国内房地产税的主要功能与提升措施(3)

　　三、我国房地产税功能提升
　　
　　虽然从理论分析，房地产税可发挥其筹集地方财政收入、调控经济运行和调节收入分配功能，然而现实情况是房产税收入功能作用极其微弱，提升房地产税功能作用需要从实现条件、模式转型和制度变革三方面来推进。
　　
　　（一）提升房地产税功能的实现条件
　　
　　将理论上的房地产税功能转换为现实的房地产税功能，其实现条件就是着眼于长远、广税基支撑和受益税定位。
　　
　　1. 房地产税功能提升应着眼于长远。在我国，房地产税功能作用可分别从短期和长期不同视角分析。短期内由于我国房地产税制改革明显滞后，地方税源极其分散，税种设计比较陈旧，计税依据也不科学，税率结构极不合理，不同环节税负不均衡，税收弹性较差，从而造成房地产税收入规模偏小，功能难以有效发挥。即使实行房地产税制改革后，受短期制度约束，功能作用也不可能大幅增加。但从长期看，随着深化房地产税制改革，房地产税功能作用会逐步得以释放和提升。
　　
　　2. 房地产税功能提升需广税基支撑。要确立房地产税“一主二辅”功能定位，全面提升房地产税功能，只有在公众普遍纳税基础上才有可能实现。如果征税范围只限定为极少数房产，那么房地产税既不可能成为地方政府主体税，也不可能履行和承担起应有的功能和作用。无论是重庆房产税将征税对象定位在个人拥有的独栋商品住宅，以及个人新购高档住房，还是上海房产税试点仅对增量房中，第二套购房人均面积超过 60 平方米的部分房产征税，由于征税范围偏小，征税房产占比较低，收入极其有限，房地产税名存实亡，更不用说功能发挥。所以，要提升房地产税功能，关键在于扩大税基，实行普遍征收的房地产税。
　　
　　3. 房地产税功能提升需定位受益税。要将房地产税打造成地方税收体系中的主体税，必须让房地产税成为直接受益税，而房地产税成为直接受益税要有三个基本条件：一是税收用于区域公共服务。国际上，房地产税被普遍视为受益税，房地产税由个人缴纳，但地方政府将收取的房地产税直接用于为所在区域纳税人提供地方教育、卫生、医疗、环保，满足所在区域居民对地区公共服务不断增长需求。二是在基层政府层面实施。因为基层政府离公众最近，对辖区内公共服务需求更为了解，在较小区域内公众偏好也更易于统一，这也是国际上通常将房地产税设置在最低一级政府的原因。三是充分行使居民公共选择权利。将房地产税设置在基层政府层面，为发挥房地产税受益税性质提供了可能，但要真正让房地产税成为受益税，还需通过公共选择，让所在区域居民参与房地产税的税率设置、规模设定、价值评估决策，增强公众对政府监督，以保证税前、税中和税后对房地产税设定、征收和使用上的公平。[ 11]
　　
　　（二）提升房地产税功能的模式转型
　　
　　提升房地产税功能，需要改变房地产税对经济的调控方式，实现房地产税收由平抑需求向激励供给、由开发转让向购后持有、由房地分离向房地合一模式转变。
　　
　　1. 由平抑需求向激励供给转型。税收宏观调控可分别从需求和供给着手，针对经济下行，需求侧管理主要通过减税来增加企业和个人税后可支配收入，扩大有效需求来刺激经济，而供给侧管理也是通过减税来降低生产成本、增加企业利润、扩大企业生产、刺激企业发展来促进经济发展。无论是需求侧还是供给侧，尽管税收政策措施都是减税，但政策差别却很明显：一是政策措施着力点不同，需求侧着力点在于扩大需求来拉动经济，而供给侧着力点则在于扩大供给来推动经济；二是政策措施方式不同，需求侧主要采取总量减税来扩大需求总规模，而供给侧主要采取结构减税来合理供给结构。因此，我国对房地产市场税收调控方式着力点将由平抑需求向着力优化供给结构转变。
　　
　　2. 由开发转让向购后持有转型。从世界各国房地产市场发展进程分析，随着房地产开发高潮过后新房开发将逐渐减少，二级市场房地产交易也会趋于平淡，税收重点将转移进入居住持有。我国在经历了 15 年大发展的房地产市场正面临重要转型，房地产税收也将由控制需求的开发，向扩大供给的购后持有转型。就税收政策而言：主要是扩大土地供应，降低开发环节税费，以降低房地产开发和购置成本；提高房地产持有环节税费，增加持有和居住成本，以鼓励房地产居住性需求，来遏制房地产投资性和投机性需求，增加房产市场有效供给，缓解房地产市场供求矛盾，从而有效抑制房价上涨。通过降低开发、转让环节税费，提高持有环节税负，建立起交易、转让、持有三环节并行的合理房地产税收制度体系。