优化河南省城镇住房供求结构模式的路径

　　河南是我国的人口第一大省,人力资源是经济社会的第一资源。因此,河南省人口结构的不断变化,必然会对河南社会经济发展的各个方面产生重大的影响。“衣食住行”,是人们生存和发展的基础条件。经过30多年的改革开放,人们在“衣、食、行”三方面已经获得了较大的改善和提高,而在“住”方面却遭遇了较大的障碍。

　　1998年的房改,是我国住房市场发展的一个分水岭。在此之前,由于住房往往是单位的福利分房,因此关于人口结构对住房影响的研究相对较少;在此之后,房地产市场迅猛发展,使得关于住房相关的研究迅速升温。如何在河南省人口结构变迁与城镇住房供求结构模式之间探寻规律,克服障碍,已经成为社会普遍关注的热点问题。

　　1、河南省人口结构变迁和城镇住房供求结构模式的概况

　　人口结构主要包括人口规模、家庭规模、年龄结构和城乡人口等四个方面。根据《河南统计年鉴2013》,截止2012年年末:从人口规模来看,全省总人口10543万人,常住人口9406万人;从家庭规模来看,家庭户数2593万户,三人户及以下占42.9%,三人户以上占57.1%;从年龄结构来看,0-14岁1989万人,占21.2%,15-64岁6587万人,占70.0%,65岁及以上830万人,占8.8%;从城乡人口来看,城镇人口4473万人,乡村人口6070万人,城镇化率42.4%。和2000年相比,总人口增加1055万人,城镇人口增加2328万人,乡村人口减少1041万人,城镇化率提高19.2个百分点。由此来看,河南省人口结构变迁趋势主要表现在以下四个方面:一是人口规模增速缓慢,但增长量较大,人口增加量达到1055万;二是家庭户数增加,但家庭人口数在不断减少,3至4人的家庭占主体;三是老年人口不断增加,少年儿童数量有所减少;四是城镇人口增长迅猛,达到4473万人。

　　从河南房地产市场的发展来看,2000年以来取得了巨大成就,为数量庞大的河南人口居住提供了强有力地支撑。

　　2000年,河南房地产企业1020个;全年完成投资额77.87亿元,其中住宅投资额50.37亿元;商品房销售面积509.21万平方米,其中住宅438.41万平方米;商品房销售额64.18亿元,其中住宅销售额50.51亿元。

　　2012年,河南房地产企业5316个;全年完成投资额3035.29亿元,其中住宅投资额2203.06亿元;商品房销售面积5968.49万平方米,其中住宅5455.50万平方米;商品房销售额2286.67亿元,其中住宅销售额1915.57亿元。由此来看,12年来河南房地产企业个数增加到5.21倍;投资额增加到38.98倍,住宅投资额增加到43.73倍;商品房销售面积增加到11.72倍,其中住宅增加到12.65倍;商品房销售额增加到35.63倍,其中住宅销售额增加到37.92倍。

　　2、河南省人口结构变迁对城镇住房供求结构模式的主要影响

　　2.1人口规模的持续增长,为城镇住房需求注入强大动力

　　2000年年末,河南总人口为9488万人,2012年年末:从人口规模来看,全省总人口10543万人,净增加1055万人,这些增加的人口势必都需要住房,而这就为我省城镇住房需求注入强大动力。根据我国现行的户口迁移政策,只有在城里买房了才能落户城市,才能解决住房、子女入学等棘手问题,真正成为城里人,并被城市所接收,这也正是住房刚性需求的根本原因所在。虽然近年来人口增长每年只有50万人左右,增速放缓,但随着单独二胎的全面放开,以及今后国家计划生育政策的进一步调整,乃至全面放开二胎也亦有可能,这些人口调整政策层面的变化,必定会给河南住房市场的发展带来新的机遇。

　　2.2家庭规模的分离小型,对城镇住房供给提出新的要求

　　根据《河南统计年鉴2013》,2012年年末家庭户数2593万户,家庭户人数9003万人,平均每户3.47人。其中一人户264万户,占10.2%;二人户497万户,占19.2%;三人户609万户,占23.5%;四人户614万户,占23.7%;五人户344万户,占13.3%;六人户171万户,占6.6%;七人户及以上92万户,占3.7%。由此来看,近年来河南省家庭变化的趋势是户数不断增加,而家庭户人口数却在不断下降,家庭规模的逐渐分离和小型化的趋势越来越明显。这种家庭规模的变化趋势,必然会对城镇住房供给提出新的要求,如不管房屋的面积大小,三室的房子才能满足家庭的基本需要。

　　2.3年龄结构的老众童寡,使城镇住房供需平衡难度加大

　　2012年年末,河南总人口中0-14岁1975万人,占21.0%,15-59岁6231万人,占66.3%,60岁及以上1197万人,占12.7%;总抚养比为50.9%,其中少儿抚养比31.7%,老年抚养比19.2%。由此来看,虽然河南省总人口中15-59岁的人口数有6231万人,然而60岁及以上的人口数却超过1000万人,再加上14岁及以下的人口数,使得总抚养比超过50%,这也就意味着一个正常的劳动力要养活一个老人或一个儿童,可见年轻人的生活压力是比较沉重的。年轻人面对的巨大抚养压力,再加上收入水平不高,其虽然对住房有很大的需求欲望,但实际上并没有支付能力,这就严重制约了城镇住房的需求水平。

　　2.4城镇人口的不断增加,让城镇住房供需矛盾日益严峻

　　根据《河南统计年鉴2013》,2012年年末河南省城镇人口4473万人,乡村人口6070万人,城镇化率42.4%。和2000年相比,城镇人口增加2328万人,乡村人口减少1041万人,城镇化率提高19.2个百分点。由此来看,自2000年以来,城镇人口增加的2328万人,实际上是城镇住房需求的中流砥柱。因为按照我国现有的法律政策,乡村人口要转为城镇户口必须在城镇拥有住房。如果按新增两个城镇人口增加一套城镇住房来看,城镇人口的增加已经使得1164万套住房花落他家。也正是城镇化趋势的不断加快,使得房地产市场的发展潜力极为广阔。

　　3、优化河南省城镇住房供求结构模式的路径

　　3.1做好政府规划,满足增加人口和城镇人口的住房需求

　　河南省总人口的不断增加和城镇人口的迅速增长,是今后我省较长一段时间必须要面对的一个严峻挑战,特别是随着城镇化步伐加快带来的城镇人口增加,更是给社会经济的发展带来了巨大的压力。面对这种挑战和压力,尤为关键的一个方面就是要满足增加人口和城镇人口的住房需求。提供住房就要占用土地,而土地的主要供应者就是各级人民政府。那么要使得房地产市场有序、健康、科学的发展,各级人民政府就应该着眼大局、高瞻远瞩、面向未来,在充分调研住房需求的基础上进行科学的住房供给规划,既要防止住房供给过量,造成社会资源的巨大浪费;又要防止住房供给不足,造成人民大众一房难求的痛苦窘境。当然,政府进行规划时,一定要考虑群众需求和当地实际,否则就会功亏一篑、得不偿失。比如,近年来很多地方借新农村建设之风,大搞“农民集中上楼”运动,拔苗助长,最后是既费了政府之财,又上了人民之心,负面影响较大。

　　3.2适当调整户型,满足家庭小型化发展趋势的现实要求

　　根据《河南统计年鉴2013》,2012年年末家庭户数2593万户,其中一人户、二人户、三人户、四人户共1984万户,占76.6%。由此来看,四人户及以下家庭户数占到了总户数的近80%,也就是说五个家庭中只有一个家庭人数是超过四人的,可以看出家庭小型化发展的趋势非常明显。那么这些小型化家庭在住房需求方面,对户型就有了特殊的要求。一般而言,房屋面积在100m2,户型为三室一厅一厨一卫的房子最为合理、舒坦。但现实的情况是,一般在100m2的房子都是两室的,主要是建筑商为了降低自身成本,却带来了巨大的社会成本。因此,政府在房屋建设方面不仅要进行面积的限定,还要进行居室的限定,只有这样才能规范房地产开放商的外部不经济现象,实现整个社会的利益最大化,满足人们的住房舒适度需求。

　　3.3合理调控房价,满足城乡人口拥有住房的迫切性愿望

　　住房需求是一种刚性需求,人们普遍认为不管在一个地方是何种职业、薪酬高低,只有在这个地方有了房子,悬着的心才能放心,才能真正成为这里的居民,才能被这里的居民所人口。与此同时,现在年轻人要成家立业,基本上得现有房子才能取来媳妇,才能成家而后立业。但现实的情况是,房价的高高在上,收入的缓慢增长,根本无力应对高昂的房价。比如一般县城的房子每平方米都在3000元左右,地级市在5000左右,省会城市在1万元左右,北上广深在4万元左右。按100m2房子折算,分别需要30万元、50万元、100万元和400万元。可以想象,这些钱对于普通的进程务工人员甚至是低收入的城镇职工而言,无疑是天文数字。因此,当市场这支“无形的手”让人们难以承受的时候,只有政府动用“有形的手”———政府调控来规范市场,调控房价,让房价控制在人们群众可以接受的范围之内,真正满足城乡人口拥有住房的迫切性愿望。

　　3.4增加房供渠道,满足各种低收入群体皆有所居的夙愿

　　1998年的房改以来,房地产市场迅猛发展,很多家庭的住房条件得到了较大的改善。然而近年来由于房地产市场的过于火爆,畸形的抬升了房价,使得很多低收入家庭的住房梦逐渐变得遥远。面对这种情况,党中央国务院高度重视、集思广益、加大投资,提出了保障房、廉租房、棚户区改造等多种渠道的房屋供给,尽量满足低收入家庭的住房梦。

　　然而,在现实政策的执行过程中,由于保障房和廉租房供给数量有限,以及购买此类住房的诸多限制,实际上只有以少部分低收入家庭的住房梦得到了实现,绝大多数的低收入家庭还处于焦急而漫长的等待之中。因此,党和政府应该继续增加房供渠道,继续增加房供数量,再接再厉,更进一步,最终实现杜甫《茅屋为秋风所破歌》中所云:“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”之夙愿。

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