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【题目】
商用物业融资监管体系存在的问题探究
【绪论】商用物业融资工具创新监管分析绪论
【第一章】
商用物业融资工具与市场现状
【第二章】
国内商用物业融资工具创新趋势
【第三章】
商用物业融资工具现行监管体系
【第四章】
商用物业融资工具创新趋势下政府监管对策建议
【参考文献】
商用物业融资监督管理系统研究参考文献
绪论
一、研究背景及意义
（一）研究背景
房地产业是我国国民经济的主导产业。而在住宅开发受限，居民消费水平增长，电商冲击线下商业转型的共同作用下，开发商纷纷将重心转向商用物业，使之进入了高速发展阶段，占据房地产业的比重也越来越高。2013 年全国在建商用物业面积达10.8 亿平方米；全国商用物业开发总投资额达 16,597.3 亿元1.商用物业的良性发展对各方都具有重要的意义。对开发商而言，优质的商用物业将带来长期稳定的租金收益，提升企业的盈利水平，也是企业展示自身实力的最佳窗口。对政府而言，优质商用物业将带动基础建设的进行，创造大量就业机会，改善区域形象，提升居民生活消费水平，进而通过繁荣的消费获得充足的财政收入。
然而，优质商用物业的运作与传统住宅相比有较大的不同。首先，为进行统一管理，开发商通常对物业进行整体持有，不能大批分割散售，无法通过销售快速回款；经营收益稳定但回报率低，通常年收益率低于 10%.因而商用物业更容易产生资金沉淀。同时，商用物业全生命周期内为应对市场变化、经济周期、培育波动期也需大量营运资金、重置资金的支持。因此，相对于住宅，商用物业融资更需要较长的融资期限，以及保留物业的完整产权。但目前商用物业的融资工具较为缺乏，资金来源极度依赖于银行贷款，使银行在商用物业发展中承担了过多风险。同时，由于政府对房地产行业态度始终较为谨慎，在一系列的政策调控和窗口调控之下，地产类融资成本始终较高，相较其他行业面临更显着的融资难、融资贵的问题。
为解决商用物业融资困难的问题，开发商和各金融机构进行过许多尝试。在这一过程中，我国金融市场各主体的功能发生了巨大的变化，原有的金融监管体系在实际监管当中暴露出专业性不强、政策制定滞后、法律环境不完善等诸多问题，越来越无法满足融资工具创新中越来越多元化的金融机构的需求，既不利于融资工具创新的进一步推进，也无法对创新过程中的潜在风险进行有效的管理。因而必须提出新的监管对策，满足各种新型商用物业融资工具的需求。
（二）研究意义
1. 通过本文的研究，对不同商用物业环境之下，我国商用物业融资工具创新中金融监管体系与实际监管行为的内在联系进行研究，分析我国金融监管体系的特征。
2. 借鉴国外金融市场及监管体系建设的经验，结合我国独特的金融市场环境，对我国金融监管对策及体系建设提出意见与建议，以期在商用物业融资工具创新的过程中，金融监管机构既能为金融机构提供良好的支持，又能掌握其间产生的风险，维护整体金融市场的稳定。
二、国内外研究现状及评述
（一）国内研究现状
1. 融资工具创新案例研究
一些规模较大，收益良好的大型商用物业开发公司已经对新型商用物业融资工具的前景展开了探索。借助这些案例，国内学者对这些新型融资工具的效果开展了分析。
沈建勇（2014）分析了 S 置业公司房地产开发项目中采取的夹层融资案例。夹层融资具有一定的股权特性，融资期限可达 3~8 年；其结构和操作灵活性较强，其结构设计、还款方式等都可以及时应变；同时，夹层融资可规避房地产集合资金信托计划中开发商“四证齐全”、具备二级以上开发资质、自有资金超过 35%等政策限制，降低融资门槛。总体而言，夹层融资是一种更适合中小型开发商的融资工具。
尚建兵（2010），周岚岚（2008）对越秀 REITs 进行分析，研究其组织结构、税负特征及管理模式。越秀 REITs 作为香港 REITs 的先行者，采用离岸上市模式，设立境外企业持有中国内地物业，再由境外企业的名义上市。通过层层委托代理和股权控制，简化了组织结构，减轻了税务负担。同时越秀 REITs 采用了内部管理模式，由投资人自己运营和管理所投资的资产，从而展现出更强的市场竞争力。
任蓉（2013）研究了万达集团境外发行商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的案例。万达的 CMBS 上市方案是 REITs 方案流产后所采用的备选方案。相较于 REITs模式，CMBS 发行成本和门槛更低，有利于优化企业财务结构；然而，CMBS 是短时间内的融资工具，而非长久的融资渠道设计。在万达案例当中，CMBS 发行 3 年后即面临债券投资者偿还本金的要求。
2. 商用物业融资的风险评估与对策研究
宫跃欣（2013）对欧美“影子银行”在金融危机中的角色进行了研究，分析了非标准融资产品的金融风险，根据中国影子银行以商业银行为主导的特点，提出应大力推进资产证券化，帮助商业银行补偿资本金压力，保障基础资产安全，以维持金融市场整体稳定的论点。
邹瑾（2009）从多方利益集团博弈的角度分析了房地产金融风险的生成机制，认为市场化融资手段的引入可以降低资金成本，弱化银行与开发商的利益联盟关系，从而稀释由房地产业造成的银行金融风险，以致房地产业各主体的利益关系发生重构，推动相关金融制度的演进。周攀奇（2014）认为，在当前的商业地产股权和债券融资当中，第三方管理机构具有决定性的作用，因而信托公司的风险评估水平将极大影响整个房地产金融市场的稳定，同样推导出应推动融资工具多元化，以分散信贷与股权融资风险的结论。
REITs 是融资工具多元化进程中的一个典型代表。吕焕（2013）从环境、政策、法律、财务、运营等多个角度对 REITs 的风险进行了全面的研究，提出政府应完善商业信息披露制度、信用制度、财务监督制度等角度，健全对 REITs 的风险管控体系的建议。
3. 宏观调控中的金融政策研究
吴慧芳（2013）1997 年以来房地产业的宏观调控政策进行了汇总和分析。以国内上市房地产企业为研究对象，研究宏观调控政策对房地产企业债务融资结构的影响。
研究认为，2010 至 2011 年间，存款准备金率上涨，使得银行信贷大量减少；房地产企业股票的增发和上市受到限制，逾 30 家房地产企业暂停其上市计划；信托融资门槛提高，中小房地产企业受 30%自有资金限制，难以获得房地产信托支持。
刘斌等（2013）认为，在从紧的宏观调控政策之下，国有房地产上市公司融资渠道受到的影响较小，而中小型房地产企业则受到了较大的影响。这种差异证明了我国存在的融资歧视现象，从而提出应为中小型企业建立公平融资环境的建议。
4. 各国金融监管体系研究
张欣（2006）则从金融监管体制理论的角度，将各国金融监管体制划分为功能型和目标型两大类，分别对其特点进行了分析。杨力尧（2010）对美国金融监管制度进行了研究，分析了其金融监管制度在金融危机中反馈出的各种问题。陈婷（2010）分析了我国银监会的法律地位，认为银监会作为事业单位不应承担宏观调控政策制定的职能。
（二）国外研究现状
国外对于金融监管理论体系有着更加深刻的研究。常见的金融监管体系理论包括机构型理论、功能型理论和目的型理论三类。Johnson（2005）、Noia（2003）等认为，机构型监管体系在机构规模上更加精简，在政策执行上更为高效。Merton 和 Bodie（2000）提出了功能型监管理论，根据金融体系中实际的交易行为性质设置监管机构，而无关执行交易的机构为何。由于金融功能比金融机构更稳定，功能型监管体系能更有效地响应政府的宏观调控政策。Giorgio（2000）则认为，相对于机构型监管体系，功能型监管的监管成本更高，效率相对较低。Taylor（2001）提出目标型监管体系理论，认为在功能型监管体系下，不同监管机构对宏观政策的理解和执行存在差异，可能使宏观调控的目的和结果产生分歧。若需要通过金融监管达成宏观调控的目的，应根据监管目标设立监管体系。并依照这一理论设计了“双峰制（Double Peak）”监管体系。
然而，不同的监管体系之间并没有显着的优劣之分。Howell E.Jackson 和 EdwardL.Symonsbi 认为，金融监管体系的选择应当与各国金融市场发展阶段相适应。
（三）简要评述
由于香港文化和法律环境与国内更加接近，我国商用物业融资工具创新最初大多选择香港作为试验场。通过香港市场，国内学者、企业和金融机构对国际上的商用物业新型融资工具有了初步的了解。然而无论是香港、美国还是英国，其金融市场的完善度及投资者的成熟度都要远远领先于我国。其监管体系与制度有很多值得借鉴的因素，但绝不可能全盘照抄。在商用物业融资工具创新的过程中，我国必须对金融监管理论进行深入的研究，针对我国金融市场特点，根据我国融资工具的实际发展水平和明确的未来发展规划，设计真正有效的金融监管制度与政策。
三、研究思路和方法
（一）研究思路
论文共分为六章：第一章对国内外商用物业融资工具的发展情况进行了简要的对比，展示了国内商用物业融资严重依赖于银行贷款的市场现状。第二章通过对国内外商用物业融资工具发展的对比，简要描述了我国商用物业融资工具创新的未来发展方向。第三章对国内外典型金融监管体系进行了对比，简要描述国内金融监管体系的不足之处。第四章对我国商用物业融资工具创新中的监管实例进行分析，深度挖掘现行金融监管体系在融资工具创新中起到的实质作用。第五章依据监管实例，借鉴国外经验，对我国金融监管的改革提出建议与对策。第六章对全文进行了简要的总结，展望我国金融监管体制发展的大方向。
（二）研究方法
本文主要采用了案例分析法和比较分析法进行研究。通过案例分析法，对不同时期不同宏观调控要求下，国内商用物业融资工具创新中政府的监管手段进行分析，理解其政治逻辑，展现其在这一阶段中监管思路的变化和发展。通过比较分析法，研究国内外金融市场与金融监管体系的差异，找出我国金融监管体系的不足之处，提出针对性的改革意见。
四、研究重点、难点和创新点
（一）研究重点
本文研究重点在于对我国金融监管体系设置的分析，了解其发展历史，解析其监管职能。同时通过分析各部门在商用物业融资工具创新过程中承担的角色和起到的实际作用，找出现有金融监管体系的不足，并提出相应的监管对策及监管体系改革建议。
（二）研究难点
在本文的撰写过程中主要有两个难点：
1.我国商用物业发展面临着一个矛盾的市场环境，既需要保障商业地产开发商的生存与发展，又需要防范商用物业供给过量造成的泡沫，因而我国针对商用物业融资的金融监管也常常陷入两难，各类政策的制定与执行可能出现内在逻辑的矛盾，难以以通常的行政理论进行分析。这也体现出我国现有金融市场和金融监管体系的特殊性。
2.在本文撰写的过程中，我国商用物业融资工具创新的进程显着提速，相关金融机构监管政策也随之不断发生变化。本文无法保证文中所有案例和数据的时效性，可能对具体的分析和研究产生负面的影响。
（三）创新点
本文的创新点在于，并不仅仅是对各类创新型融资工具原理的研究，也不仅对金融监管理论进行探讨；而是根据我国金融监管机构对融资工具创新尝试中的监管实例，分析监管手段、金融监管体系与创新型融资工具之间的内在联系，以提出具有针对性的监管对策和监管体系改革建议。
