫妻计划、孤儿计划的申请者，其核心家庭必须包括至少一名新加坡公民或者永久居民；非公民配偶计划的申请者，其配偶不是新加坡公民或者永久居民（表1）。

　　（2）年龄条件：21岁以上；在单身公民计划、非公民配偶计划、联合单身计划下的35岁以上单身（未婚、离异、丧偶）申请者，只可以申请非成熟区域的二房室（预购组屋）。

　　（3）收入上限：对于成熟区域的三房室，有津贴的三房室、四房室或者更大的组屋，要求一般家庭月收入不超过10000新元，大家庭不超过15000新元（鼓励三代同堂）。对于非成熟区域的标准三房室，要求一般家庭月收入不超过5000新元；对于二房室，家庭月收入也要求不超过5000新元。

　　（4）对未偿清银行贷款者的特殊约定：如果要申请五房室以上的组屋，必须经过法定受让人的同意。但是如果仅作为居住人，即使买五房室以上，也不需要得到受让人的同意。

　　（5）财产情况：申请者及配偶、共同居住人及其配偶在申请前30个月内，在申请日期和购买组屋日期之间必须没有房产或土地。

　　（6）购买次数：申请者只能买下述房屋两次：从HDB购买组屋；有津贴的二手组屋（只适用于第一次购买者）；从私人发展商购买私人组屋；从私人发展商购买执行共管公寓。

　　（7）再售税：如果已经从HDB购买过组屋，或者享受过购房津贴，出售住房后，再次购买新HDB组屋时必须支付再售税（如果第二次购买的是乐龄公寓，私人组屋或者执行共管公寓，公开市场的二手组屋或者私人住宅都不收再售税）。如果以前在中央公积金计划下买过执行共管公寓，卖掉后购买新组屋将支付55000新元的再售税。2006年3月前按固定额度征收，根据第一次购买的房型不同，收15000~50000新元；目前已改成按比例收取，具体见表2。

　

　　（8）时间限制：购买新HDB组屋、有津贴的二手组屋、私人组屋、EC后5年才可以再次申请新组屋；购买过EC的申请者，必须在提供转让EC的证明30个月后，才能申购新组屋；如果参加了预购组屋计划，但又取消预定的，将从取消之日起一年内不能申请新组屋、私人公寓、EC、有津贴的二手组屋；如果二次申请者或者第一次申请的单身在被选中后取消两次的，需要等一年才可以申请。

　　（9）离婚情况：如果二人无房产，离婚之日起3年内，只有一方可以拥有下述房产：HDB组屋，私人组屋、EC（直接从私人发展商购买），在中央公积金计划下在公开市场购买的二手组屋；如果在婚姻期间已经有了上述房产，而且房子给了配偶，只能在3年后申请上述房产。不过，如果你和父母或者新配偶买上述房产，或者不在公积金津贴计划下买二手组屋，可以不受3年的限制；如果婚姻期间没有上述房产，或者买了没有津贴的二手房，你可以在前配偶保证3年内不申请的前提下申请上述住房；当所有的孩子在你们离婚时都小于18岁，而且你有你所有孩子的监护权，你也是他们唯一的抚养者时，你可以不需要前配偶3年内不买上述住房的保证，即可申请。

　　3.2 乐龄公寓

　　一室一厅一卫，配有无障碍设施，主要供应给老年家庭。

　　（1）基本条件：55岁以上的新加坡公民；如果其他的申请人（若有）是你的配偶、父母、兄弟姐妹、子女，他们必须是SC或者SPR，同时21岁以上。如果其他申请者是别人，他们必须是公民，至少35岁以上；核心家庭必须包括你的配偶，如果你单身，只能自己申请；所有申请人的月总收入不超过1万新元。

　　（2）其他要求：如果申请者已经拥有组屋，无论是新组屋还是二手组屋，都可以申请乐龄公寓，但是必须在入住后6个月内卖掉原组屋。如果没有卖掉，将被收回乐龄公寓，同时支付总价5%的罚金或者HDB确定的其他标准的罚金；出售房产必须符合HDB的转售政策。原有的组屋、二手组屋（有津贴）、私人组屋、EC必须拥有5年后才能卖掉。如果不止一个申请人有政府组屋，那么只有55岁以上的新加坡公民需要满足5年的最小占有期；如果之前卖过两次有补贴的组屋，仍有资格申请乐龄公寓。如果有私人房产，也可以申请乐龄公寓，但必须在购买前出售；如果要用公积金账户里的普通账户和退休账户的钱来支付房款，必须55岁以上，同时保留最小额（148000新元）；如果要获得更多的公积金，可以将乐龄公寓抵押。

　　3.3 私人组屋

　　私人组屋是建屋发展局为满足人们多样化的需求，委托私人发展商设计、建造、定价、出售的组屋，近期由于售价较高已经暂停。与购买新HDB组屋相似，但只有符合公众计划、未婚夫妻计划和孤儿计划的申请者可以购买。

　　3.4 执行共管公寓

　　执行共管公寓主要满足家庭收入超过新HDB组屋申请顶限、但无能力购买私人公寓者对住屋的需求。执行共管公寓由建屋发展局委托私人发展商设计、建造，房屋品质与私人公寓相同，有围墙、保安以及各种配套设施，业主住满10年后自动升级成为私人公寓，可在市场上自由出售。

　　（1）基本条件：申请者必须是新加坡公民，核心家庭成员至少有一个公民或永久居民；21岁以上，如果参加了联合单身计划，必须超过35岁；家庭月收入不超过12000新元。

　　（2）其他要求：如果已经有HDB组屋或者私人组屋，必须在获得EC 后6个月内卖掉；如果卖掉了EC，那么必须等待30个月后才能申请新组屋或者私人组屋或者EC；在满足了5年占有期和30个月的等待期后，如果再买HDB新组屋，需要支付55000新元的再售税。如果不买新组屋，而是买二手组屋、私人组屋或者EC，就不用交税；买了EC5年内不能投资私人房产。

　　4、 组屋的分配方式

　　目前，主要采取预购方式。预购组屋方式是一种“先售后造”、“按需而造”的方式。这种方式更加贴近居民的住房偏好，同时有利于减少组屋空置的风险。其操作流程是：建屋发展局公布建屋地点并开放申请—申请人提出购房申请—建屋发展局采用抽签方式选出中选申请人—建屋发展局邀请申请人选择组屋户型及层次等—达到一定预定量后，建屋发展局通过招投标确定建筑承包商进行建设—组屋完工后申请人领取钥匙入住。

　　组屋的分配鼓励已婚子女和父母互相照顾和考虑到首次购物者迫切需要住屋成立家庭，推出以下优先分配政策：首次购屋者通过预购组屋制度（Build-to-order）购买新组屋时，被抽中的几率是其他申请者的2倍；已婚夫妇申请的新组屋与父母的住家在同一个市镇或位于2千米范围内，被抽中的几率是其他人的2倍；当父母申请靠近已婚子女的新组屋时，也会享有较高的抽中几率；如果申请者是首次购屋者，同时又想住得靠近父母，他们被抽中的几率是一般人的4倍。

　　5、组屋的购买与租赁

　　组屋的定价主要考虑购买者的收入水平，其价格一般为购房人家庭年收入的3~6倍，有时甚至低于建造成本。在“居者有其屋”计划下，建屋发展局按照居民家庭月总收入1000新元可购买二房式组屋、2000新元可购买三房式组屋、4000新元可购买四房式组屋的标准确定组屋售价、贷款利率和贷款偿还方式，致力于提高居民的住房可支付能力。以一套使用面积90平方米四房式的组屋为例，购房人平均家庭月总收入为4100新元，以偿债比率25%计算，购房人每月用于还贷的支出约为1045新元。假设购房人有足够存款支付10%的首付款，并申请年利率2.6%、期限30年的按揭贷款，那么一套四房式组屋售价30万新元居民可以负担。

　　对于月收入低于1500元的5%的社会底层居民，政府为他们提供了租赁组屋。具体情况如表3所示。

　　6、 组屋的二级市场

　　新加坡政府规定，已购买组屋的家庭可以在公开市场上转售组屋，从而形成了组屋的二级市场。但政府对组屋的转售条件和购买条件进行了严格规定。

　　（1）转售条件：转售条件主要体现在对组屋持有期的要求上。组屋所有者必须对住房持有一段时间才能在公开市场上出售，这段时间可称为最小占有期。不同的购买模式、融资模式和房屋类型，对最小占有期有不同的要求。最小占有期从拿到钥匙起计算（表4）。

　　（2）购买条件：购买二手组屋需要满足以下基本条件：申请人必须是新加坡公民或永久居民，且年满21岁；申请人应当至少与另一名新加坡公民或者永久居民组成一个核心家庭。从2013年8月27日起，永久居民家庭（家里没有公民）必须在获得身份的3年后才能申请二手组屋；符合种族融合政策。由于新加坡是一个多种族的国家，为了实现种族融合、和谐共处的目的，政府对每个组屋区甚至每幢组屋中各种族所占的比例都作了规定：华人、马来人、印度人三大种族在组屋邻里和单幢组屋中所占比例分别不超过84%、87%、22%和25%、12%、15%，购买组屋必须符合该比例的规定；如果不申请公积金津贴或者HDB的贷款，就没有收入限制。此外，如果有私人房产，可以购买不申请公积金津贴或者HDB的贷款的二手组屋，但必须在购买组屋后6个月卖掉私人房产。

　　（3）组屋价格：二手组屋的购买价格由市场决定。为鼓励大家购买二手组屋，政府规定符合购买新组屋条件的家庭如果购买二手组屋，可以一次性享受政府给予的3万到4万新元的住房津贴。

　　由于近几年二手组屋价格不断上涨，溢价一度达到55000新元。为调控组屋市场，政府通过帮助中低收入买家、调控转售市场、支持多代家庭的措施给组屋市场降温。具体包括：帮助中低收入买家，特别公积金津贴扩大到四房室组屋，受惠家庭月入上限调高到6500新元。非成熟市镇二房室屋主提升到三房室组屋，能获得15000元住房提升津贴；调控转售市场，建屋发展局组屋贷款年限从30年缩短至25年，每月偿还贷款比例从35%下调至30%，向金融机构贷款的组屋贷款年限从35年缩短至30年，但贷款26年至30年只能最多借贷房价的60%，外籍家庭在成为永久居民满3年后，才能在公开市场购买转售组屋；支持多代家庭，建造有4个卧室的三代同堂单位，改善多代同堂优先计划，允许和已婚子女一起申请同个项目新组屋的父母购买三房室单位。

　　上述措施以及之前允许单身者购买预购组屋，减少了二手组屋的需求。据2013年11月9日《联合早报》报道，目前组屋的转售溢价接近4年前低点，从55000新元的最高点下降至12000新元（转售溢价指二手组屋的评估价与实际售价之间的差额）。

　　7、 新加坡中央公积金制度

　　7.1 中央公积金制度的发展

　　新加坡中央公积金（Central Provident Fund, CPF）是一项综合性的社会保障储蓄计划，使新加坡的雇员对自己年老时的生活有一种信心和保障。1955年，中央公积金局正式成立，当时中央公积金制度的基本功能是为每一个新加坡国民在退休后提供养老保障，之后其功能逐渐拓展到医疗、住房、家庭保障、资产提升等方面。中央公积金具有强制性，雇主和雇员都必须按照雇员每月薪水的一定比例缴纳。其运作模式为现收现付、自我储蓄和部分积累。自1983年以来，所缴纳的公积金及其利息收入不需要缴纳收入税。

　　新加坡的雇员及其雇主每月要向中央公积金的账户缴纳一定的金额（表5）。1955年刚推行公积金制度时，雇主和雇员每月按雇员的工资各交5%；之后随着经济的发展和雇员工资的增加，公积金缴纳的比率逐步提高，一般每隔二、三年提高一个百分点；经济衰退时，政府会适当降低公积金缴纳比率。

　

　　中央公积金账户分为3类：普通账户，该账户的储蓄可用于购买住房、投资和教育，35岁以下的工作人士，有三分之二的公积金缴交额拨入这个户头；特殊账户，该账户的储蓄用于养老以及用来投资与养老有关的金融投资产品；医疗账户于1984年建立，该账户的储蓄用于为公积金成员及其直系亲属支付住院费和购买指定医药保险，现也可以用来支付一些慢性疾病的门诊费用。1987年引入退休账户，资金来源于特殊账户，在成员年满55周岁时建立，成员年满62岁时可从此账户支付养老金。

　　中央公积金的储蓄可以获得一定的利息收入。普通账户的储蓄所收利息最低，为每年2.5%，特殊账户和医疗账户的储蓄可以比普通账户每年多收1.5个百分点。

　　7.2 公积金使用

　　为了保证退休后的生活，雇员要对中央公积金的储蓄进行有计划的消费，重点要保障以下3点：第一，有足够的储蓄作为退休后最基本的生活保障；第二，退休之时自己所购买的物业已经完成了全额还款；第三，有足够的储蓄保障年老时的医疗花费。

　　7.2.1 作为退休后的一种存款

　　新加坡雇员可以在年龄到达55岁的时候提取中央公积金里的储蓄，但前提条件是已经预留了最小额。中央公积金最小额可以用来购买分红保险公司的终身年金，存入分红银行，或留在中央公积金委员会的退休账户里。从62岁开始，雇员每月可以从中央公积金最小额里提取一定的现金以满足退休后的基本生活需求。2013年，中央公积金最小额要求为148000新元。

　　在满足中央公积金最小额要求后，如果要提取中央公积金储蓄，还需要满足医疗账户的要求。普通账户和特殊账户里超出最小额要求的钱都可以转账给医疗账户。中央公积金的储蓄可以在雇员离开新加坡或永久性丧失行为能力时全部取出。

　　7.2.2 满足医疗需求

　　每月存入医疗账户的钱可以作为一种用来满足医疗需求的储蓄，支付自己及家人的医疗费用。医疗账户也可以用来为自己和家人缴纳各类医疗保险，如医疗储蓄计划、健保双全计划、增进健保双全计划、填补医疗储蓄计划等。

　　7.2.3 支持住房自有

　　按照中央公积金住房计划，普通账户的储蓄可用来购买住房。中央公积金储蓄可以用来支付住房的全部或部分款额，也可以用来支付住房的月供。政府在居民购房时提供额外公积金津贴（3万~4万元）。从2006年7月1日起，已经使用中央公积金储蓄购买了一套住房（公共住房或私人住房）的家庭如果打算使用中央公积金储蓄购买另一套住房，则必须在普通账户和特殊账户里留存中央公积金最小额要求的存款数。

　　7.2.4 为家庭成员提供一种担保

　　家属保障计划（Dependants' Protection Scheme）可以保障家庭成员在被保险人去世或永久丧失行为能力时度过前几年的生活。所有用中央公积金储蓄购买政府组屋的雇员都可以申请住房保障计划（Home Protection Scheme）。按照该计划，一旦被保险人去世或变成永久性丧失行为能力的人，公积金委员会将根据担保的数额偿还剩下的住房贷款。

　　7.2.5 使用中央公积金储蓄进行投资

　　雇员可以在中央公积金投资计划下利用普通账户和特殊账户进行投资，但必须承担投资的风险。中央公积金投资计划下包括新加坡巴士有限公司计划、非住宅房地产计划、基本投资计划、增进投资计划、填补购股计划等。

　　在购买组屋方面，公积金推出了各种计划，比如2011年推出了特别公积金津贴，为月收入不超过2250新元的低收入家庭在申请二房或三房室组屋时提供最高2万新元的津贴。2013年8月，建屋发展局又把特别公积金津贴受惠家庭的月收入上限从2250元大幅提高到6500新元，帮助中等收入家庭实现购房梦。

　　8、 几点启示

　　（1）土地征用倾斜民生。在乡村城市化过程中，有一套有效的土地征用与改革方案。新加坡以《土地征用法》作为土地征用制度，土地管理局确保土地征用的公正和合理，以及土地征用程序、操作流程、土地赔偿和标准等，既依法合理赔偿农民损失，又提供优先购买组屋的权利，还为他们提供就业机会，让他们从农民变为城市工人或服务业者，大大疏解了征地所产生的社会矛盾，也帮助原为小农生产者的居民较好地实现了城市市民身份的转变。

　　（2）规划具有前瞻性且根据实际情况不断调整。政府将所有土地分成900多个小区，对每个小区的土地利用都进行了详细规划，而且在决策时政府、私人机构、居民都要参与，坚持科学决策，保证了土地的有效利用。

　　（3）政府善用土地资源，确保可持续发展。新加坡欠缺土地资源，从长远考虑，要容纳不断增加的人口，又要预留大量土地保障社会经济与环境发展的需要，只能建设高密度住房。因此组屋制度应运而生，但同时政府非常注重为将来留下发展空间。比如在组屋的周边都要预留土地，平时作为绿地，将来房屋重建时，先在预留土地上建造组屋，让居民原地动迁，这样一方面减少了拆迁阻力，另一方面也保证了居民生活环境和邻里关系的延续。

　　（4）政府“居者有其屋”的理念深入人心，政府不作像欧美那样提供福利的国家，而是通过公积金、组屋等措施建立公民与国家以及国家前途间的利害关系。政府为人民规划好了一生：青年的时候成家立业，以家庭为单位购买小面积的组屋，政府提供公积金补贴，买房无忧；中年时可卖掉小面积组屋购买大面积组屋，而且政府通过各项措施（如翻新计划）为组屋增值；年纪大了，如果公积金不够养老，还可以卖掉组屋，住乐龄公寓，或者通过房契回购计划，安度晚年。

　　（5）大力保障首次申请者能购买到组屋。新建组屋90%以上保留给第一次申请者，使首次申请成功率高达80%；屡次申请但无法获得选购权的申请者，将获得额外抽签机会（限于未成熟区的新组屋）。在分配政策上鼓励以家庭为中心，除老年人外，不鼓励“以大换小”，限制购房者多次享有政府福利。

　　（6）实行房产税制度，遏制炒房现象。新加坡规定，如果已经从HDB购买过组屋，或者享受过购房津贴，出售住房后，再次购买新HDB组屋时必须支付再售税（如果第二次购买的是乐龄公寓，私人组屋或者执行共管公寓，公开市场的二手组屋或者私人住宅都不收再售税）。如果以前在中央公积金计划下买过执行共管公寓，卖掉后购买新组屋将支付55000新元的再售税。2006年3月前按固定额度征收，根据第一次购买的房型不同，收取15000~50000新元，现在改成按比例收取。对已购住房，自住的按出租的评估价收取4%的房产经营税，出租的按评估价的14%征收房产经营税。对外籍人士购房征收15%的契税。这样就避免了炒房现象，通过税收杠杆有效调节房地产市场。

　　（7）依法合理制定征地程序，实现和谐征地。新加坡《土地征用法》规定，凡是为建设公共基础设施或为建设公共住房（组屋）、学校、医院等公共设施，都可征用私人土地为公家所用。为防止滥用《土地征用法》所赋予的权力，政府设有土地征用程序、操作流程与土地赔偿条款和标准。任何部门需征用土地，首先得提呈律政部长审批，确保土地征用的必要性与合法性，再由内阁会议批准。

　　新加坡的土地征用价格由税务局首席评估师根据土地外围市场行情进行评估。如土地所有者不服其评估价格，可向上诉委员会上诉。此委员会由3位独立专业人士构成，委员会对价格有最终裁决权。对于有地契的所有者，政府按评估价补偿后，提供优先购买组屋的权利。对于占用土地但没有地契的所有者，政府赔偿建于土地上的资产，并提供一年的生活费以及优先购买组屋的权利。对最终裁决后还拒不执行的，申请法院强制执行。这样既有效保障了经济社会的用地需求，又实现了和谐征地。

　　（8）科学规制土地出让金管理，防范土地财政与金融风险。新加坡土地出让收益纳入国家储备金，属于议会决定使用范围，不属现政府管辖与支配，这种安排使土地收益与政府预算脱钩，有效抑制了政府高价卖地冲动的弊病，避免了地方政府对土地财政的依赖，防止了地方政府的财政风险。

　　（9）整合住房、养老、医疗、教育等社保制度，建立中央公积金制度。新加坡的中央公积金制度的基本功能是为每一个新加坡国民在退休后提供养老、医疗、住房、家庭保障、资产提升等方面保障，并制定了严格的使用管理制度。中央公积金具有强制性，雇主和雇员都必须按照雇员每月薪水的一定比例进行缴纳。其运作模式为现收现付、自我储蓄和部分积累。这样就实行了集中统一管理，避免了社保资金多头管理的弊端，有效成为社会发展和稳定的减震器。