泡沫经济是指某种资产在连续交易中价格持续上涨,以致于远远超过其本身应有的价值,进而丧失稳步发展能力的一种宏观经济状态。
泡沫经济一旦形成,很容易导致行业由盛转衰,最终成为泡影。房地产作为国民经济的基础性产业,既是国家经济建设的重要资金来源,也紧密关系着广大人民群众的切身利益。近年来,房地产业在高额利润驱动下,市场呈现异常火热景象,且房价居高不下,甚至远超出国际上很多发达国家设定的波动范围标准。这不得不让人为房地产日后的发展状态担忧。为此,文章介绍了房地产泡沫经济形成的原因及可能造成的危害,并针对性提出了一些防范措施。
1 房地产泡沫经济的成因
土地资源稀缺、投机需求增加及银行过度放贷是房地产泡沫经济产生的主要原因。首先,土地资源稀是房地产市场出现泡沫经济的基础。特别是改革开放以来,国家投入到基础建设及住房建设的资本增加,使得土地资源大幅减少、土地价格急剧上升,由此诱导大量投资者纷纷加入房地产投资开发行列,掀起一阵狂热的“炒房”浪潮。其次,急剧膨胀的投机需求是促成房地产泡沫经济的直接诱因。出于利益驱使,很多人购房的目的并不是居住,而纯粹是想通过转手倒卖来获取高额利润。这同时也反映出土地交易及行业管理方面存在的制度缺陷。
此外,银行等金融机构对信贷过度扩张,成为房地产泡沫经济持续升温的助燃剂。因为足量的资金供应是泡沫经济形成的根本条件,可以说没有银行的放贷配合,房地产行业就不会有泡沫经济产生。
2 房地产泡沫经济的危害
2. 1 导致社会资源分配不均、经济结构失衡
房地产业之所以出现泡沫经济,说明其投资利润奇高。这也意味着,在此期间必定有大量的生产资料、生产劳动力及资金成本集中涌向房地产业,促使与房地产相关的钢铁、建筑、水泥等行业得到相对繁荣。
同时这些行业集聚了大部分人力、物力资源,造成社会资源配置不均、经济结构严重畸形。除此之外,地价高涨导致投机活动日益猖獗,人们根本不顾社会实际需求而一味追求利益最大化,导致房屋供给不合理、土地被低度使用或大量闲置的现象频繁出现。而“炒房”热引起的行业及地域性资产差异,也会招致社会薪资分配不公,进而使得广大底层人民的劳动积极性严重受挫。
2. 2 对金融系统造成巨大金融风险
房地产作为国民经济支柱性产业,具有价值高、投资大的特点,且与银行及其它民生行业紧密相关。一旦出现泡沫破裂情况,银行将会是最主要的买单者,而其它很多民生行业也会跟着受牵连。一方面,房地产商在开发新房源或居民在购置新房前,均会向银行大量借贷,而又不能短时间归还。这样一来,当泡沫经济结束时,银行就很容易出现资金严重短缺的情况,进而危及银行安全性问题。银行一旦出现倒闭,影响的不光是自身,很可能会导致连锁反应,造成其它银行也被挤兑的风险,从而引发大规模金融危机。
2. 3 损害居民消费利益、破坏市场正常秩序
房价大幅上涨,使得购房者不得不背负沉重的房贷负担,从而极大抑制了购房居民的日常消费。许多家庭为了应对持续上升的预期房价,往往会通过减少其它消费来积攒首付或月供款。而低收入人群根本买不起新房,或为了支付房款只能到处借贷,导致经济负担加重,另外,一旦房地产泡沫破裂,参与“炒房”的个人或团体必定会遭受不同程度的经济损失,致使消费水平被迫降低,而与此同时,个人消费萎缩又会严重制约着消费品生产部门经济效益的正常增长。不仅如此,房地产泡沫破裂后引起的工厂倒闭、地价及股价下跌,还会带来失业人数增加、企业债务加重、土地资产贬值等一系列生产及消费危机问题[1].
3 房地产泡沫经济的应对策略
从我国目前的房地产行情来看,在发展速度较快的大中型城市,房地产泡沫经济现象已十分明显。这种情况一旦愈演愈烈,不仅严重威胁房地产自身安全,也会对国民经济发展造成诸多阻碍。因而,必须及时采取措施严加防范和治理,以遏止房地产泡沫继续放大。
3. 1 加强宏观调控,完善市场运行预警制度
房地产泡沫经济是由于市场调节不利所致,需要通过宏观的经济、法律或行政调控措施来解决。首先,政府需全方位分析当前的房地产市场经济形势,并针对政策体系中存在的不足加以改进,制定出配套的市场宏观调控长效机制,以彻底根除房地产泡沫经济的诱发因素。首先,加强住房供给方对产品结构合理化开发的调控,适当降低高价位大户型比例,同时加大保障性廉租房及安居性中小型住房的建设力度,并严格规定各类住房的质量标准,对没有按要求达成工程目标的相关部门进行责任追究。另外,逐步完善房地产相关的金融体制,推动房地产行业的税制改革。并加快房地产交易领域法律法规的建设和完善,以规范市场秩序,为房地产及金融行业的和谐发展创造良好的客观环境。
与此同时,加强完善宏观监测预警体系,通过收集和分析大范围市场信息数据,对房地产市场行情做出科学的预测和评价,并定期发布最新分析报告,以引导市场走向良性化。
3. 2 实行土地出让制度,强化土地资源管理
土地资源供给和应用分配不当,是房价不合理上涨的根本原因。正所谓治标需治本,治理房地产泡沫经济需从土地供应的控制抓起。
首先,加快土地制度的改革,彻底改变公有制中地方政府独占垄断地位的局面。可以尝试实行土地拍卖制度,规定所有土地须经过公开投标方可进入市场。并依靠健全有效的保障政策进行监督、调控,确保拍卖制度得到合理高效执行。其次,及时收回闲置土地,并严格限制土地的开发量,对非法占地、圈地等不合理行为应严厉惩处,从而提高土地资源的管理和利用效率,进而实现土地交易市场的进一步规范[2].
3. 3 加强金融监管力度,减少资金流入
解决好房地产泡沫问题的关键在于金融政策的完善,并有效利用金融监管手段对市场进行调控。例如,政府可以通过调整利率水平及控制房地产转手率等手段,来维持房价稳定,并降低投机行为。还可以进一步与金融机构协商合作,以适当减少放贷额度或增加二次购房首付比例,从而解决房地产单方面投资过热等问题。此外,加强外资、外债的控制和管理,尽可能减少外资涌入。如果确实有刚性需要,则务必以直接投资及长期性外债为主。
3. 4 引导居民树立正确的消费和投资意识
房地产泡沫经济形成与消费者过热的投机行为有很大关系,因而有必要引导消费者树立科学理性的投资观念,避免更多不必要的资金流入房地产市场,导致泡沫继续膨胀。首先,积极倡导“按需购买,适度消费”的原则,引导居民按照自身经济条件合理购房,建立正确的住房观和消费观,以避免徒增居民经济压力。同时有利于降低高档住宅的投资性,进而促进普通房及二手房市场发展。此外,对于投资者盲目追赶潮流的行为,要指导其利用准确、充分的数据信息理性分析房地产投资的风险性,帮助投资者做出更科学的投资选择。
4 结语
总而言之,房地产与国家经济发展及国民切身利益息息相关,因而房地产泡沫经济带来的危害也不可估量。政府、企业及个人要紧密联合起来,共同采取措施积极应对,以确保我国房地产业以更健康的状态面向未来发展。
参考文献:
[1]王道勋,牛二敏。 浅析房地产泡沫的成因与危害[J]. 经济研究导刊,2013,26(22) : 91.
[2]刘亚茹。 房地产泡沫对经济的影响及应对措施[J]. 现代经济信息,2015,03(21) :16.
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