企业降低房产税的措施探究

　　房产税论文（推荐10篇）之第三篇

　　摘要：房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税征税对象广泛企业、事业单位社会团体甚至个人都可能成为房产税的纳税人。但依据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)对征税房产的地域、房产界定以及计税依据的规定，纳税人可以采取相应措施避免成为房产税的纳税人或者降低纳税额。

　　关键词：房产税,应税房产,房产余值,计税基础

　　房产是企业生产经营实现经济效益的重要资产，但企业持有房产必须缴纳房产税，同时房产税在房产达到可供使用时起在企业存续期间，除非因毁损经鉴定为危房，均需按年缴纳。如何在现有的国家财税政策体制下降低企业房产税，成为财务人员必须思考的问题。

　　企业持有的房产可大致分为三类即管理用房产(如总部大楼、销售中心等)、生产用房产(如生产车间、维修车间等)、对外出租房产，但一般企业对外出租房产所占比例不大，在此为简化分析忽略不计，降低企业年房产税总额的措施主要从降低管理用和生产用房产税两方面入手。

　　由于企业管理用房应纳房产税相对固定，只能实施总额控制，而管理用房产必须满足企业经营需求，其装饰装修工程、智能楼宇设施已成为房屋重要组成部分，降低管理用房产税额只能是在满足企业经营需求基础上控制房产规模、造价，从而减低房产税。

　　一、如何降低企业生产用房产应纳房产税

　　对《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定分析可以发现：

　　1. 房产税中纳税“房产”

　　是指位于城市、县城、建制镇以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，可供人们在其中生产工作、学习、生活等，满足最基本生存需要的场所。农村地区房产暂不征收房产税。独立于房屋之外的，如围墙、烟囱、水塔、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种构筑物等，不属于房产。

　　2. 关于明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题：

　　凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防等，都应并入房产原值，计征房产税。关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生等设备；各种管线，如蒸气、给水排水等管道及电力、电讯、晒台等。

　　3. 房产税计税依据及其应纳税额计算

　　房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。无房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%。注：本文减除幅度取30%

　　以房产原值为计税依据的，其计算公式为：

　　应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)

　　二、由此可从以下三方面入手采取技术手段，降低生产经营用房产应纳房产税额

　　1. 合理选址

　　由于房产税暂行条例规定不对位于农村房产征税，企业可以考虑将非核心业务用房，如将物流用房购建于农村，从根本上避免成为房产税纳税义务人。但应综考虑农村地区交通、能源、安全等因素能否满足企业生产经营需要。

　　2. 将房产化整为零

　　变楼(房)为室、间、站、所等，避免成为房产税应纳税“房产”，从根本上避税并符合以下条件：

　　(1)不影响设备的正常运行、安全、环保等需要，并遵守国家相关强制性标准。

　　(2)建筑结构方案确定后，应事先与建筑物所在地地税局沟通，经界定、认证不属于房产税应税房产，并取得相应书面证明等文件。下面举例说明：

　　案例1:X企业变电站主控楼入账原值14276679.88元，2016年建成投入运行，基本情况：3层砖混工业建筑，经主管税务局界定为应税房产，依据年应纳房产税税额公式计算：

　　若将此集成式主控楼化整为零，按功能改为单层独立无人构筑物(以纤维板分隔)同时满足以下前提条件：(1)改变建筑结构形式后，不影响设备的正常运行；(2)已经过房屋所在地地税局界定不属于房产税应税房产。

　　年应纳税额=0，即企业年减少应纳房产税支出119,924.11元

　　对案例1分析可得出以下结论：

　　本着财务成本管理“成本效益”均衡原则，付出的成本不得大于获得的收益，年节税金额与初始投资增加额必须比较权衡，特别是一般财务人员并非机械、工程方面的专业人士，有条件的企业最好采用“净现值”法对比不同方案成本的节税现值进行分析。

　　3. 控制房产入账原值，降低应纳税额

　　若不能将房产化整为零，从而避免成为房产税应纳税"房产"情况下，降低房产税另一途径就是从控制房产造价入手，降低房产税的计税基础，从而降低应纳房产税额。

　　生产性房产由基础及承重结构、地下管沟、环境维持、安防、生活保障、装饰装修等部分构成，从统计数据来看，目前生产性房产造价的构成中：

　　所占比重最大部分是建筑基础及承重结构、地下管沟工程费，一般约占总体造价40%-55%，个别可达到60%，此部分费用由于要考虑生产、安全、未来经营发展的空间，具有较大的“刚性”。从降低房产原值的目的出发，在降低房产基础及承重结构工程费上并无文章可做。

　　而环境维持、安防、生活保障等设施费用，约占总体造价20%-30%，个别可达35%，依据规定此部分设施作为与房屋的附属设备和配套设施，应并入房产原值，计征房产税。但是随着技术的进步一些固定保障设施，目前可用集成式小体积、分置安装、可移动设备替代，作为降低房产原值的主要手段。

　　下面以案例2具体分析说明：

　　案例2:X企业一加工车间，经主管税务局界定为应税房产，其内部安装有3条生产线，每条生产线安装4台主要生产设备，目前房产入账原值68994088.41元。

　　现经相关工程人员测算，实施改造方案。改造后厂房及设备原值合计70285174.17元，其中纳入房产计税基础金额61388661.91元，年应纳房产税额：

　　前后数据分析：通过降低应税房产原值的方法，可以在房产原始投资增加不大本例中仅上升2%，却获得年应纳房产税额下降63885.58元，下降率11%的经济效益。

　　三、节税措施思路之扩展

　　1.实施改造前，及时与主管税务机关交流沟通，并取得税务机关对于节税策划的支持。

　　2.企业应加强对房产获利、维修、使用等信息实时掌控，及时清理、处置闲置房产，在免征房产税的同时，盘活资产，对毁损严重的房产及时向税务机关申报减免房产税。

　　3.生产性房产往往构成投资项目的重要组成部分，房产税对投资项目的影响，需按照到投资项目“净现值“的思维模式加以考虑。

　　4.当前国家财税制度正在逐步完善，税务影响往往是“牵一发动全身”，一项节税措施不仅影响某一税种，还可能涉及其他税种，例如：机电设备投资额的增加可能增加企业可抵扣进项税，机电设备与房产在折旧年限等方面的差异可能造成年折旧额的差异，进而对企业利润造成影响，这些问题都需要具体、综合加以分析。

　　参考文献
　　[1] 贺立达.固定税费控制与策划[J].财务与会计,2016(4):72-74.
　　[2] 曹文,刘晓华.房产税改革趋势预测[J].中国税务,2015(10):40-42.
　　[3] 杨骏合,叶雪.现代建筑结构[J].房屋与建筑评估,2016(8):52-56.

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