限购令对房地产行业的影响及对策研究——以苏州为例

　　摘 要

　　房地产行业是中国发展的绝对主导力量，在改革开放后中国经济的腾飞发展中扮演重要角色。但繁荣市场背后高额的房价却让中国老百姓喘不过气。房产本身除了是刚性需求品外也是带有投资性质的商品，这就导致市场存在倒买倒卖的投机行为。为了让真正有需求的人都有房可住，杜绝投机现象，中国政府多次出台限购政策，一次比一次严格。在近2015年末到整个2016年内异常火爆的房地产行情面前，政府再也坐不住了，出台了最严限购令。此限购令的实行给房地产行业带来不小冲击。

　　限购令出台的市场背景比较特殊，政策一出效果立现有效抑制房价的上涨，长期效果并不明朗。短期内这样的严令会给房地产行业带来怎样的影响，长期又会是什么样的结果。从市场的影响出发，由大到小再延伸到苏州这个二线城市，从理论和数据出发，进行深入研究。全文的框架主要是介绍本文的写作目的和意义，对限购令对房地产行业的影响及对策研究中涉及的一些理论进行阐述。在以限购令实施后的房地产行业现状为着重点，进行相关资料的收集，整合，分析，探索。

　　关键词 ：      限购令,房产行业,影响,对策。

　　Abstract

　　The  real  estate  industry  is  the  pillar  of  China's  economy,  after  the  reform  of  China'sboom  plays  an  important  role  in  the  development.Real  estate  industry  is  the  pillar  of  China'seconomy,  after  the  reform  of  China's  boom  plays  an  important  role  in  the  development  is  thehigh house prices can make Chinese people's breath.Property in addition to is a rigid demand isalso  with  a  nature  of  investment  goods.Let  true  there  is  demand  on  in  order  to  have  a  room  tolive, put an end to speculation phenomenon, the Chinese government issued restrictions for manytimes,  each  time  strictly.Front  of  unusually  hot  real  estate  market  in  the  near  future,  thegovernment can no longer sit still, introduced a history's most severe restrictions.The restrictionson the implementation of the impact to the real estate industry into crisis.

　　Restrictions  on  is,  however,  in  the  context  of  a  specific  economic  policies,  short  termeffectively limit the rise in house prices, the long-term effect is not clear.Restrictions can only bestricter  in  the  implementation  of  the  time  by  reducing  the  long-term  factors  influencing  role  toslow the speed of rising home prices.In the short term this strictly will give what kind of impact the  real  estate  industry,  and  what  the  results  will  be  for  a  long  time.The  second-tier  cities,  thisarticle  mainly  aims  at  suzhou  starting  from  the  theory  and  data,  in-depth  study.Is  mainlyintroduced in this paper, the framework of the full text of the writing purpose and significance,the  restrictions  on  the  impact  on  the  real  estate  industry  and  countermeasures  research  of  thepaper expounds some theories involved in.In the restrictions on after implementation of the realestate  industry  present  situation  for  the  key,  to  carry  on  the  related  data  collection,  analysis,  toexplore, at last some conclusions and Suggestions.

　　Keywords :      restrictions；real estate industry；influence；countermeasures。

　　1. 绪论

　　1.1、 问题的提出。

　　面对日益高涨的房价，自2010年4月起，北京首先出台政策规定“每户家庭只能新购一套商品房”后，上海、南京、杭州等16个一二线城市也推出限购政策。

　　2011年初，多达30多个城市提出限购。最近这两年房价暴涨的速度和老百姓的工资涨幅并不成正比。房地产泡沫化的趋势越来越明显，除大城市外，中小城市房价也大幅增长，舆论愈发高涨，多地政府紧急出台新政，强化了限购政策，堪称史上最严限购令。但由于市场的复杂性，政府出台的限购令能否长期有效遏制房价很难说。房地产行业是全国经济发展的主导产业，和每个人都有关联，随着新一轮独生子女的长大，很多家庭都有了刚性需求，原本高额的房价就令人望而生畏，史上最严限购令一出，有需求的人无房可买，甚至出现了很多闹剧。如今的房地产市场却似乎跟普通人完全搭不上边，面对于这样的大环境，该如何成就一个健康积极的房地产行业。

　　苏州作为江南历史名城，历来物产丰富，经济发达，充裕的外来人口同样造就了苏州房地产市场的火爆。苏州房地产市场在2015、2016年也是异常火热。在紧邻周边大城市上海超高房价的刺激下，苏州房价2016年也历经几个大的涨幅。从数据来看，2015年年末苏州5个大区房价全线上涨，其中属新区上涨幅度最大，其11月成交均价为14400元/平，和10月相比，同比上涨15%。

　　1.2、 研究目的及意义。

　　1.2.1、 房地产行业的重要性。

　　我国房地产市场是全球最大的房地产市场，房地产行业是我国的主导经济发展对象，政府要求要保持房地产行业的持续稳定的发展。至此，房地产的调控产业就进入了历史新阶段。

　　房地产行业是人们进行社会活动的基本物质保障，是国民经济的根本。人口素质、社会进步、城市经济、城市现代化的提高都以房地产业为基础。房地产业是我国的基础产业，它动的每一步都牵动人们的神经。

　　1.2.2、 房地产行业的相关性。

　　房地产业产业链长，涉及的产业链很多，直接或间接的与不同的产业链产生关联。

　　房地产业的影响映射到无数个产业链，涉及面非常广。

　　毫无疑问的是限购令一出，房地产行业无疑是遭当头棒喝，在短期内房产市场的火热会降温。限购令出台后，开发商纷纷放缓住房销售的计划，而这对于商业地产却是一次机会，因为商业地产不受限购令影响，商业写字楼等商业地产都会迎来新的春天。当然这不是论文讨论的主题。对于地方政府来说土地出让金是一笔重要收入。以北京举例，去年整个2016年北京土地出让金达到全年政府总收入的一半，而对于其他各地政府来说也达到将近25%。地方政府也会加强对房产的调控，投资房产的投资者的投机渠道变窄了，而对住宅有刚性需求的人来说准入的门槛也变得高了。

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　　1.3、研究内容和方法.

　　1.3.1、研究内容

　　1.3.2、研究方法.

　　1.4、技术路线

　　2.相关研究综述.

　　2.1、国内外研究综述.

　　2.2、研究综述评论.

　　3.限购令对房地产行业的影响

　　3.1、房地产行业现状分析

　　3.1.1、房地产市场的划分

　　3.1.2、城市群体的市场需求.

　　3.2、不同城市群之间的区别

　　3.2.1、苏州房地产行业的迅猛发展

　　3.2.2、苏州房地产的多项政策.

　　3.4、限购令实施后存在的问题

　　3.4.1、政策实施后的短板.

　　3.4.2、多方面因素对限购的阻碍

　　3.5、成因分析.

　　3.5.1、历史背景因素

　　3.5.2、作用对象的局限性

　　3.5.3、土地分布带来的市场需求

　　4.对于限购和房地产未来发展的对策与建议

　　4.1、国家政策和房地产行业的紧密联系

　　4.2、市场机制的建立完善

　　4.3、政策实行的具体多样化

　　4.4、政策要有延续性

　　4.5、房产性质的强弱化

　　5.  结语

　　5.1、 主要工作内容阐述。

　　论文的题目是限购令对房地产行业的影响极其对策——以苏州为例。为了更好地诠释文章主旨，本文从房地产的近几十年的发展波动说起。交代限购令出台的原因，具体的实施内容，为了达成的目标。文章中以苏州作为东部沿海地区的代表探索民的对于房产的需求是如何的，如何调节这种供需关系，限购令的效果能否改善市场现状。房产行业在限购之后的市场走向和未来发展。

　　5.2、 主要结论总结。

　　限购令是短时间内能有效稳定房产价格的政策。它只能是在楼市市场比较严峻，执行比较严格的时候通过减缓长期影响因素的作用来减缓房价上涨的速度。

　　从政府的角度出发，限购令的出台还是起到了一定的正面效应。其中炒房投机房产的人就首当其中，严厉打击。当然，这其中，主要针对的都是一二线大城市。对于三四线城市来说，这些城市本身房价并不高，供需还处于一个很有余的状态。没有达到一个临界点，市场行情没有出现过度泡沫的情况。

　　未来的房价将会长期处于一个相对稳定的趋势，当然，我认为未来的房价还是会涨的，中间过程肯定是有涨有跌，属于正常波动的范畴。

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