浅谈房产税的影响及征收方式选择

　　房产税论文（推荐10篇）之第六篇

　　摘要：房产税的征收是税制设计的一项重要议题。我国房产税经过了草案、试点, 目前仍在立法阶段。本文将总结房产税征收的总体影响, 分析不同征收方式带来的积极影响和风险, 并对未来房产税的出台和实行提出建议。

　　关键词：房产税,政策,影响

　　一、定义

　　从广义上来说, 一切与房产有关的税收都可以归入房产税的范畴内, 包括在房产的开发、建设、流转环节和持有环节征收的各种税。而本文讨论的房产税, 是狭义的、仅仅是在房地产的持有环节所要征收的一种税。

　　在现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》中, 征税对象主要为经营性用房, 对个人名下非营业性用房产实行免税。2011年开始试点城市新推出的房产税则将这部分个人住房纳入了征税范围, 而本文将详细分析的, 即是这引起社会热烈讨论的个人非营业性住房房产税。

　　二、房产税推出的背景

　　近年来, 伴随中央宽松的货币政策, 流动性不断流向国内的房地产市场并推高了房产价格, 高企的房价成为普通民众安家置业的一大阻碍。我国每年的M2与GDP的比值长期以来处于一个持续上升的趋势, 超发的部分货币流入房市, 房地产市场的增长无法做到在合理发展的前提下消化掉超发货币。同时, 许多人在房价持续上涨的趋势中获得了超常的投资收益, 房屋的居住功能被淡化, 甚至成为部分投机者谋取利益的工具。

　　在“买房难, 买房贵”的问题日益显露的同时, 当前中国上也存在着这样的群体:拥有多套房产, 资产增值及租金为主要收入来源, 甚至不需要工作就可以有很高的生活水平。这一矛盾的社会现象影射出现存制度的不合理性。如果这种现象不改观, 久而久之将会影响到社会的稳定与和谐, 也不利于我国社会主义长期健康发展。

　　房产税的征收还有财政收入方面的考量。自20世纪90年代分税制改革以来, 中央与地方存在财力与事权不相匹配的情况。财力不断地向中央政府集中, 而地方政府承担较多的公共物品供给的职责。地方承担着较大的财政压力, 长时间依赖土地出让金的收入。数据显示, 2017年地方政府的国有土地使用权出让收入5.2万亿元, 同比增长40.7%。从1999年至2017年, 全国土地出让收入总额已突破31万亿元。土地出让金为一次性确认, 只收取一次, 有着不可持续性。同时, 过于依赖土地出让金也让地方财政收入不均衡, 2017年地方财政收入中, 国有土地使用权出让收入占房地产相关收入35%, 房地产相关税收仅占10%。财政收入暴露在土地价格下跌和房地产交易活跃度下降的风险之下。这意味着地方财政收入需要新的税收种类的支撑, 从而形成更为科学的收入结构, 保证国家机构的平稳运行。

　　三、总体影响

　　推出房产税有利于我国税收体系的平衡与完善, 而完善科学的税收体系能引导市场合理发展。由于现存的税制偏重房产流通环节, 轻房产持有环节, 持有富余房产的成本低, 刚需驱动的新房交易过程却要面临很高的税负。房产税的征收将会打压抑制购买多套房屋以资产增值投机获利的行为, 因为其提高了拥有房产的预期成本 (未来定期支出的现金流) 。具体地说, 对于潜在的购买者而言, 当他们欲购买一套用于投资保值或者收租获利的房产, 必须考虑到他们不但买下了未来的收益流, 还买下了未来的纳税义务流。因此以该种形式征收的房产税能够抑制新增的、非自住性的购房需求, 为刚需购房者留出空间。

　　新版的房产税不仅仅是拓宽了征收房产税的范围, 更有着观念上的深远影响。目前的房产税暂行条例对营业用房征税, 非营业用房是免税的, 所依据的是营业用房给了业主营收, 这种使用了地方公共资源得到的好处是纳税的基础;而非营业用房在过去对业主来说主要体现的是居住价值、精神需要, 这种收益难以量化衡量, 不适合征税。然而在住宅愈发商品化的今天, 房屋承载了更多的投资功能, 多套房产的拥有者靠出租房产获得现金收益, 同时还享受房产升值带来的未实现收益。更有甚者在购买-空置-出售房地产的循环中获取了高额利润, 甚至在利益的驱动下恶意操纵房价。这给了取消该类免税提供了正当性基础。税收的意义在于每个社会成员把个人的财产让渡一部分给国家或政府, 来换取享受公共产品和公共服务的权利。征收房产税有助于强化公民意识, 即拥有房产是一种权利, 使用地方公共资源获得利益是要尽纳税义务的。

　　住宅的投资吸引力下降, 引导居住属性的回归。资本总是往收益率更高的领域流动。房屋增值带来的年化收益率在10%以上, 比较银行一年期理财产品的年化收益率通常在5%以下, 就这点来看房产的投资吸引力明显大于理财产品。加之拥有住房在中国人心中的重要地位, 其一直是国内热门的投资选择。普通家庭将大部分储蓄用于购买房产, 加杠杆购买多套住房进行投资也大有人在。然而房价异常的上涨趋势不可能一直持续, 况且与首付款和月供占据人们大量的资金储备和现金流相比, 长远来看购买投资性住房后产生的现金流较小, 房产升值的潜力也在国家调控的影响下渐渐下降, 持有多套房屋其实是将自己暴露在了很大的风险之下。房产税进一步刺激住宅投机及投资者思考交易和持有成本, 有引导居住属性回归的作用。

　　四、征收方式选择

　　在房产持有阶段征收的房产税将会对存量财富进行再分配。然而关于房产税采取何种方式征收, 仍然没有最终确定, 下文分析几种可能的征收办法相对应的积极影响和风险。

　　(一) 持有时定期征收

　　如果持有者将非自住商品房投放到房屋出租市场赚取收益, 那么在概念上, 由租户定期交纳的租金将很容易和由屋主定期交纳房产税联系在一起。税负的法定归宿——业主有比较明确的税收转嫁对象——租户。在尽量减少总收入下降的前提下, 业主倾向于将新增的支出压力转嫁给租户。

　　在租住需求相对密集的一线城市, 租房需求弹性小, 房东提高租金虽然会导致需求下降但总体收入仍会提高。房东有了提升租金的激励, 税收的负担将会以更高租金的形式转移到租房者的身上。城市中租房者往往本身就承担着较大的支出压力, 租金提高后占用了其本来会用于其他消费的资金, 对拉动整体内需促进消费是一种阻碍。

　　然而笔者认为这也不全然是坏事。过高的生活成本会导致一部分人离开人才已经相当密集的一线城市, 到基本生活花费相对低廉的城市立足, 不同区域、不同城市的租金差异有引导人才合理流动的作用。这可以成为一些人才相对欠缺的城市吸引人才的优势, 在这些城市提供良好的发展机会的前提, 能够留住人才的前提下, 有利于全国城市间的均衡发展。

　　对于租金价值低的远郊住宅或三四线城市住宅, 房东可能会因为房产税而加速抛售。当持有房源所需缴纳的税费支出高于出租该房源的租金收入, 房产税将促使房产持有人将其手里的二套及以上房产投入到二手市场, 闲置房源、在租房源得以流向销售市场。住房供应量增加, 房地产市场的供需平衡得到改善, 房屋价格向价值的合理区间靠拢。

　　起征惩罚性的房产税后, 有多套房产同时高负债的房东每月还有还房贷的压力, 权衡利弊往往会低价出售, 然而对于这类租金价值低的住宅, 很有可能市场需求也并不理想。市场不消化供给, 会加剧持有者的恐慌性抛售, 引起市场的震荡。同时中国家庭缺乏多样的投资品种, 缺乏对风险收益科学的认识, 家庭资产配置中房产占比过大 (68%) , 金融资产占比过小 (12%) 。这意味着投向房地产的富余资金抽出房地产也难以流向新的投资渠道。因此, 征税调控要配合对流动性的合理引导。

　　房产税如果以定期征收的方式进行, 将会对有关部门税务收缴的能力提出挑战。

　　(二) 交易时征收

　　有人提出, 由于定期征收房产税的执行难度与成本较大, 将业主应缴房产税累计到出售时一次缴清也不失为一种方法。具体来说, 比如持有者有两套房产, 每一期都会有一笔应纳房产税, 但不立刻结算, 而是递延到卖出时一并结清。

　　这样免去了政府主动征收的成本, 但也会遇到不小的问题。有学者考察了资本利得的税收待遇后发现, 以实现制对资本利得征税会产生锁定效应 (lock-in effect) 。只有已实现的资本利得才纳税, 因此, 纳税人打算交易资产时会考虑到由此产生的纳税义务。结果, 他们可能不大愿意改变其投资组合, 这种锁定效应把投资者锁定在目前的投资组合上, 造成了资本的错误配置。如此一来, 对存量房而言反而是一定程度上鼓励房主继续持有房产。仅仅对投机者来说可以改变买卖房产的利润预期, 起到抑制投资性住房需求的作用。

　　(三) 仅在空置时征收

　　征收房产税的条件变成了房屋空置, 也就把收税的依据放在了房屋的资源占用上, 出发点是让占用社会资源却不使用的人付出一定的代价。

　　合理使用住房的个人及家庭少交甚至不交税, 以投机投资目的持有多套住房的个人及家庭交高额的、惩罚性的税, 这种征收方法能对市场起到一定的震慑作用, 帮助解决现存房屋利用率不足的问题, 鼓励空置住房进入出租出售市场, 让空置房产生更多的价值。

　　然而“空置”一方面细化了征税对象, 另一方面给界定带来了困难。对空置房屋征税的风险在于它将产生高昂调查的成本, 利益相关的纳税人会想方设法避税。反观历史上设立的诸如窗税、灶台税等税种, 无不导致民众为了避税想出各种新奇的方法, 也给调查人员造成了很大的工作难度。参考征收空置税的新加坡, 住房空置率从水电供应部门的水电消费记录中推算。但是中国国土面积大, 城市之间情况差异大, 采用简便单一的衡量标准并不科学。征收空置税需要完善的法规和监控系统配合, 为了保障推行需要研究讨论加时间金钱投入。

　　五、利于房产税推行的建议

　　(一) 统筹改革各环节税务, 促进税收公开透明

　　在试行新的房产税征收方法的同时, 对原有的土地获取、开发、房产交易、持有各个环节种类繁多的税务进行统筹的评估整理, 及时调整与当前发展不适应的税制设计, 避免一味征收新的税种而忽视与原有税收框架的配合协调。及时向公众公开税收的调整及解释, 促进税收信息的公开透明。

　　(二) 增强纳税意识, 改善纳税系统

　　房产税推行的一个难点在于如何切实的把税金收上来。现行的税收政策下, 普通民众经常是在无意识的情况下缴纳了税负, 同时政府对税种、条例、交税的意义等也没有进行很好的宣传教育。因此改进方法也是双方面的, 一方面需增加税务方面的教育, 让征税对象认识到依法交税既是公民义务也是为国家建设做出贡献, 另一方面使交税流程更合理便利, 让征税对象更多地获得交税的正向激励, 提高缴税的心理接受程度。

　　(三) 普及金融知识, 拓宽投资渠道

　　培养科学的风险认识, 引导民众的投资理财的合理预期, 从而减少市场上盲目炒房的投机性交易, 促进房地产市场理性健康发展。同时政府应当营造良好环境使金融市场有序发展, 降低交易摩擦成本, 促进信息公开透明, 让更多民众能接触并敢于投资风险收益温和的证券、基金及其他投资理财产品, 拥有更合理的资产配置。

　　结语

　　税制的设计是复杂的议题。改革税种不但要考虑本身设计的合理性, 更要研究与其他现存税制之间可能的配合与冲突, 还要全局分析与其他相关部门的互动。房产税的征收关系到公众的切身利益, 与社会和谐、经济发展息息相关, 法律与细则正式落地前, 仍需综合考虑各个城市的人口流动、住房市场情况, 不“一刀切”, 而是针对不同实际设计相应的细则, 体现税收的实质公平;同时, 做好征收条例的普及教育工作, 从而达到理想的效果。

　　参考文献
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