中外房地产经济周期研究

　　房地产经济在整个市场经济中占有重要的地位，房地产经济周期的变化与世界经济周期的波动具有巨大的联系。从房地产也产生和发展至今，国内外经济学界通过较为系统的理论对房地产经济周期进行了全面的研究，取得了许多突破性的进展，并对房地产业的运行机制进行了较为科学的效果评价。

　　一、房地产经济周期概述

　　所谓房地产经济周期，即房地产经济发展与其发展趋势间存在的差异，在一个较为长期的波动规律下发展的趋势。房地产经济与市场经济的增长和发展是一种起伏波动的形式，而非直线式的发展状态，在市场经济不断深入发展的形势下，房地产经济的总体发展还是呈上升趋势的。但在一定的时期内，房地产经济的发展会受到各种不平衡因素的影响，致使房地产经济的实际发展增长曲线与波动趋势曲线总会存在一定的差异，是研究房地产经济周期的主要依据。

　　在社会发展过程中，市场经济水平不断进步和提升，相关政府部门应适当采取一定的经济扩张手段，对外部的经济需求加以刺激。与此同时，在符合收入弹性与需求弹性的运行机制下，要注重对先行性领域或国民经济基础行业进行有效的资源配置。

　　二、国外的房地产经济周期研究

　　（一）国外房地产经济周期的研究阶段

　　国外的房地产经济周期研究阶段主要可分为起步期、沉寂期、专业化发展期以及多样化发展期四个阶段。第一，起步期，在上世纪30年代发生全球性的经济危机时，人们逐渐开始注意到经济周期，尤其是房地产经济周期，由于其对市场经济重要性，使其成为经济学界的研究对象。第二，沉寂期，沉寂期主要是在二战后到70年代，随着世界各国经济逐渐开始复苏，世界经济进入快速发展的阶段，对房地产经济周期的研究不够重视。第三，专业化发展期，主要是上世纪80年代出现经济“滞涨”,从而经济业界又开始对经济周期加以研究，房地产经济周期对市场经济发展的作用越来越大。第四，多样化发展期，自上世纪90年代以来，世界房地产经济周期的研究方式发生了极大的转变，重视对房地产经济周期波动机理的研究，“投资导向”形式的房地产经济周期研究开始出现。

　　（二）国外房地产经济周期的研究内容

　　国外房地产经济周期的主要内容有以下几个方面：第一，研究房地产经济周期波动机理，认为房地产经济周期受到社会体制变革、经济革命周期以及技术革命周期的影响；第二，研究“投资导向”形式的房地产经济周期，主要从物业的供给与需求、经济结构调整、投资特征以及资本流动等方面对其加以研究；第三，研究国际房地产的经济周期，对形成房地产经济周期的国内外经济因素加以分析，主要包含各国资本市场的自由化、全球性的资本流动和多样的财政政策等因素。

　　三、我国房地产经济周期研究

　　（一）我国房地产经济周期的研究阶段

　　我国的房地产经济周期研究阶段主要有三个阶段，第一阶段为起步阶段，我国的房地产经济周期研究发展于上世纪80年代末期，起步较晚，研究进程较慢。第二阶段是初期发展阶段，这一阶段是从上世纪90年代中期到21世纪初期，随着我国的房地产业进入快速发展阶段以及国家对于住房制度的完善改革等，使房地产经济周期的研究逐步得以开展。第三阶段即新发展阶段，在进入21世纪后，我国的房地产业发展更为迅速，经济学界对房地产业的发展越来越关注，对房地产经济周期的概念、影响因素及其与市场经济的关系进行了较为系统的研究。

　　（二）我国房地产经济周期的研究内容

　　我国对房地产经济周期的研究内容主要有三个方面，首先，对房地产的波动周期加以研究，创建了房地产市场周期的相关理论；其次，研究了房地产经济周期的波动机制和影响因素，提出相应的冲击--传导模型，并对影响房地产经济周期波动机制的因素做了细致的分析，如经济因素、政策因素等；最后，研究房地产经济周期和市场经济周期的联系，通过定性与定量的方式，对国内房地产经济周期和投资波动的相关性加以探讨。

　　四、结束语

　　本文主要对国内外房地产经济周期的研究加以梳理，国外的房地产经济周期研究多是建立在实证分析法的基础之上，对造成房地产经济周期的影响因素加以分析，并建立相应的指标体系，对房地产经济泡沫的成因加以探讨；国内的房地产经济周期研究主要是一定性分析方法为主要研究方法，明确界定了房地产经济周期的概念与结算，注重对房地产经济周期和宏观经济波动的关系进行研究，并逐渐建立起与之相应的指标体系。

　　参考文献：

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