中央从紧调控——房地产市场两重天时期

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　　【题目】厦门政府在房地产市场发展中的行为探究
　　【第一章】厦门市房地产发展中政府干预研究绪论
　　【第二章】政府在房地产市场发展中行为逻辑的理论分析
　　【3.1  3.2】中央宽松调控--房地产市场涨幅趋缓期
　　【3.3】 中央从紧调控--房地产市场两重天时期
　　【第四章】厦门市政府在房地产推进中的行为逻辑及成因
　　【第五章】完善厦门市政府在房地产市场发展中行为的建议
　　【结论/参考文献】房地产发展中地方政府行为优化研究结论与参考文献

　　3.3 中央从紧调控--房地产市场两重天时期（2010-2014）

　　3.3.1 中央从紧的房地产宏观调控政策

　　3.3.1.1 中央政策主要目标：抑制房地产市场过热、规范房地产市场

　　金融危机后，我国出台了系列政策以促进住房消费和投资，房地产市场得以回升。随着房地产市场回升，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃。2010 年，全国 70 个大中城市土地交易价格同比涨幅保持高位，全年同比上涨 19.85%,环比上涨 14.74%.房地产开发企业购置土地面积 4.1 亿平方米，比上年增长 28.4%,增幅高于 2009 年 47.3 个百分点。2011 年，全国商品房销售累计均价达 5502.1 元/平方米，同比上涨 7.73%.土地价格方面，全国大部分地区土地价格比去年同期大幅增长。中央房地产市场发展在此背景下拉开序幕，其主要目标是抑制和规范房地产市场。

　　3.3.1.2 中央房地产宏观调控主要政策措施
　　
　　（1）从紧的房地产财税政策

　　2010-2014 年间，中央共出台了 9 项从紧的房地产财税政策（表 3.9）。从内容上看，包括了上调首套房首付支付比例；上调二套房首付支付比例；上调住房公积金贷款利率；上调个人住房贷款利率；扩大房产税试点范围。

　　（2）出台"限购"等行政政策

　　中央同时出台了 3 项"限购"等行政政策（表 3.10），2010 年 4 月 15 日中央颁布限购令，2010 年 11 月 15 日，国家外汇管理局颁布"限外令",限制境外个人及机构在境内购房。2011 年 8 月 17 日，住房和城乡建设部对新增限购城市名单作出 5项建议标准，进一步扩大"限购令"的实施范围和实施力度。

　　（3）实行先从紧后宽松的货币政策

　　2011 年间，中央采取从紧的货币政策，但是由于加息导致居民消费价格指数持续走高，通货膨胀产生，加息也使得房贷难度加大，开发商融资受困，房地产企业"钱荒"现象显现，因此，2012 年间，中央从从紧的货币政策转向宽松的货币政策，共 5 次下调存款准备金率。

　　（4）引入问责和督察

　　2012 年 7 月，为抑制房地产市场中的投机行为，切实保障地方落实房地产市场发展政策政策，巩固已有的房地产市场发展成果，国务院专门派出 8 个督查组，对地方政府贯彻落实中央房地产宏观调控政策情况进行专项督察。国务院督查组深入了有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，并从当地群众中听取意见和建议。督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场发展政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。另外，国务院对"限购令"等行政政策均建立了工作责任制，以考核地方在贯彻落实中央政策时的行为表现。

　　3.3.2 厦门房地产市场发展：增长放缓

　　2010-2014 年间，厦门市经济总体持上升趋势，但是涨幅存在下降情况（表3.12），2012 年 GDP 增长幅度仅为 2011 年增长幅度的一半，地区财政收入也表现出类似的情况，总体呈增长态势，但 2012 年财政收入增长幅度仅为 2011 年增长幅度一半。具体到厦门市房地产市场发展上，房地产市场表现为整体增长放缓。房地产开发投资方面，2011 年和 2012 年增长幅度均不及 2010 年增长幅度，2011 年增长幅度仅为 2010 年的三分之一。商品房销售量方面，2010 年全年厦门市商品房销售量为 479.20 万平方米，与去年同期相比，下降 14.53%.2011 年厦门市商品房销售量为 441.85 万平方米，较去年同期下降 7.79%.2012 年商品房销售量为 613.26 万平方米，较去年同期上升 38.79%.商品房销售价格方面，2010 年厦门市商品房总平均价格 7726 元/平方米，同比下降 10.14%.

　　3.3.3 厦门市政府对房地产市场干预行为

　　第一，遵照中央政策，出台内容一致的细则。2010 年，在《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，厦门市研究制定了《厦门市人民政府关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府【2010】161 号），提出优化土地供应结构，增加普通住房供应，加强房地产用地批后监管，促进项目动工和上市11.

　　2010 年 9 月底，在中央出台《住房和城乡建设部等四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》后，厦门市主管局制定了《关于贯彻落实住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见》，其中规定，从2010 年 10 月 1 日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）只能在本市新购买一套商品住房。商品住房包括新建商品住房和二手住房，该政策被业内解读为"最严格限购令".与此同时，制定了《关于贯彻落实<福建省住房和城乡建设厅关于进一步加强商品房预售管理的通知>的若干意见》（厦国土房【2010】46 号），严格实行商品房预售价格申报制度。在中央出台《住房和城乡建设部等四部委关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》后，厦门市政府对住房公积金个人住房贷款政策进行调整：首套住房 90 平方米以上首付比例不低于 30%;购买第二套房，公积金贷款首付比例不得低于 50%;第三套房则不能享受公积金贷款。

　　2011 年，中央"新国八条"颁布后，厦门市国土资源与房产管理局及时出台了实施意见，先后印发《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》、《厦门市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》、《关于调整厦门市房地产三级市场交易基准指导价的意见》、《关于妥善处理差别化住房信贷政策执行中有关问题的通知》等配套政策措施。除了以上举措外，厦门市首次制定并向社会公布 2011 年新建住房价格控制目标，明确提出"2011 年全市新建住房价格指数同比涨幅明显低于全市年度 GDP和人均可支配收入增长幅度"的目标。经过努力，年度新建住房价格指数涨幅 5.7%,实现预期调控目标。出台《厦门市国土资源与房产管理局关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》，要求各单位严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。2011 年 12 月 31 日，厦门市政府作出决定，厦门市住房限购政策在 2011 年 12 月 31 日截止期满后继续执行。

　　厦门市国土资源与房产管理局领导人曾经表示，"我们一直都是严格执行中央制定的国五条政策，对目前开发商新开的楼盘，我们也严格执行价格指导，可以算是最严格的管理措施了".国务院房地产市场发展督查组在对福建省开展督查调研时，也指出"厦门市委、市政府高度重视房地产调控工作，通过系列举措，福建、厦门的房地产市场发展已取得明显成效".

　　第二，自主调整政策救市。虽然中央政策仍以抑制房地产过热为目标，厦门市政府一定程度上也遵照中央政策执行。但是，当厦门房地产市场增速有所下降时，厦门市政府试图打破中央宏观调控目标，在本区域调整一些政策进行救市。首先，松绑公积金政策。厦门市差异化调整岛内外普通住宅标准，将原本的普通住房标准实际成交价格单价界定调整为岛内、岛外分别按不同标准界定，标准调整后进一步扩大了厦门市普通住房范围。其次，调高公积金贷款额度，2012 年 1 月底，厦门市出台了公积金贷款额度调整相关规定，住房公积金个人住房贷款额度由原 30 万元提高到 40 万元，双职工住房贷款额度由原来 60 万元提高到 80 万元。第三，扩大公积金提取范围，作出规定，支持父母、子女提取公积金购买首套住房。第四，逐步放开限购政策。在中央尚未出台放开限购政策情况下，6 月份，厦门市被传以非文件形式部分放开限购，500 万元以上的高端物业销售和外地户口居民购买第二套住房不受限制。尽管厦门市国土资源与房产管理局向《证券日报》记者表示，尚未探讨取消限购政策的会议，但据相关房地产企业透露，厦门市限购政策事实上已经部分放开。 8 月 15 日，《厦"闽八条"细则》出台，正式以文件形式松动限购政策（表3.13），表 3.13 显示，此次政策明确放开了岛外限购和岛内高端住宅限购政策，不再限制岛外投资性购房和预售价格以及也松动了之前的限贷政策。