房地产开发企业现金流的特点及管理需求

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【题目】M房地产企业现金流管理问题探究   
【第一章】M房地产公司现金流优化管理研究引言 
【第二章】现金流管理概念界定与相关理论  
【第三章】房地产开发企业现金流的特点及管理需求 
【4.1  4.2】M房地产公司报表分析 
【4.3  4.4】M房地产企业现金流管理现状与优化建议 
【结论/参考文献】房地产企业现金流控制分析结论与参考文献

　　第 3 章 房地产开发企业现金流的特点及管理需求

　　房地产开发企业是指将追求利润作为企业发展目的，进行房地产的建设开发和管理的企业。房地产行业属于我国的重要国民企业，其行业 GDP 占据我国总 GDP 的大部分，房地产行业同其他生产型企业不同，具有强烈的行业特征，例如房地产行业对资金的需求量和对银行的依赖性比其它行业要多得多。房地产行业具有建设开发周期长，前期资金投入量大与资金投出后收回时间长等特征，因此如果房地产企业不能在存续期间保持良好的现金流量，那么即使企业处于盈利状况，也将会由于资金链断裂出现现金流缺口导致无法偿还到期债务而面临破产清算。因此，建立良好的房地产开发企业的现金流管理制度是企业持续健康发展的必经之路。

　　房地产开发企业的现金流同其他行业是很不一样的。首先从经营活动的现金流上看，房地产行业是房屋建设和开发，一般资金回收期为 2 年左右，资金回收期较长；而一般生产企业产品从生产到销售时间间隔短，资金回收时间短，回收率较高。从筹资活动的现金流上看，房地产行业无论是土地的购买还是房屋的建设，资金投入量都是巨大的，因此房地产行业的筹资一般都是巨大的；一般生产企业产品生产的投入量是参差不齐的，资金投入量也是各有不同，但是相比房地产行业，生产型企业的筹资额相对较低等等。房地产开发企业同其他行业之间关于编制现金流管理制度的区别主要包括以下方面：

　　3.1 资金需求量大要求企业多渠道融资

　　房地产企业在开发前期对资金有着巨大的需求量，首先是前期土地的购买。随着我国经济越来越发达，市场经济快速发展，国家人口密集，土地价额是越来越大，在现在，大部分的房地产开发企业购买的土地是旧城改造土地，因此，购买土地房地产企业还得额外支付拆迁费等，这些都是巨额的支出。其次是房屋的建设支出，房地产行业的建设支出包括前期工程费，基础设施费，建筑安装费，绿植建造费等，这些都需要大量的资金支持。上海置地公司在 2013 年购买的上海虹桥地块的土地价额为 18亿，至 2014 年年底该企业生产成本已达 30 多亿，然而后续仍需要巨额的支出。这些都说明，房地产企业的建立是需要有强大的资金作为后盾的。

　　房地产企业不仅仅是前期的土地购买需要大量资金，其日常生产建设期也是需要有足够的资金支持的。资金的筹集主要来源于两个方面，其一是自有资金的筹集，即实收资本、资本公积等，因此房地产行业不同于其他企业，其要求投资者的资金实力雄厚，并能够给企业的生产经营及其发展提供有力的支持。其二是融资借款等的筹集，即长期借款、短期借款等，房地产行业的融资不同于其他企业融资金额小、筹集资金渠道广等，正是由于房地产行业资金需求量大，所以房地产企业融资金额也是较大的，金额过大也就限制了企业的融资渠道等等都导致房地产行业不同于其他行业，其融资工作较困难。所以对于房地产企业，在项目初期就得积极需找各种融资渠道，多渠道融资寻找融资成本最低的最优方案。

　　3.2 资金回收期长要求企业极早编制资金计划

　　从我国房地产行业的发展上来看，房地产开发首先是从考察项目开始，其次就是投标土地、开发土地、房屋建设、竣工验收再到销售等阶段，而整个过程所耗用的时间是较长的，一般都需要在两年以上。在 20 世纪，房地产在中国掀起狂热，大部分的实业企业均往房地产行业靠拢，使得中国在短短几年内建造了大量的房屋，甚至使得很多城市成为“空城”,近几年国家不断出台新的政策限制房地产的急速扩张，房地产也开始暂缓发展的脚步，但是由于前期房屋的大量建造以及国家严格管控土地的购买都大大增加了房地产行业购买土地的难度，相对的也延长了项目开发周期。其次房地产行业在房屋出售前基本没有现金流入，而在房屋基本结构封顶且办理预售许可证后方能出售，且房屋由于成交价格大，为增大销售，房地产企业普遍是采用分期付款的销售方法，因此其资金回收期长。近几年，由于国家政策的颁布等原因，房地产行业开始陷入低迷阶段，房屋的成交量也大大减少，这也使得现在房地产行业的销售更加困难，同时房地产行业资金回收期也相对的变得更长。

　　对于项目周期长，房地产企业要在项目开始前，规划好项目的基本运作流程，计划好项目的每个流程时间，对每个部门制定时间限制条件，不同部门也要积极配合，及时拿到四证，尽早出具设计图纸，严格监管建设方的进度情况，避免出现延误工期的情况。为了避免资金回收期过长就得要求企业拥有一个优秀的销售团队，在工程部等的配合及时完成房屋建筑的情况下，销售部要及时跟进项目的进展情况，尽早对项目做好企划宣传等工作，确定目标客户，做好同客户的沟通进展等。

　　3.3 融资难度大要求企业妥善管理银企关系

　　房地产企业资金的投入额巨大，银行贷款受政策制约等使得融资工作相对困难，特别是近几年，房地产行业进入低迷，资金投资风险高使得银行对房地产行业融资的要求也越来越高。特别是房地产行业一般都要好几个项目，每个项目都需要面临融资的问题，融资金额巨大，且企业如果要健康的发展下去就得保持良好的信誉度，所以每个项目的融资均需要及时归还，资金压力是巨大的。且由于房地产行业的特殊性质，使得该企业如果不融资，将很难发展下去，甚至很可能导致无法支付工程款等使得项目终止，资金被套牢，使得企业破产等。所以不仅仅是房地产总公司，每个项目公司的融资压力都是巨大的，融资难度也是巨大的。

　　在项目初期，房地产企业经营者就得积极做好同融资相关的前期工作，了解不同的融资方式，不同银行之间的融资利率等，在项目开始时，就积极跟进各个银行不同融资方式的进展情况，多重的选择从中选择最优的融资方案。且对于房地产行业一定要做好同银行之间的银企关系，由于房地产行业项目较多企业较分散，所以做好银企关系有利于其他项目的融资进展等。

　　3.4 资金风险高要求企业严格执行预算

　　每个房地产项目在建设初期投入金额都是巨大的，但是资金的回收具有不确定性，特别是在最近几年，中国的房地产行业销售开始陷入低潮，使得房地产企业资金的回收更加具有不确定性，使得资金的投资风险巨大。其次房地产公司一般是同时投资开发多个项目，然而每个项目都存在投资金额大，回收期长等特点，因此很容易导致企业陷入资金困难的，很多企业缺乏管控意识，在资金紧缺时拆东补西，这样很容易使得企业被项目套牢，导致资金短缺，这些都给企业带来了巨大的风险。

　　因此房地产行业要慎重投资，对每个项目的投资前一定要做出详细的可行性分析，避免盲目投资。并且房地产行业在对项目投资时，要考虑资金持有量，合理规划自有资金和借款之间的权重比例，要及时知晓整个项目总的现金流转情况，将各个投资项目的现金流转情况编制表格，确保对企业整体的现金流转情况了如指掌，避免不必要的资金风险。

　　3.5 企业税负重要求企业合理进行税收筹划

　　房地产行业的税负是相当重的，从前期土地的购买，就需要支付契税，契税的税率一般是在 3%--5%之间，M 公司旗下的上海分公司在 2013 年支付契税达 5400 万。其次还包括大小税种合计达几十种，金额均是巨大的，2012 年万科税负达 211 亿，从数据上来看可知房地产行业的税负很重的。

　　房地产行业相比其他行业存在税负较重的问题，所以房地产行业的管理者要积极做好税收筹划，避免出现不必要的税收支出，制定最优的税收方案。房地产行业在税收所属地上也不同于其他行业，大部分的行业税收所属地是其主要经营场所所在地，而房地产行业的建安税则存在既可以在建造房屋所在地的税务所缴纳也可以在建造方经营所在地的税务所缴纳，因此企业可以根据税收落地问题同各区的税务所沟通，从而可以争取部分税收返还，进而减轻企业税负压力。