（2） 双边治理结构的特征
物业管理服务的公共性说明，物业公司不是与单个业主，而是与全体业主结成交易关系。全体业主是物业管理合同的主体，单个业主必须以整体的形式与物业公司缔结合同。由此，物业管理合同呈现出以业主团体为一方，以物业公司为另一方的双边治理结构。所谓双边治理结构，需要从以下两个方面来理解。
其一，在双边治理结构下业主与业主之间形成治理关系。业主是以整体的形式与物业公司达成契约关系的，这就意味着业主之间必须完成内部的整合。一方面，不同成员具有不同的服务诉求，对于公共利益也有不同的理解，这就需要业主进行协商，对公共利益以及彼此的权利义务关系达成共识，形成业主公约。另一方面，更为重要的是，业主公约具有契约性的意义，一旦形成，业主必须无条件地遵从公共意志，服从整体利益最大化的原则[13].任何影响其他业主正常权利的行为都是对业主公约的破坏，都没有正当性，业主之间肩负着彼此监督、制止不合理行为的治理责任。
其二，业主团体与物业公司形成治理关系。双方作为平等的市场主体，必须在尊重对方利益的基础上对物业的价格、物业管理服务质量、物业公司的管理权限、业主的监督权利进行协商，并达成服务共识，督促彼此的义务的履行，从而实现各自的权利。合同关系履行的基础在于双方是平等的治理主体，能够形成力量均衡的治理结构，这体现在： 一方面业主团体掌握了物业费用的支付权和引入与清退物业公司的权利，因此能够促使物业公司履行应尽的义务； 另一方面，物业公司掌握了服务的能力，可以借助合同获得提供服务所应得的报酬与管理权限。
可见，在正式的合同治理结构中，业主团体具有中介的作用： 它一方面对内整合社区，使业主之间形成相互的治理关系，另一方面对外整体性地与物业公司形成治理关系。正是这一双重治理形态界定了每一位业主与物业公司的权利与义务，并赋予双方相应的治理手段。因此，双边治理结构实现的关键就在于全体业主能否形成一个对内自律、对外统一意志的团体。只有在业主团体的基础上才能理顺内部主体的权利与义务关系，才能对外与物业公司确定权利与义务关系，最终完成合同的治理。
对内、对外的双重关系共同形成了物业管理合同的治理结构，本文将其归纳为业主团体对物业公司的双边治理合同，如图1所示。
2.多边治理结构的生成： 正式治理结构的嵌入与变形
双边治理结构代表着正式合同的治理结构，也是治理结构的理想状态。而问题则在于，合同治理在社区场域内的展开，社区内部的社会关系形态对合同的治理结构产生的影响。当前，业主与业主之间的关系较松散，社区呈现出很强的原子化结构。合同在嵌入社区的过程中发生变形，导致非正式治理结构的形成。
（1） 结构嵌入： 原子化的社会结构
正式合同预设了业主之间存在成员与共同体的关系，但在现实生活中，业主与业主之间的熟悉化程度并不高，交往频率也较低，社区结构高度原子化。
社区的这一社会结构样态主要由两方面因素决定。首先，从社区内部来看，业主由高度异质化的人群组成，并且流动性很大，这增加了业主间的交往难度。业主购房时以自身的经济条件与生活便利性来选择小区，彼此之间并不存在血缘、业缘等稳定的社会关系。同时，共同居住的地缘关系也并不稳定。当前，投资性购房、房屋出租、房屋的转买转卖等现象均不少见。美雅小区作为学区房，人口流动就更加明显，小区内的业主变动很大。社区的异质化程度会对共同体的培育产生不利影响[14].此外，业主本身的交往意愿不强。一般业主都只将小区视为单纯住宅与休息的场所，与其他业主的交往需求很少。从美雅小区的情况看，业主的大部分活动都局限于家庭内，以私人化的看电视、玩电脑为主，很少与其他业主交往。
其次，居委会是影响社区结构形态的重要变量，其消解了业主的主体意识。社区被定义为自治组织，居委会则是这一组织的中心。但事实上，政府对社区 采 取 较 为 严 格 的 监 管，居 委 会 被 高 度 行 政化[15].从物业管理的角度来看，居委会为了防止出现大型的冲突纠纷，积极地介入到物业管理服务中，主要表现在帮助业主引进物业、协调物业公司与业主的关系等方面。以美雅小区为例，博翔物业公司的进入就是居委会组织业主的结果。不过看似积极的政府行为实际上则产生了较为消极的后果，它在事实上消解了业主自我组织的积极性与必要性。在居委会的代办下，业主不仅缺少自治实践，不具备自我组织的能力，而且被逐渐消解了主体意识，形成了对政府的高度依赖，因此很难形成统一的业主团体。
从社区内部人员的构成形态看，居民的交往意愿与政府对社区的管理控制形塑了城市社区的社会结构。业主之间的交往范围狭小，交往内容匮乏，业主的社区归属感差，参与程度低，社区内的关系网络较弱。以美雅小区为例，绝大多数的业主仅与本单元内的少数业主来往，并且大多数仅限于点头之交。在这样的社区中，居民相互认识都难以做到，更不用说积极参与社区事务了。大量经验研究也说明，在高度分化与疏离的现代社会，城市社区很难成为一个共同体，相反，社区结构会呈现出原子化的状态，具有陌生人社会的特点[16].
（2） 治理结构变形： 多边治理结构的生成
当社区结构与治理结构相一致时，信息能够快速流通，业主之间能很快地达成共识，对彼此的行为进行监督约束。社区结构成为合同治理结构的有力支持。相反，在原子化的社会结构下，想要形成正式的治理结构，就必须对业主进行重新整合。然而整合的成本是巨大的，在实践中基本上是不可能实现的。松散的业主无力组织起来，也没有人愿意承担组织的成本。迈克尔就曾一针见血地指出，“一个社群对发展意义的共识是他们可能成功的关键因素，因为所有的制度都是基于共同理解的，是社会的产物，个体组成的社群如果不抱有某些共同的信仰规范和概念，则是无法自主治理的”[17].美雅小区的业主的无组织状态非常典型。小区内既没有业主委员会，也没有既定的业主公约。大部分业主只关心自己享有的物业服务，对物业公司的整体服务状态并不关心。当出现物业问题时，业主一般采取个体性的方式与物业公司沟通，沟通不畅，物业纠纷就不了了之。
可见，双边治理结构中最重要的治理主体，即业主团体根本无法形成，正式的一对一的双边治理结构自然发生变形。业主团体分裂为原子化的业主，双边治理结构也演变为多边治理结构。这一结构有以下两个特征： 一是业主与业主之间的治理关系的解体。业主共同体关系破裂，业主们既难以联合成统一体，达成共识，也不对彼此进行监督约束。业主与业主之间仅仅是原子化的单个个体，缺乏必要的连带关系。二是物业公司与单个业主之间建立起治理关系。虽然在合同签订时，业主是以共同体的形式与物业公司签订合约的，但在具体的治理中，处于物业公司与单个业主之间的中介组织消失了，物业公司无法与合同中所规定的主体进行对接，它就只能与单个业主直接地建立关系。如此，以物业公司与业主团体为主体的双边治理结构就演变为众多独立业主对物业公司的多边治理结构，如图2所示。
3.约束力的软化： 非正式治理结构下的合同失效
合同治理结构的变形意味着保证合约执行的治理关系的破裂。在新的治理结构下，即多边治理结构下，业主与物业公司均保护自身的权利，要求对方执行合同的治理能力下降，出现了合同约束力软化的现象，导致双方的机会主义行为频发，彼此的权利都处于无保护状态[18],物业管理合同面临失效的危险。
（1） 违约的业主与权利曝露的物业公司
在双边治理结构下，物业公司可以借助业主团体对单个业主进行治理。不缴纳物业费、不服从物业公司管理将被看作是影响了其他业主权利、违反了业主公约的行为。单个业主在物业公司与业主团体的双重治理下，违约的成本较大，机会主义行为较少发生。
而在多边治理结构下，物业公司与单个业主之间建立起治理关系，业主团体的治理缺位导致物业公司很难对业主进行实质性的治理。一方面，在费用收缴上，物业服务具有整体性和不可分割性的特点，分类治理难以进行。唯一有效的方式是采取法律手段，但是诉讼程序繁琐，并且会恶化物业公司与业主之间的关系，不具有实操性。另一方面，在管理上，多边治理结构消解了物业公司对业主进行管理的权利。物业公司的管理权限来自于业主的整体授权，当业主团体解体时，物业公司的管理就缺乏授权方，对违规者的治理就缺乏合法性，并容易演化为自身与单个业主之间的矛盾，导致治理无效。面对没有约束力的合同，业主不缴纳物业费用的“搭便车”行为和违反公约的行为就很容易出现，并对物业公司的合法权利造成损害，使其处于无保护状态。
