房地产税是世界上大多数国家和地区普遍征收的一个税种，并已成为各国地方政府的主体税种和主要税收来源。在我国，经历了 10 余年社会广泛讨论，党的十八届三中全会提出加快房地产税立法，全国人大将房地产税纳入今后 5 年立法规划，我国房地产税改革已是大势所趋，但房地产税功能如何定位仍值得思考和探讨。
一、我国房地产税功能分析
在我国，之所以要开征房地产税，主要是希望发挥房地产税取得财政收入、调控经济运行和调节收入分配的功能。
（一）房地产税财政收入功能
从房地产税收入来源看，可分别从房地产开发、转让和持有三个环节征收房地产税。由于我国长期以来对个人房地产持有不征税，如果对房地产征税由开发、转让进一步拓展到持有，将为房地产税收提供新的税源，从而形成房地产税的财政收入增收功能。但房地产税的规模，以及房地产税能否成为地方税体系中的主体税，还取决于以下两个方面因素的作用。
1. 房地产税改革力度。由房地产税改革力度决定的收入功能取决于四个基本因素。一是征税范围：征税面越宽，房地产税增收功能越强；反之，征收面越窄，房地产税增收功能越弱。由于我国现行房产税对个人不征税，征收面较窄，所以收入功能也较弱。二是计税依据：房地产税计税是采用账面价格还是评估价格，是按计税价格全额计算还是差额计算，差额计算情况下的扣除比例高低，都会影响房地产税的增收功能。由于我国现行企业适用的房产税是按账面价格征税，在近年来我国房地产价格大幅上涨情况下，如按评估价格征税，会较大幅度扩大税基，增加企业缴纳的房产税。三是税率结构：不但是税率高低水平设计影响房地产税，累进税率还是比例税率，以及累进幅度都会影响房地产税的增收功能。四是政策优惠：房地产税优惠面越宽，房地产税的增收功能越弱，优惠面越窄，房地产税的增收功能越强。
2. 房地产税改革配套。在房屋持有环节征收房地产税涉及相应税费的配套改革，如果对个人房地产持有征收房地产税，同时相应减轻房地产开发、转让等环节税费，而且在保有环节增加的房地产税与开发和转让环节减少的房地产税保持一致，并将持有环节房地产持有税和开发、转让环节房地产开发税都作为地方税，应该说对地方政府房地产税收入总量不产生影响，但影响地方房地产税收入结构。一是由于开发环节是一次性征税，而持有环节则是持续性征税，房地产税改革会减少短期一次性税收，而增加长期持续性税收。二是在房地产大规模开发时期，实行房地产税改革可能使开发环节税收减少幅度大于持有环节税收增加幅度，结果会导致税收净减少；反之，在城市房地产稳定发展时期，实行房地产税改革将使持有环节房地产税增加幅度大于开发环节税收减少幅度，结果会导致税收净增加。三是由于开发环节税收是对房地产开发、销售环节的增量不动产征税，而持有环节房地产税是对持有环节存量不动产征收，由于存量房地产远大于增量房地产，将使房地产税基扩大，会对当期减税产生一定抑制作用。
（二）房地产税宏观调控功能
房地产税对宏观经济运行的调控功能，主要是通过房地产税影响房地产价格，从而直接影响房地产供求，间接影响整个市场供求的功能。
1. 房地产税与房价关系。房地产税与房地产价格关系可从不同视角进行分析。从供求关系角度看，对于房地产税与房价关系，社会上有三种不同的观点或结论。第一种观点认为房地产税会推高房价，其依据是我国居民总体上从农村流向城市，从二、三线中小城市流向一线大城市，这使我国城市房地产，尤其是一线大城市房地产长期处于供给不足，房地产税征收更有可能推高房价。第二种观点认为房地产税对房价无影响，其依据是房价的变动主要由市场供求关系决定，虽然从短期看，开征房地产税会在一定程度上遏制房价快速上涨，但从长期看，房地产税抑制房价上涨的作用极其有限，抑制房价需借助限购、限贷等其他手段。第三种观点认为房地产税对房价有抑制作用，因为从长远看，开征房地产税将增加持有成本，减少投资性和投机性购买，产生挤出效应，从而有效遏制房价上涨。[ 1]虽然学界对房地产税与房价的正相关还是负相关并没有达成共识，但研究探讨仍为我们后续研究提供了重要启示。
2. 房地产税的价格影响。从理论分析，房产价格应是由多种因素叠加而成。如果从成本决定视角看，房价应由土地和建筑成本、税收费用，以及开发商利润组成，任何一部分成本增加都会直接或间接地推动房地产价格上涨。[ 2]如从供求决定视角看，需求拉动主要是由刚性需求、改善性需求与投资性需求形成的综合性需求决定；而供给推动主要是由土地供给、容积率、开发进度等综合因素决定。在持有环节开征房地产税主要是从增加房地产持有成本，影响居住性或投资性购房者决策，从而对房地产市场价格和供求产生影响。[ 3]
第一，房地产税对商品房价格影响。如果开征房地产持有税，同时取消或降低部分房地产开发税费，对商品房价格会产生以下三方面效应：一是降低房地产开发、销售成本，降低商品房销售价格；二是降低商品房价格会刺激市场对商品房需求，又会助推商品房价格上涨；三是增加购房者保有成本中的税收成本，减少对房产需求，起到抑制商品房价格上涨或促使商品房价格下跌功能。房地产税对房价的影响，最终取决于房地产税改革方案。如果出台的房地产税税率低于房价预期上升幅度，房屋所有者会选择继续持有房地产，或增加房地产购置，抑制房地产价格上涨的功能作用相对有限。如果房地产税税率高于房价预期上升幅度，房地产税抑制房地产价格上涨的功能作用会有所增强。房地产税对商品房价格影响还取决于房地产税征收方式中的税基决定。理论上，同时对存量和增量商品房产开征房地产税，将通过增加商品房持有成本，改变市场主体对未来房地产预期，抑制不合理房地产需求，促进房地产市场供求向均衡方向发展。
第二，房地产税对租赁价格影响。房地产税不但直接影响一级市场商品房价格，同时也会间接影响二级市场商品房价格以及租赁市场价格。一方面取消或降低房地产开发环节税费，商品房购买价格因成本降低而降低，促使商品房出租成本下降，从而降低租金价格；另一方面，增加房地产持有环节房地产税，在税负能够顺利转嫁情况下，会促使房地产居住成本上升，进而促使房地产租金价格上涨。但由于我国现行税收制度对租金已征收房产税和营业税，开征房地产税将对租赁价格上涨产生双重税收影响。另外，为保值、增值，开征房地产税会促使商品房购买者减少购后空置，转向出租，相应增加租赁市场供给，抑制商品房租赁价格上涨，缓解租赁市场供需矛盾。
