高房价形成原因及政府在房地产中扮演的角色

　　1 房产泡沫产生原因
　　
　　房价泡沫的催生和急速膨胀是多方面原因共同造成的。 笔者认为，从表面上看，房产作为一种商品，价格仍然是由商品的供需所决定，但是价格的背后却隐藏着很多深层次的矛盾，而这些矛盾正是促成房价高的因素。

　　1.1 制度性原因
　　我国真正意义上的房地产改革要追溯到 1994 年的土地改革，中央文件规定土地归国家所有，居民住房采取的是福利分房制度，这个时期，居者有其屋，商品房还没有出现，住房问题没有表现得很明显。1998 年到 2003 年这段时间，单位不再为员工无偿建房，员工必须从自己的收入中拿出一部分购得自己房屋的使用权。 此时，集资建房成为了一种普遍现象。到了 2003年，中央第三次房地产改革文件的直接效果就是加大了商品房的建设和供应，大大减少了经济适用房和单位建房供应。 这样一来，居民对于商品房的需求就立刻增加了，市场上对商品房的需求大于供给。

　　目前， 房地产改革已走过 20年，纵观这么多年房地产市场的起伏，从房价一路走高，房价回落，然后政府又鼓励房产业发展，房价再一次攀升，再一次回落，如此周而复始。 不得不承认政府对房地产的改革和对房价的调控用意是好的，但是政府的良苦用心是否取得了很好的效果呢？ 房地产泡沫的产生是一个复杂的问题，其是由多方面因素共同造成的，而在这些因素当中，或许深层次的制度性因素最需要引起深思。

　　1.2 城市化经营
　　所谓城市化经营，就是指政府从宏观角度出发，把城市看成一个整体对其进行经营和管理，而经营绩效的评判标准就是 GDP. 一方面， 对于地方政府来说，GDP 主要以投资计量，而用以投资的财政收入从哪里来呢？ 自从商品房开放以后， 对商品房的需求大于供给，房价持续上升，随之而来的，土地价格也应声上涨，土地又是被政府所垄断的，政府发现，通过卖地所带来的收入是极为可观的。 有了巨额的卖地收入，政府也可以进行市政投资了，而表面上的公共投资却是在为将来能够得到更高的卖地收入做准备，有了新一轮的土地财政后，就可以进行下一轮扩张性的投资了，因此，房价持续走高不可避免。 另一方面，银行从属于政府，这让房产商在融资上不会有太大的困难，银行也并无太大压力。 而且，为了加快城市化进程，大批农民工进城为房地产行业提供了大量廉价劳动力，减小了房产商建房的成本，这也是城市化经营极为重要的一环。

　　1.3 外部原因
　　自进入新世纪以来， 中国在WTO 组织框架内虽然占领了全球的制造业市场，但随着美元长期贬值，原材料价格持续上涨，外部的输入性通胀，引起了国内企业的投资营商环境恶化，平均利润率急剧下降，尤其是沿海的出口导向型企业举步维艰。 这样，就没有利润，企业就把资金投入到利润率高的房地产业中， 加入到炒房的行列中，为高涨的房价推波助澜。 在金融市场方面，长久以来的负利率让流动性过剩的资金一直在寻找新的投资渠道，于是投机的资金从低迷的股市中撤出，转而流向房地产。 因此，企业根据投资环境和股市的不景气等外部因素使流动性资金被抽出而进入到房地产行业，让房产业的泡沫越来越大。
　　
　　1.4 购房观念
　　我国家庭的购房理念倾向于传统的东方购房观念，即居者有其屋，有了房子才能称之为家。 东方人对家的强烈的归属感直接影响了购房观念，因此，这种观念在某种意义上来说是我国家庭对住房的一种刚性需求。 甚至在谈婚论嫁时，一部分女方父母会要求男方必须要有一套住房作为条件，当拥有这种想法的家庭数量占相当的比重时，不得不把这种刚性需求也考虑在内。

　　2 政府更应明确在市场中的定位
　　
　　房价的持续走高已经严重影响了社会经济的平衡性发展和可持续发展，高房价问题已经逐渐成为最重要的民生问题之一。 面对高房价，温家宝同志曾强调：“企业家应该留淌着道德的血液。 ”买不起房的老百姓感同身受，对这番言论十分赞同。 温家宝同志对民生问题的关注大家有目共睹，可是仔细思考一下，企业本来就是以追求利润为目的的。 更重要的是，政府身为公共机构， 也是其中的利益相关者，政府更应明确自己在市场中的定位。

　　2.1 产权改革
　　房价能迅速被炒上去并且能在相当长一段时间内维持在高水平，其中很重要的一个原因就是资金链一直没有断裂，资金链没有断裂是因为银行信贷比较宽松，房产商融资很容易，成本不高。

　　如何改变这种现状呢？ 产权改革是最有效的手段，也就是明晰银行产权和土地产权。 银行的放贷行为不能受到政府的干扰和控制，在放贷对象上应该根据审慎性原则做出各方面的评估，最大程度地把风险控制在可接受的一定范围内，根据自己的实际情况来选择放贷对象，而这种选择行为应该是相对独立的，政府的相关部门则不应该介入，这样房产商的融资成本会增加， 融资行为也会逐渐回归理性。

　　在没有了过剩的资金支持后，住房的供给就会减少，有效地防止泡沫继续增大。 另一方面，在土地政策中，土地属于国家，但在拍卖时应该进行严格的监督，不能仅仅去追求卖地收入而滥卖土地给房产商。在土地严格控制的基础上，还要对土地科学地管理。

　　2.2 打击投机行为
　　疯涨的房价居高不下，让一些投机商人看到了炒作谋利的巨大空间，于是资本大量进入。 不仅是商人，老百姓，甚至不少政府官员也是手中持有几套房产，一时掀起了一阵疯狂的“全民炒房热”. 这样的投机性炒作行为就更加助推了房价的上涨势头。 为了打击投机性炒房行为，政府在前段时间一直在讨论开征物业税的可能性。 理论上来说，开征物业税是可以达到遏制炒房投机性行为的。 到现在为止，在一些城市和地区已经进行了开征房产税试点，效果优劣还需要时间来检验。 物业税开征是一个好的方向途径，也是未来的趋势，关键是要制定和完善相关的法律来配套实施。

　　2.3 加大非商品房的供应
　　市场价格总是受商品的供需关系影响的，无论是什么类型的需求，只要有足够的需求，而如果商品的供给限定，商品的价格总会被拉抬起来。 国内的房产市场过热也是同样的道理。 在进行房地产改革后，经济适用房和保障房的供给渠道几乎被掐断，老百姓在住房问题上没有选择，只能选择商品房。 这样被限制出来的“刚性需求”必然导致商品房需求猛增，房价上涨在所难免。

　　面对这种情况，政府是可以做些力所能及的事情的，那就是加大经济适用房和保障房的建设，使非商品房的供应量增大，让买不起高价商品房的老百姓能有更多的选择余地，这样就能释放一部分的购房需求，缓解购房压力。 同时，这也为改善民生做出了贡献。

　　3 转变购房观念
　　
　　当前，作为普通消费者是否也应该适时转变一下传统的购房理念呢？ 是否要执着于一定要购房呢？ 纵观世界许多国家和地区，可以发现很多国家的年轻人同样也是买不起房，但是他们并没有什么压力，没有认为拥有一套房产就能代表什么，所以，国外年轻人在买不起房前往往选择租房，让自己的收入和房租租金相匹配，也能有不少闲余的资金来进行消费，从而保证了生活的质量。 如此生活，何乐而不为呢？ 消费者一定要选择买房这种观念的盛行，媒体应该负有相当的责任。 大肆宣扬这种“房产文化”让整个社会都处于一种浮躁的状态，这种状态在社会中悄悄地蔓延，不知不觉控制了人们的思维方式。 作为年轻的一代人，作为购房的巨大的潜在团体，更应该首先改变过去传统的购房观念，转而去追求更高的生活质量。 买不起房就租房，或者购买价格较低的经济适用房，不要让一套房子成为生活的全部负担，而应该根据多样性的选择让自己更加从容的生活。 这样就会发现，一种新的生活方式，一种新的理念，不管是对个人，还是对社会，都是有巨大的好处的。

　　参考文献
　　
　　1.东方导.中国房地产金融解密[M].北京:中国经济出版社,2011
　　2.徐滇庆.物业税与房价[M].北京:机械工业出版社,2008
　　3.单小海,贺成军.走向新住宅[M].北京:中国建筑工业出版社,2001
　　4.易宪容.非理性的繁荣[M].北京:北京大学出版社,2006