我国房地产业应对外资不利影响的对策

　　外资通过与国内房地产开发商的各种途径的合作，在一定程度上将许多国际先进的管理经验和操作模式带进了我国。然而，由于我国房地产市场存在比较多的规则空白，外资没有很好地被加以规范和利用，在缺少制约的前提下，外资充当了房地产泡沫的催化剂。基于此，对外资进入我国房地产市场的不利影响进行规避是十分必要的。

　　一、外资对我国房地产市场的不利影响

　　（一）制约货币政策的有效性，增大了调控难度

　　由于房地产交易环节管制都已取消，汇兑环节限制很少，且外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产市场，不仅可以有效规避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。外资除了通过直接购买国内的不动产或从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场。这些行为在很大程度上就削弱了宏观调控的政策力度。从外资进入我国房地产的历史经历分析，外资往往逆市场低潮吸纳，这对正在运行中的房地产调控政策无形中造成反作用力，在一定程度上抵消了宏观调控政策的实施效果，也间接地引起银行信贷的扩张，增加了货币政策调控信贷规模的难度。另外，由于目前消费物价指数（CPI）编制中只包括房地产租金价格，因此据此制定实施的货币政策不能准确把握商品和服务价格的总体水平，政策力度极易产生偏差，也直接影响宏观调控的效果。随着我国涉外经济的发展，外资大量进入对宏观调控能力的影响应该引起我们的高度重视。

　　（二）推动了房地产价格上涨

　　外资进入增加了房地产市场上的资金供给，直接有助于推高房价。尽管许多房地产资金进入是以投资为目的，但是还是有部分外资带有投机的性质，部分资金直接进入了二级市场，把买卖作为获利的唯一途径。由于我国对外资银行开展人民币业务还有限制，一些资金便打着各种旗号，如以房地产基金的名义进入中国房地产市场等等，这部分以非直接投资方式变动的国际资本的投机行为会导致国内资产价格上升。这些行为也带有“标杆效应”,尤其当这些资金投资于高质量的商用写字楼和高档住宅领域，很多境内民间资金受其影响纷纷跟风入市。在境外热钱中，既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在上海等地异军突起。

　　在它们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动国内房地产价格持续上涨。

　　（三）热钱会加剧国内住宅市场供求结构失衡

　　目前，我国房地产市场供求关系存在结构性失衡，高档住宅、商业物业过多，经济适用房较少。出于追求收益、流动性偏好和管理便利等动机，境外机构和个人进入房地产的资金大多集中在高档住宅和商业物业。如果投资于经济适用房，投资者的收益较低，因此较少有外商投资经济适用房，这会进一步加剧我国住宅市场供求结构失衡。

　　二、我国房地产业应对外资不利影响的对策

　　（一）合理划分不同特征的区域市场实施不同战略

　　鉴于中国地域广阔且发展极不平衡，为切实控制房地产过热地区的房地产泡沫，同时也不阻碍欠发达地区的招商引资，我们应对不同的地区采取不同的政策。目前，外资房地产主要分布在北京、上海、广州等大城市。受文化、体制等多种因素的影响，外资在未来一定时期无暇或不敢进入中国广大的中小城市房地产市场。因此，应加强房地产细分市场的研究，根据细分市场区域、不同性质、档次等不同特征，制定不同的区域战略。我们应对京津沪及东部沿海地区的外资进入房地产严加规定，而对中西部等欠发达地区政策可适当放宽，应进一步鼓励外资进入，引导外资流向中西部地区。在这些地区外资进入不仅能带来了充裕的资金，而且能带来先进的管理方式和管理理念，同时也会缩短东部沿海地区与中西部的地区差距，总体来看，利大于弊。

　　（二）加速发展我国房地产金融体系

　　我国应尽快拓展国内地产公司的融资渠道，为国内房地产商营造良好的融资平台，使公司融资渠道多元化。如成立专业性的住房金融机构、保险机构和担保机构，支持建立住房抵押贷款二级市场，允许证券交易所发行房地产投资信托基金，加速住房抵押贷款证券化的过程。通过完善证券市场，以及风险投资市场，使国内民间资本与开发商之间进行充分的流动，使开发商可以充分利用国内资金，可以遏制国外资金与国内厂商合作共同炒高国内房价的行为。加快国内房地产基金信托的发展步伐，以使广大的中小投资者能直接投资于房地产业，这是减小境外资金对国内房地产业冲击的一个重要途径。

　　（三）加强交易环节管理，抑制投资性需求

　　我们应参照国际经验，结合宏观调控，适当限制境外投资者购买房地产，重点是抑制境外投资者的投机性需求，一是明确境外投资者购房必须符合自用原则，违者禁止转让后所得的人民币收入购汇和汇出；二是加强境外投资基金的管理，限制投资基金在房地产市场上大量购房，严格控制外资进入普通住宅领域；三是对房地产转让设定最低年限。不满最低年限的房地产转让，其所得不得兑换汇出。当然，对华侨回乡购房养老、探亲等真实合理需求适当放宽政策。还要加大税收征收力度；针对外资基金大量进入商业地产，应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策，提高营业税和收入所得税的比例。针对外商在我国房地产市场城市间“打游击”的行为，建议构建一个易进难出的投资体系，让外商难以“流窜”式投机，减少假外资的套利行为。

　　总之，逐利的本性让外资放弃正常的途径，转而将更多的注意力放在了炒作当中，进而加剧了当前房地产市场的不稳定因素。因此，国家提高对外资的警惕性，加强外资在国内投资监管，出台限制外资政策是不可避免的，也是必须的。

　　参考文献：

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