不动产交付的形式与意义

　　2.3 不动产交付的形式。

　　2.3.1 不动产交付形式的一般问题。

　　不动产交付的形式是指在不动产相关交易中完成不动产交付的外在表现形式，也可以称为不动产交付的类型。

　　对于不动产交付的形式问题，我国民法学理论界有三种不同的观点：一是认为不动产交付主要表现为习惯交付。如认为房屋交付系以房屋钥匙的领取和交房通知的领取亦或以交房通知上当事人的签字盖章等为交付的表现形式；而土地的交付，则可以采取实地测量土地后，对其大小、面积等无疑后在相关文件上签字确认，也可以在进行土地登记手续时通过四邻指界无误后，在土地调查表上进行签字盖章等行为为交付的表现形式。二是认为不动产交付表现为对占有的移转。即是指不动产的占有人（或交付人）将其占有的不动产交付与他人，交付受让人（或被交付人）由此取得不动产的占有。这种转移占有的行为，自交付受让人取得不动产事实上的控制力时完成。这种移转占有的交付方式有如下两个特征：一是占有人须有交付占有的真实意思表示；二是必须完成占有物的交付，即不动产须交付于受让人。这种移转占有的观点认为此占有是一种事实状态，因未登记而不产生转移物权的法律效力。三是认为不动产交付表现为法定登记。依据我国《物权法》第 6 条第 2 款的规定，不动产物权的唯一变更方法是登记，并指出不动产登记是其交付形式的唯一方式。

　　这三种观点或多或少地反映了我国现实社会实践生活中不动产交付的方式。第一种观点中领取房屋钥匙、测量土地并签字确认无误等的形式是最普遍常见的不动产交付方式，但只是不动产交付形式的具体现实表现，并不能覆盖交付形式的全部内容。虽然更有利于交易的便捷性，但因过于简化不动产交易过程，可能在法律上缺乏必要的安全保障问题。第二种观点认为移转占有即是房屋的交付使用，一般在现实生活中也是这样做的。但仅仅将转移占有作为交付的形式，也过于狭窄。第三种观点认为只有登记才是不动产物权变动中的交付形式，将登记与交付混为一谈，不利于解决现实社会活泛的不动产交易问题。

　　笔者认为，与动产交付一样，不动产交付的形式也可以为现实交付与观念交付两种形式，下面予以详细阐述。

　　2.3.2 不动产的现实交付。

　　不动产交付的现实交付是指现实社会中普遍存在的不动产占有人将其对不动产的占有转移给不动产受让人的一种习惯上的交付。这种交付方式已经为我国现实司法实践所肯定。如最高人民法院出台的针对商品房买卖纠纷案审判标准的司法解释中规定："对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。"该解释中，房屋交付使用的转移就是对该房屋占有的转移。此外，需要注意的有两点：

　　一是一些习惯上的交付方式，如不动产房屋占有人甲将该房屋的钥匙交付于乙，乙作为房屋的受让人接收房屋的钥匙，是否也可以作为交付的形式？笔者认为答案是肯定的。在这里，由于房屋等标的物的特殊性，房屋钥匙的占有转移交付就视为房屋为受让人真实控制。再如，在交房通知或相关文件上签字也可以认为是不动产交付的方式。

　　二是房屋产权证书的交付能否作为不动产交付的方式？有的学者对此持肯定态度。

　　笔者对此表示赞同。因为相对于房屋交易的买受人以及出卖人来说，交易的目的就是为了实现对该房屋所有权的转移。一方当事人（买受人）在支付了合同中的房屋价款之后，对方当事人（即房屋所有权人、卖房人）理应积极履行与买受人的房产过户登记义务，且有义务交付房产证。而房屋交付最强有利的证明方式就是该交易房屋产权证书交付给买受人。

　　此外，需要注意的是，英美法系中存在着对土地契据凭证的交付，如在美国，大多数州关于不动产登记上的效力问题的处理是：不动产之上的权利变动并不是以不动产的登记作为其生效的条件。即当事人在完成其转让行为之后，其不动产之上的财产权发生法律上的变更。这种转让行为一般分为两个步骤。第一步骤是签订转让该不动产标的物的合同，第二步骤是契据的做成。其中契据是转让不动产发生法律效力的最终文件，是由不动产的出让人以一定的书面形式所做成的，并载明第一步合同中的主要内容。但是1生转移，并具有法律上的效力。受让人可以凭契据登记来行使权利，但是该登记只是一种对抗要件，并不是该不动产标的物发生权利移转的生效要件。所以，美国的不动产交易中，标的物权利发生转移的生效要件就是契据的交付。可以肯定的是，美国的土地交易中，土地契据的交付就是其交易完成的最关键的环节。

　　所以，综合以上分析，对于房屋产权证书的交付也可以成为我国不动产现实交付的一种，也是现实习惯交易中最常见的也已被大众所认可的交付方式。总之，不动产交付类型中现实交付大量存在，理论与实践中争论较少，这里笔者不再作相关阐述。

　　2.3.3 不动产的观念交付。

　　关于观念交付，我国《物权法》中第二章第二节就动产观念交付的形式，作了四方面的规定。

　　那么，对于不动产交付领域，在其交付方式上是否适用观念交付呢？

　　对此，有的学者认为观念交付在适用动产交易领域的同时，也适用于不动产的交付。

　　如我国台湾地区的学者谢金聪认为，由于现实社会中，一般的房屋买卖虽然通常以现实交付的方式居多，但在土地交易中，如果该土地由第三人占有的情况下，或者是房屋买卖中卖方出卖房屋后又向买方租赁该房屋时，就需要我们考虑不动产标的物转移方式的问题等。并指出，以下三种情况下仿照动产观念交付的方式：一是就该不动产买卖合同成立前，买受人已经占有该不动产的；二是出卖人在该买卖合同成立之后，继续占有该不动产的，买受人对该不动产取得间接占有，并已经受让交付；三是在买卖合同成立之后，由第三人占有标的物的，出卖人也是可以将其对第三人所享有的返还请求权通过合同让与给此时的买受人，从而代替交付。

　　但也有的学者否定观念交付制度在不动产领域中的适用。他们认为"公权力参与的"登记"公示力优于"交付"公示力，所以，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权等以登记为公示方式的不动产物权不适用于观念交付制度；"笔者同意第一种观点，即不动产交付方式同样适用观念交付制度。理由是：一方面，不动产与动产作为物权法中标的物的典型分类，本质上都是物的具体表现，都具有物的特性，即客观存在性、支配性、财产性和特定性。在交易中并不会因不动产与动产本身标的物的差异而降低交易的价值，从而影响交付这一行为的完成。另一方面，不动产交付的形式同样不能局限于现实交付这一种类型，也是需要与社会经济发展水平相适应，保障交易的便捷性与安全性。与动产一样，不动产同样需要现实交付方式之外的观念交付形式。同样的，动产交付中的观念交付类型中的一些方式也适用于不动产标的物的交付。对于不动产交付不应适用观念交付方式的观点，笔者认为其过于重视不动产物权变动中登记的效力，却忽视了不动产交付本身的重要意义，且不动产的交付与登记并不冲突，现实交付之外的观念交付更能突出强调不动产登记的强大公示效力。

　　在上述认识的基础上，笔者认为，所谓不动产的观念交付是指除现实交付的不动产交付形式之外的其他形式，观念交付又可划分为不动产的简易交付、不动产的占有改定和不动产的指示交付。

　　所谓不动产的简易交付即受交付人一方已占有该不动产，而在与交付人之间就物权让与的意思表示达成一致之合意成立时，交付即视为完成。这是不动产交付双方当事人之间以让与的合意来替代现实中转移不动产占有的交付。不动产的简易交付是民法理念自治和效率精神的体现，是尊重双方当事人自由意志的表现，同时也节省了不动产交易时间，提高了经济效率。

　　不动产的占有改定，即在交付不动产时，交付人继续占有该不动产，但交付人与受让人之间须订立相关契约，来保障受让人对该不动产已取得间接的占有，从而代替现实交付的情况。

　　占有改定制度的确立，可以使受让人在获得物的权属时，还能够获得部分的租金，且出让人亦能继续利用标的物，当事人之间法律关系得以简化。不动产交付形式何不引为其用呢？

　　不动产的指示交付，即是双方当事人已就该不动产签订契约，但却由第三人占有标的物，交付人将其对第三人所享有的返还请求权通过与受交付人约定而转移给受交付人，受交付人因此向第三人行使其权利，而代替不动产的现实交付。指示交付涉及到第三人的权益问题，而出让人与受让人之间仅约定转移返还请求权而不是实际占有的转移，其目的就是维护第三人对该物的现实占有关系，如房屋买卖交易中的"买卖不破租赁"规则中对房屋承租人即此时的第三人（亦或现实的占有人）的一种保护。

　　2.4 不动产交付的意义。

　　从我国目前立法情况来看，不动产交付并未像动产交付那样受到立法者的高度重视，但其所具有的深刻意义却不容忽视。笔者认为不动产交付的意义主要体现在以下两个方面：

　　2.4.1 不动产交付的法律意义。

　　虽然我国物权法以登记作为不动产物权发生变动的公示要件，甚至对于不动产的交付并未作出规范，但在法律层面上，不动产交付仍然具有一定的意义。

　　其一，债权法上的意义。这主要表现在两个方面；一是交付是不动产买卖合同中出卖方的义务。例如我国合同法第 138 条中就规定了，应该在当事人约定的期限内交付合同标的物，当事人有约定交付标的物期间的，出卖人则只要在交付期间的时间段内交付标的物即可。

　　二是不动产交付在买卖合同中标的物之风险转移时间的确定中具有重要意义。例如，我国合同法条文中第 142 条所确定的"交付主义"模式之标的物风险负担规则。

　　其二，物权法上的意义。即使不动产交付后未登记的，作为该不动产的受让交付及占有人，也理应受到物权法有关占有制度的保护，并为其合法权利的保护提供一些法律上的救济手段等。这也正是本文所要论述的重点。

　　2.4.2 不动产交付的实践意义。

　　不动产交付的实践意义一般是指在实践生活中不动产交付所具有的地位及其作用。

　　即使是在法律上，不动产登记的意义非常重要，但是在社会实践中，人们普遍重视不动产的交付。例如，不动产交易中，卖方的义务并不是仅仅履行不动产的登记，买方对价金的全部支付往往是在卖方交付标的物之后。

　　从事实层面来讲不动产交付的重要意义，主要是实务习惯中一般民事主体对交付的态度，认为不动产的交付在某种程度上就是将物之所有转移给受让人，受让人并因此可以根据自己的意愿对标的物进行改装。即使是现在的社会，大多数的买房人拿到房屋后就会集中精力对房屋进行装修、布置，这就是把已交付到手的房屋当成自己的房屋了。

　　也就是说，在事实层面，人们一般对不动产交付的理解即是物之所有归自己。即使我国物权法在不动产物权变动上规定，未经登记不发生法律效力，但不动产的交付使用被认为是物之所有的转移。且，不动产的交付使用才是人们对公平交易的判断标准，即买方支付价款，相应地，卖方须要交付标的物，并被视为所有权发生转移。

　　总之，不动产交付在其交易中有着重要的法律意义与实践意义。赋予不动产交付以一定的法律地位不仅能使不动产法律制度体系更加趋于完善，减少司法实践中在处理不动产交付引起纠纷时适用法律的混乱性。而且更加有利于不动产交易的公平与安全，能有效避免恶意行为的产生，增强民事主体对法律的信心与信赖感，充分保障相关当事人的合法权益。