国内房地产税的主要功能与提升措施(4)

　　3. 由房地分离向房地合一转型。我国现行房地产税在持有环节分为房产税和土地使用税，未来税制改革趋势是将房产土地分离型征税改为合一型征税。之所以要对房产与土地合一征税，主要基于土地可以脱离房屋而独立存在，但房屋不可能脱离土地而独立存在，房产和土地不可分离，是统一整体。一是房屋和土地物理属性不可分离，虽然土地可独立存在，但房屋不能离开土地而建造。二是房屋和土地权属关系不可分离，房屋是地上附着物，房屋权属必须依附于土地权属。三是房屋和土地价值不可分离，市场经济下的房屋评估价值或交易价格一般是指含土地所有权或使用权价值在内的价值或价格。四是房屋和土地交易不可分离，房屋交易必须是含土地所有权或使用权一起交易。房产和土地不可分离，客观上要求由房地分离型征税向房地合一型征税转型。
　　
　　（三）提升房地产税功能的制度变革
　　
　　房地产税无论是财政收入，还是调控经济运行，或者调节收入分配功能，都需要通过有效的房地产税收制度来实现。全面提升我国房地产税功能，关键在于税基扩围的制度变革。
　　
　　1. 由企业征税扩大到个人征税。我国现行持有环节征收的房地产税仅限于从事生产经营企业，2012 年，上海和重庆两地试点对部分个人投资性和投机性商品房恢复开征房产税。因此，我国房地产税改革核心就是恢复对个人住房征税，把房地产税由生产经营企业用房扩大到非生产经营居民个人用房。
　　
　　2. 由城市征税扩大到农村征税。我国现行房产税和土地使用税仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，对农村房产和土地既不征房产税，也不征土地使用税。但随着农村集体经济发展，城乡一体化进程加快，特别是发达地区农村工业化和商业化程度又较高，农村经营性财产在日益增加，把农村房地产税纳入征税范围，择机开征，有利于平衡城乡税收负担，促进城乡二元税制向一元税制转型发展。
　　
　　3. 由商品房征税扩大到福利房征税。我国现行个人房产包括商品房和福利房两类。商品房主要是个人通过市场购置，取得房屋产权和土地使用权，能进入市场自由流通的个人用房。而福利房则是在传统体制下无偿分配给个人，不能进入市场自由流通个人用房。从公平和受益原则考虑，由于商品房和福利房都享有地方政府提供的公共服务，因此，在商品房征收房地产税的同时，需要考虑将福利房也纳入征税范围。
　　
　　4. 由增量房征税扩大到存量房征税。房地产税作为财产税理应对包括存量房和增量房在内的房产征税，2012 年上海和重庆试点仅对增量房征税，与社会公平原则相悖，不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关原则，也不利于稳定增加地方财政收入。因此，房地产税改革必须坚持存量和增量同步推进，来完成房地产税改革所赋予的历史重任。
　　
　　5. 由选择性征税扩大到普遍征税。理论上一个公平的税收理应包括横向公平和纵向公平，横向公平是指普遍征税，而纵向公平则是指能力负担，选择有负担能力人征税，并通过制度设计使具有同等能力人承担相同税负，不同负担能力人承担不同税负。因此，房地产税既要普遍征税，又要考虑到我国目前有相当多居民购买商品房、房改房、经济适用房实际，对低收入者自用居住房采取免税办法。
　　
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